Đề xuất đánh thuế cao với nhà chung cư có giá trên 50 triệu/m2 đúng không? Có thể sẽ tách riêng đất ở, nhà ở để đánh thuế bất động sản?

Nội dung chính

• Vướng mắc trong quá trình áp dụng thuế suất sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định hiện hành là gì?
• Đề xuất đánh thuế cao với căn hộ chung cư có giá trên 50 triệu/m2 đúng không?
• Đề nghị tách riêng đất ở, nhà ở để đánh thuế bất động sản đúng không?

Vướng mắc trong quá trình áp dụng thuế suất sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định hiện hành là gì?

Tại Mục D Phần 1 Phụ lục 2 Tờ trình Dự thảo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023 đang được Bộ Tư pháp tổng hợp về đánh giá thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành như sau:

Thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành được áp dụng theo Biểu thuế lũy tiến đối với đất ở (0,03% đối với phần diện tích trong hạn mức, 0,07% đối với phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức và 0,15% đối với phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức) được quy định tại Điều 7 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010.

Hạn mức đất ở để xác định các bậc chịu thuế là hạn mức giao đất ở mới; trường hợp đất ở đã có hạn mức theo quy định trước ngày Luật có hiệu lực thi hành mà cao hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng theo hạn mức cũ; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (0,03%); đất lấn, chiếm (0,2% và không áp dụng hạn mức) và đất sử dụng sai mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định (0,15%).

Đánh giá quá trình thực hiện cho thấy 02 vướng mắc, tồn tại như sau:

Thứ nhất, tỷ lệ huy động về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là rất thấp, mức thuế suất chưa đủ lớn để điều tiết mạnh đối với người có quyền sử dụng nhiều đất đai, chưa thúc đẩy các tổ chức, cá nhân trong xã hội sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả.

Đặc biệt, các mức thuế suất 0,07% và 0,15% tương ứng với diện tích đất vượt từ trên 1 lần đến 3 lần và trên 3 lần hạn mức sử dụng đất ở là thấp, chủ sử dụng đất không bị tác động nhiều từ thuế, đất không được sử dụng hết hiệu suất cho sản xuất kinh doanh, thậm chí còn bị bỏ trống, gây lãng phí nguồn tài nguyên đất đai.

Thứ hai, việc quy định biểu thuế lũy tiến đối với đất ở là phù hợp với thông lệ quốc tế, góp phần thực hiện điều tiết đối với trường hợp có quyền sử dụng đất ở có diện tích lớn.

Tuy nhiên, việc quy định ngưỡng chịu thuế theo diện tích và xác định theo hạn mức đất ở do UBND cấp tỉnh quy định (hạn mức giao đất ở mới hoặc hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp đất ở đã có hạn mức theo quy định trước ngày Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 có hiệu lực thi hành cao hơn hạn mức giao đất ở mới) gây khó khăn cho cơ quan thuế trong việc xác định hạn mức đất tính thuế của các năm trước đây do chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai hoàn chỉnh nên gặp nhiều khó khăn cho việc tra cứu.

Vì vậy, cơ quan thuế thường lấy diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm hạn mức đất để tính thuế, nhưng phần lớn diện tích đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể là diện tích vượt hạn mức do người sử dụng đất nộp tiền để được chuyển mục đích sử dụng đất và xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, gây thất thu NSNN do xác định hạn mức không chính xác.

Đề xuất đánh thuế cao với nhà chung cư có giá trên 50 triệu/m2 đúng không? Có thể sẽ tách riêng đất ở, nhà ở để đánh thuế bất động sản?

Đề xuất đánh thuế cao với căn hộ chung cư có giá trên 50 triệu/m2 đúng không?

Tại Mục D Phần 1 Phụ lục 2 Tờ trình Dự thảo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023 đang được Bộ Tư pháp tổng hợp ý kiến hoàn thiện chính sách thuế đối với bất động sản cụ thể là đối với nhà chung cư bao gồm cả đất xây dựng nhà chung cư, phát huy hiệu quả việc sử dụng biểu thuế lũy tiến, khắc phục hạn chế của chính sách thuế SDĐPNN, đề nghị quy định thuế suất thuế bất động sản theo hướng như sau:

- Về ngưỡng giá trị:

Đề nghị quy định ngưỡng chịu thuế đối với nhà chung cư đảm bảo điều tiết thấp đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân; không ảnh hưởng tới cung - cầu thị trường bất động sản, hạn chế tác động đến phân khúc căn hộ bình dân (đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ thuộc đối tượng miễn thuế);

Thực hiện điều tiết cao đối với căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2) góp phần đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của các tầng lớp dân cư.

- Về thuế suất:

Đối với nhà chung cư, giá tính thuế được xác định bao gồm cả giá trị đất và giá trị nhà.

Theo đó, để đảm bảo công bằng với đất ở, nhà ở riêng lẻ, đề nghị quy định mức thuế suất đối với nhà chung cư được áp dụng từ giá trị đầu tiên, nhưng mức thuế suất sẽ thấp hơn đối với đất.

Đề nghị tách riêng đất ở, nhà ở để đánh thuế bất động sản đúng không?

Cũng tại Mục D Phần 1 Phụ lục 2 Tờ trình Dự thảo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023 đang được Bộ Tư pháp tổng hợp ý kiến hoàn thiện chính sách thuế đối với bất động sản phát huy hiệu quả việc sử dụng biểu thuế lũy tiến, khắc phục hạn chế của chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, đề nghị quy định thuế suất thuế bất động sản theo hướng như sau:

- Đề nghị tách riêng đất ở, nhà ở để đánh thuế bất động sản đảm bảo đơn giản, dễ tính toán, dễ thực hiện, thuận lợi trong công tác quản lý thu thuế và phù hợp với thông lệ quốc tế.

Đồng thời, đánh thuế theo biểu thuế suất lũy tiến từng phần để đảm bảo mục tiêu điều tiết cao đối với trường hợp nhà, đất có giá trị lớn, điều tiết thấp đối với nhà, đất có giá trị không lớn, đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của tầng lớp dân cư (Biểu thuế lũy tiến từng phần được xác định theo ngưỡng giá trị với các bậc trong biểu thuế lũy tiến).

- Về ngưỡng giá trị:

Việc xác định ngưỡng giá trị để áp dụng biểu thuế lũy tiến đối với đất ở, nhà ở cần đảm bảo mục tiêu tạo được sự đồng thuận của người dân trong việc đánh thuế, cần có tính toán đến mức độ điều tiết, khả năng nộp thuế của người dân, đảm bảo hầu hết các thửa đất ở, nhà ở nông thôn, có giá trị thấp đến trung bình đều ở dưới ngưỡng, đảm bảo từng bước thu hẹp khoảng cách giữa người giàu và người nghèo, giữa nông thôn và thành thị, góp phần thực hiện mục tiêu quốc gia giảm nghèo và an sinh xã hội bền vững.

- Về thuế suất:

+ Đối với đất ở: Đề nghị nâng mức thuế suất đối với đất ở (đánh thuế trên toàn bộ diện tích đất ở).

Việc nâng mức thuế suất đối với đất ở (bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh) là cần thiết để phù hợp với thông lệ quốc tế , góp phần đảm bảo mục tiêu ban hành của chính sách và phù hợp với chủ trương của Đảng và Nhà nước.

Việc đề xuất đánh thuế trên toàn bộ diện tích đất ở xuất phát từ nguyên tắc đánh thuế theo lợi ích, phù hợp với Hiến pháp và pháp luật có liên quan, phù hợp với thông lệ quốc tế do đa số các quốc gia tính thuế tài sản từ giá trị nhà, đất đầu tiên, không phân biệt người có thu nhập cao hay thấp, chỉ một vài quốc gia tính thuế đối với phần giá trị đất vượt ngưỡng như Indonexia.

Tuy nhiên, để tránh tác động lớn đến người dân và doanh nghiệp, đồng thời vẫn đảm bảo mục tiêu xây dựng chính sách thuế bất động sản, cần thiết nghiên cứu mức thuế suất thuế bất động sảnđối với đất ở phù hợp, điều tiết hợp lý thu nhập của tổ chức, cá nhân, đồng thời quy định lộ trình tăng thuế suất phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội từng thời kỳ kể từ ngày Luật có hiệu lực thi hành.

+ Đối với nhà ở: Nhà ở được xem là một khoản đầu tư vào đất.

Trên thực tế, nhà nước khuyến khích việc xây dựng nhà ở và công trình xây dựng, tránh để đất bỏ hoang, không tận dụng hết giá trị sử dụng của đất.

Do nhà ở mới được đưa vào đánh thuế, theo đó, khi thực hiện đánh thuế bất động sản đối với nhà ở, cần thiết loại bỏ các loại nhà ở có mức đầu tư thấp (nhà tạm, nhà thiếu kiên cố, nhà bán kiên cố...) ra khỏi phạm vi điều chỉnh để tránh gây gánh nặng thuế đối với đối tượng có hoàn cảnh khó khăn, hoặc nhà chất lượng thấp, thuộc địa bàn có điều kiện KT-XH khó khăn;

Đồng thời để đảm bảo quyền có nhà ở của người dân đã được quy định tại Hiến pháp; đề nghị không đánh thuế đối với phần giá trị nhà ở dưới ngưỡng; đối với phần giá trị nhà ở trên ngưỡng, quy định lộ trình áp dụng mức thuế suất theo giai đoạn kể từ ngày Luật có hiệu lực thi hành nhằm đảm bảo tính khả thi và nhận được sự đồng thuận của người nộp thuế.

Xem toàn bộ Phụ lục 2 Tờ trình Dự thảo Đề nghị của Chính phủ về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024; điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023 tại đây