Đặt cọc trước khi công chứng hợp đồng mua bán nhà ở có rủi ro gì đối với hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán khi chưa sang tên không?

Nội dung chính

• Đặt cọc tiền trước khi công chứng hợp đồng mua nhà ở có rủi ro gì với hợp đồng đặt cọc không?
• Đặt cọc tiền trước khi công chứng hợp đồng mua nhà ở có rủi ro gì với hợp đồng mua bán nhà ở khi chưa sang tên không?
• Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở được quy định như thế nào?

Đặt cọc tiền trước khi công chứng hợp đồng mua nhà ở có rủi ro gì với hợp đồng đặt cọc không?

Căn cứ theo Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định như sau:

"Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Mặt khác, pháp luật không có quy định phải công chứng hợp đồng đặt cọc.

Do đó, hợp đồng này đã có hiệu lực theo quy định tại Điều này và quy định trong hợp đồng.

Như vậy, hiệu lực của hợp đồng đặt cọc này độc lập với hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, do đó mặc dù các bên chưa thực hiện việc sang tên hay công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà ở thì hợp đồng này vẫn có giá trị hiệu lực, và ràng buộc các bên về nghĩa vụ theo quy định trên.

Tải về Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất năm 2023: Tại Đây

Mua bán nhà ở

Đặt cọc tiền trước khi công chứng hợp đồng mua nhà ở có rủi ro gì với hợp đồng mua bán nhà ở khi chưa sang tên không?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 có quy định như sau:

"Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. [...]"

Do đó, anh chỉ cần xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng để xác định rủi ro.

Nếu anh thanh toán trước thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng thì vẫn có thể phát sinh rủi ro.

Và căn cứ theo khoản 7 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

"Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

[...] 7. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. "

Tuy nhiên anh lưu ý là công chứng chỉ chứng minh hợp đồng có hiệu lực, không đương nhiên thay tên anh trong sổ đỏ. Việc thay tên được thực hiện theo thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Do đó, nếu được các bên nên thoả thuận thanh toán sau khi anh đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (tránh trường hợp trong quá trình làm thủ tục có vướng mắc khiến anh không được cấp giấy chứng nhận, nhưng anh lại thanh toán cho bên kia có khả năng phát sinh tranh chấp).

Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở được quy định như thế nào?

Căn cứ theo Điều 120 Luật Nhà ở 2014 có quy định như sau:

"Điều 120. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.

2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở."