Con nhận thừa kế đất từ cha có phải đóng thuế thu nhập cá nhân không? Những khoản tiền nào phải nộp khi nhận thừa kế đất?

Con nhận thừa kế đất từ cha có phải đóng thuế thu nhập cá nhân không?

Căn cứ quy định tại điểm c khoản 9 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định về các khoản thu nhập chịu thuế:

Các khoản thu nhập chịu thuế

...

9. Thu nhập từ nhận thừa kế

...

c) Đối với nhận thừa kế là bất động sản bao gồm: quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất; quyền sở hữu nhà, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai; quyền thuê đất; quyền thuê mặt nước; các khoản thu nhập khác nhận được từ thừa kế là bất động sản dưới mọi hình thức; trừ thu nhập từ thừa kế là bất động sản theo hướng dẫn tại điểm d, khoản 1, Điều 3 Thông tư này.

...

Đồng thời, cũng tại điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định:

Các khoản thu nhập được miễn thuế

1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:

...

d) Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

...

Đối với trường hợp con nhận thừa kế từ cha kể cả giữa cha mẹ đẻ với con đẻ và cha mẹ nuôi với con nuôi thuộc trường hợp được miễn thuế quy định tại điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC.

Như vậy, khi nhận thừa kế là đất từ cha, người con không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Căn cứ tại khoản 9 Điều 3 Luật Thuế Thu nhập cá nhân 2025 quy định các khoản chịu thuế như sau:

Thu nhập chịu thuế

Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 của Luật này:

...

9. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh, bất động sản và các tài sản phải đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng.

...

Đồng thời, căn cứ Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định các thu nhập miễn thuế như sau:

Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam.

3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

...

Như vậy, theo quy định trên, từ 01/07/2026, khi nhận thừa kế là đất từ cha, người con không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Cập nhật mới: Thông tư 87/2026/TT-BTC có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2026 và Thông tư 87/2026/TT-BTC thay thế Thông tư 111/2013/TT-BTC

Khi bố mất thì con nhận thừa kế đất có phải đóng thuế thu nhập cá nhân không? Những khoản tiền nào phải nộp khi nhận thừa kế đất? (Hình từ Internet)

Những khoản tiền nào phải nộp khi nhận thừa kế đất?

(1) Thuế thu nhập cá nhân:

Căn cứ điểm c khoản 9 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, cá nhân có thu nhập từ nhận thừa kế là bất động sản phải nộp thuế thu nhập cá nhân, gồm:

- Quyền sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất;

- Quyền sở hữu nhà, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai;

- Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai;

- Quyền thuê đất;

- Quyền thuê mặt nước;

- Các khoản thu nhập khác nhận được từ thừa kế là bất động sản dưới mọi hình thức.

Tuy nhiên, căn cứ điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ nhận thừa kế giữa những người sau đây thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, gồm:

- Giữa vợ với chồng;

- Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;

- Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;

- Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;

- Cha vợ, mẹ vợ với con rể;

- Ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;

- Anh chị em ruột với nhau.

Mức thuế phải nộp:

Căn cứ khoản 4 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC, số thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi nhận thừa kế bất động sản được xác định theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 10% x Giá trị bất động sản nhận được

Lưu ý: Chỉ những bất động sản có giá trị lớn hơn 10 triệu đồng mới phải nộp thuế.

(2) Lệ phí trước bạ:

Theo khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định cụ thể những người sau đây được miễn lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là di sản thừa kế:

- Giữa vợ với chồng;

- Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;

- Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;

- Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;

- Cha vợ, mẹ vợ với con rể;

- Ông nội, bà nội với cháu nội;

- Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;

- Anh, chị, em ruột với nhau.

Ngoài những trường hợp được miễn lệ phí trước bạ thì người nhận thừa kế khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải nộp lệ phí trước bạ theo công thức sau căn cứ tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá trị bất động sản nhận được

Trong đó, giá trị bất động sản xác định theo căn cứ điểm c khoản 1 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC:

- Đối với bất động sản là giá trị quyền sử dụng đất thì phần giá trị quyền sử dụng đất được xác định căn cứ vào Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng bất động sản.

- Đối với bất động sản là nhà và công trình kiến trúc trên đất thì giá trị bất động sản được xác định căn cứ vào quy định của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền về phân loại giá trị nhà; quy định tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản do cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền ban hành; giá trị còn lại của nhà, công trình kiến trúc tại thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu.

- Trường hợp không xác định được thì căn cứ vào giá tính lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

(3) Phí thẩm định hồ sơ

Điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung tại khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC quy định:

Căn cứ xác định mức thu phí và lệ phí

Căn cứ điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương nơi phát sinh hoạt động cung cấp dịch vụ, thu phí, lệ phí, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu phí, lệ phí phù hợp.

1. Đối với các khoản phí

...

i) Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.

Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.

Theo đó, phí thẩm định hồ sơ khi đăng ký biến động (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,…) do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nên mức thu khác nhau.

(4) Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ do Hội đồng nhân dân từng tỉnh, địa phương quy định.

Phải nộp khoản lệ phí này nếu người nhận thừa kế có yêu cầu cấp Giấy chứng nhận mới (Giấy chứng nhận mới đứng tên mình thay vì vẫn để Giấy chứng nhận cũ và chỉ đăng ký biến động để ghi tên vào trang 4 của Giấy chứng nhận).

Mức lệ phí phải nộp: Dù các tỉnh thành có mức thu khác nhau nhưng đều thu dưới 100.000 đồng/Giấy chứng nhận/lần cấp.

Ví dụ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2025 ở thành phố Hà Nội sẽ thực hiện theo Nghị quyết 06/2020/NQ-HĐND.

Thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân khi thừa kế đất là khi nào?

Căn cứ khoản 3 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định như sau:

Căn cứ tính thuế từ thừa kế, quà tặng

...

3. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ thừa kế, quà tặng là thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thừa kế, quà tặng.

Theo đó, thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ thừa kế bất động sản là thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thừa kế theo quy định của pháp luật.

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng

1. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng của cá nhân cư trú được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân (x) với thuế suất 10%.

2. Thu nhập tính thuế từ nhận thừa kế, quà tặng là phần giá trị tài sản thừa kế, quà tặng vượt trên 20 triệu đồng mà người nộp thuế nhận được theo từng lần phát sinh.

3. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế được quy định như sau:

a) Đối với thu nhập từ nhận thừa kế là thời điểm người nộp thuế nhận được thừa kế;

b) Đối với thu nhập từ nhận quà tặng là thời điểm tổ chức, cá nhân tặng cho người nộp thuế hoặc thời điểm người nộp thuế nhận được thu nhập.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Theo quy định trên, hời điểm xác định thu nhập tính thuế từ thừa kế bất động sản là thời điểm người nộp thuế nhận được thừa kế.