Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không có nội dung về phạt vi phạm hợp đồng thì có bị xử lý không?

Nội dung chính

• Chuyển nhượng bất động sản phải đáp ứng điều kiện nào?
• Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản quy định như thế nào?
• Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không quy định nội dung phạt vi phạm có bị xử lý không?

Chuyển nhượng bất động sản phải đáp ứng điều kiện nào?

Việc chuyển nhượng bất động sản phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

- Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:

+ Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;

+ Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;

+ Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

- Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

- Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản quy định như thế nào?

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được thực hiện theo quy định tại Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

- Chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

+ Chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình đối với toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh, trừ các quyền và nghĩa vụ đã thực hiện xong mà không liên quan đến chủ đầu tư nhận chuyển nhượng và việc tiếp tục triển khai dự án, phần dự án đó;

+ Chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận chuyển nhượng; thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng;

+ Phối hợp với bên nhận chuyển nhượng làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Trường hợp chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng trong phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng tiến độ và quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án; theo dõi và thông báo kịp thời với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hành vi vi phạm trong việc sử dụng đất, đầu tư xây dựng của bên nhận chuyển nhượng;

+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

+ Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

- Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

+ Kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao;

+ Tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng tiến độ, nội dung của dự án đã được phê duyệt;

+ Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu của bên chuyển nhượng dự án về việc bảo đảm tiến độ, tuân thủ quy hoạch của dự án trong quá trình đầu tư xây dựng;

+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

+ Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không quy định nội dung phạt vi phạm có bị xử lý không?

Căn cứ Điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bao gồm những nội dung sau:

- Tên, địa chỉ của các bên;

- Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;

- Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng;

- Giá chuyển nhượng;

- Phương thức và thời hạn thanh toán;

- Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên;

- Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất;

- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

- Phạt vi phạm hợp đồng;

- Giải quyết tranh chấp;

- Các trường hợp chấm dứt thực hiện hợp đồng và các biện pháp xử lý;

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Theo quy định trên, ta thấy phạt vi phạm hợp đồng là nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Trường hợp các bên lập hợp đồng chuyển nhượng bất động sản nhưng không có quy định nội dung này dẫn đến hợp đồng không đầy đủ các nội dung theo quy định thì bị xử lý như sau:

Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản không được lập thành văn bản hoặc lập hợp đồng kinh doanh bất động sản không đầy đủ các nội dung chính theo quy định hoặc trái quy định của pháp luật theo điểm c khoản 1 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Theo điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức phạt tiền trên là mức phạt áp dụng đối với tổ chức. Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức.

Bên cạnh đó, hành vi vi phạm nêu trên còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả theo điểm b khoản 6 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP như sau: Buộc lập hợp đồng theo đúng quy định.

Như vậy, việc chuyển nhượng dự án bất động sản được thực hiện khi đáp ứng đủ các điều kiện pháp luật quy định. Khi thực hiện việc chuyển nhượng này, các bên phải thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ của mình và phải lập hợp đồng chuyển nhượng bất động sản bao gồm đầy đủ các nội dung theo quy định. Trường hợp các bên lập hợp đồng nhưng thiếu một trong các nội dung bắt buộc có theo quy định thì bị xử lý vi phạm theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP.