Bên đặt cọc đã giao đủ tiền nhưng bên còn lại vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng thì có được hủy hợp đồng hay không?

Nội dung chính

• Bên đặt cọc đã giao đủ tiền nhưng bên còn lại vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng thì có được hủy hợp đồng hay không?
• Vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng được hiểu là như thế nào?
• Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng là gì?

Bên đặt cọc đã giao đủ tiền nhưng bên còn lại vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng thì có được hủy hợp đồng hay không?

Về vấn đề này, tham khảo Câu 6 Công văn 443/VKSTC-V9 năm 2023, VKSTC có gi giải đáp vướng mắc như sau:

Vướng mắc:

Trong vụ án “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, tại Hợp đồng đặt cọc các bên thỏa thuận: Bên A giao số tiền đặt cọc cho bên B ngay khi ký hợp đồng; bên B cam kết sẽ hoàn thành các giấy tờ, thủ tục để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên A; ngoài ra, còn thoả thuận về nghĩa vụ của các bên và việc phạt cọc. Thực hiện hợp đồng, bên A đã giao đủ tiền nhưng bên B không liên hệ cơ quan nhà nước để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục chuyển nhượng cho A. Bên A khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và phạt cọc.

Có 02 quan điểm về việc giải quyết vụ án:

- Quan điểm thứ nhất: Do bên B đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ đã thỏa thuận trong Hợp đồng nên Tòa án căn cứ Điều 423 và Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015 để hủy hợp đồng đặt cọc và phạt cọc đối với bên B.

- Quan điểm thứ hai: Phải xác định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, không hủy hợp đồng. Bên B vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng thì phải chịu các chế tài đã thỏa thuận trong Hợp đồng.

Quan điểm nào là đúng?

VKSTC trả lời:

Trong vụ án trên, hợp đồng đặt cọc đã có hiệu lực và đang được thực hiện, bên A đã giao đủ tiền nhưng bên B vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng. Vi phạm của bên B được xác định là “vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng” vì dẫn đến không thể giao kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (do bên B không được cấp GCNQSDĐ), đây là căn cứ hủy bỏ hợp đồng theo điểm b khoản 1 và khoản 2 Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015

Căn cứ khoản 1 và khoản 2 Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015:

Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng

1. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.

2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.

Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.

Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác...

Vì vậy, Tòa án có thể tuyên hủy hợp đồng đặt cọc theo yêu cầu của bên A. Bên B phải trả lại tiền cọc cho bên A và phải chịu phạt cọc.

Nếu Toà án không hủy hợp đồng thì sẽ không bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của bên A vì trường hợp tiếp tục thực hiện hợp đồng thì bên A không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng, trong khi vẫn phải chịu thiệt hại do tiền đặt cọc đã giao cho bên B đầy đủ; nếu bên A từ chối việc giao kết hợp đồng thì bên A sẽ bị mất tiền đặt cọc theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, trong khi bên A không có vi phạm trong việc thực hiện hợp đồng đặt cọc.

Tóm lại, trong trường hợp bên đặt cọc đã giao đủ tiền nhưng bên còn lại không làm thủ tục giấy tờ như thỏa thuận thì được cho là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng. Theo đó tòa án có thể tuyên hủy hợp đồng đặt cọc.

Bên đặt cọc đã giao đủ tiền nhưng bên còn lại vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng thì có được hủy hợp đồng hay không? (Hình từ Internet)

Vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng được hiểu là như thế nào?

Căn cứ Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, có quy định như sau:

Hủy bỏ hợp đồng

1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

c) Trường hợp khác do luật quy định.

2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Theo đó, vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng được hiểu là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng là gì?

Căn cứ Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015, có quy định hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng là:

- Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.

- Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.

Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.

Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

- Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.

- Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định.

- Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định tại Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, Điều 424 Bộ luật Dân sự 2015, Điều 425 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 426 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan.