Có thể huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại bằng việc phát hành trái phiếu không theo quy định mới?

Nội dung chính

• Có thể huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại bằng việc phát hành trái phiếu không?
• Việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đáp ứng điều kiện gì?
• Việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không có giá trị pháp lý trong trường hợp nào?

Có thể huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại bằng việc phát hành trái phiếu không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 114 Luật Nhà ở 2023 về các hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở như sau:

Hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở

1. Các hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở bao gồm:

a) Huy động thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, cá nhân;

b) Huy động thông qua phát hành trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ theo quy định của pháp luật;

c) Huy động thông qua cấp vốn từ nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 113 của Luật này;

d) Huy động thông qua vay vốn từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam;

đ) Huy động thông qua vay vốn từ Ngân hàng chính sách xã hội;

e) Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam;

g) Nguồn vốn hợp pháp khác.

2. Chính phủ quy định điều kiện của từng hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở.

Đồng thời, tại khoản 1 Điều 115 Luật Nhà ở 2023 có quy định như sau:

Vốn để phát triển đối với từng loại nhà ở

1. Vốn để phát triển nhà ở thương mại bao gồm:

a) Vốn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;

b) Vốn huy động thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, cá nhân;

c) Vốn huy động thông qua phát hành trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ theo quy định của pháp luật;

d) Tiền mua, tiền thuê mua nhà ở trả trước, trả chậm, trả dần của khách hàng theo hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

đ) Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.

...

Như vậy, đối chiếu theo quy định trên thì việc huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại có thể được thực hiện thông qua hình thức phát hành trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ.

Có thể huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại bằng việc phát hành trái phiếu không theo quy định mới? (Hình từ Internet)

Việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đáp ứng điều kiện gì?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 44 Nghị định 95/2024/NĐ-CP thì việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

(1) Chủ đầu tư dự án cần huy động vốn phải đáp ứng điều kiện phát hành trái phiếu và tuân thủ trình tự, thủ tục phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật về chứng khoán, pháp luật về doanh nghiệp;

Trường hợp huy động vốn từ nhà đầu tư nước ngoài còn phải đáp ứng quy định nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật về đầu tư;

(2) Đã lựa chọn được chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở;

(3) Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc đã thế chấp nhà ở trong dự án và đã đăng ký thế chấp theo quy định mà phát hành trái phiếu để huy động vốn cho việc đầu tư xây dựng phần dự án hoặc nhà ở đã thế chấp thì trước khi phát hành trái phiếu phải:

- Thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp; hoặc

- Rút bớt tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.

Lưu ý: Theo khoản 4 Điều 44 Nghị định 95/2024/NĐ-CP thì việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải tuân thủ quy định sau:

- Tổng vốn được huy động và vốn chủ sở hữu phải có không vượt quá tổng vốn đầu tư dự án, bao gồm cả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà chủ đầu tư phải nộp theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày kết thúc việc huy động vốn theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư đã huy động vốn để phát triển nhà ở phải có văn bản báo cáo kết quả về số vốn đã huy động được gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở huy động vốn để theo dõi, phục vụ công tác quản lý nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản.

Việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không có giá trị pháp lý trong trường hợp nào?

Căn cứ vào khoản 2 Điều 116 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Nguyên tắc huy động, sử dụng vốn để phát triển nhà ở

...

2. Việc huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý.

3. Việc sử dụng vốn để phát triển nhà ở phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:

a) Bảo đảm công khai, minh bạch; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể có vốn được huy động;

b) Phải sử dụng vào mục đích để phát triển nhà ở và thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác;

c) Việc bố trí và sử dụng nguồn vốn để phát triển nhà ở phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.

Theo đó, việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với thì không có giá trị pháp lý.