Không còn tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá trên hợp đồng trong thời gian tới?

Nội dung chính

• Sẽ không còn tính thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá trị trên hợp đồng công chứng?
• Xác định thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay như thế nào?
• Nhà nước đền bù thu hồi đất theo giá đất nào?

Sẽ không còn tính thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá trị trên hợp đồng công chứng?

Vừa qua, ngày 17/8/2022 thì Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, liên quan đến việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai trong tương lai sẽ có những thay đổi về việc xác định căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân của hoạt động chuyển nhượng quyền sự dụng đất.

Theo đó, dự kiến trong tương lai sẽ không tính thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá trị ghi trên hợp đồng công chứng.

Thay vào đó, cơ quan nhà nước sẽ tiến hành thu thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản dựa trên bảng giá đất hằng năm, giá thị trường.

Cùng với đó là việc trong tương lại, Ủy bân nhân dân cấp tỉnh sẽ xây dựng bảng giá đất hằng năm để trình lên Hội đồng nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Bảng giá đất hằng năm sẽ được công bố vào ngày 01/01 mỗi năm bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Như vậy, có thể trong thời gian tới, việc các bên thỏa thuận giá cả như thế nào trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không còn quan trọng đối với việc xác định thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Bởi vì theo như ý kiến trên của Bộ trưởng Trần Hồng Hà thì việc xác định thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được tính theo giá thị trường, bảng giá đất hằng năm do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành.

Không còn tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá trên hợp đồng trong thời gian tới? (Hình từ internet)

Xác định thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay như thế nào?

Căn cứ vào Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC) quy định như sau:

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

1. Giá chuyển nhượng

a) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

…

2. Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

….

4. Cách tính thuế

a) Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Theo đó, hiện nay thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ là tích giữa giá chuyển nhượng và thuế suất. Mức thuế suất là 2% theo quy định trên.

Theo quy định trên thì giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được xác định theo 03 trường hợp sau:

- Giá trên hợp đồng công chứng cao hơn bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá trên hợp đồng công chứng.

- Giá trên hợp đồng công chứng bằng với bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá trên hợp đồng công chứng hoặc bảng giá đất.

- Giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy bân nhân dân tỉnh ban hành.

Như vậy, dự kiến căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian tới sẽ có thay đổi so với quy định hiện nay.

Theo đó dù giá trong hợp đồng công chứng có cao hay thấp hơn bảng giá đất thì vẫn sẽ xác định thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường, bảng giá đất hằng năm, mà bảng giá đất hằng năm là do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và cập nhật theo biến động thị trường đã được đề cập đến ở nội dung trên.

Nhà nước đền bù thu hồi đất theo giá đất nào?

Theo như ý kiến của Bộ trưởng Trần Hồng Hà thì thời gian tới sẽ tiến hành thu thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường.

Vậy việc bồi thường, đền bù thu hồi đất của người dân cũng cần phải xác định chi phí dựa trên giá thị trường để đảm bảo theo quyền lợi cho người dân.

Hiện nay, việc xác định chi phí Nhà nước bồi thường, đề bù thu hồi đất được thực hiện theo quy định tại khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 như sau:

Bảng giá đất và giá đất cụ thể

…

Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo đó, việc tính tiền bồi thường, đền bù thu hồi đất được xác định dựa vào giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành, mà giá đất cụ thể sẽ có những chênh lệch so với giá thị trường.