Xác định doanh thu cho thuê tài sản tính thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng từ hoạt động cho thuê tài sản của cá nhân như thế nào?

Xác định doanh thu cho thuê tài sản tính thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng từ hoạt động cho thuê tài sản của cá nhân như thế nào?

Theo khoản 2 Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 01/01/2026) quy định:

Thuế giá trị gia tăng

...

2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm trên 01 tỷ đồng thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng và áp dụng phương pháp tính trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ % nhân (x) doanh thu. Tỷ lệ % và doanh thu tính thuế thực hiện theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Theo điểm c khoản 2 Điều 12 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2025) quy định:

Phương pháp tính trực tiếp

...

2. Số thuế giá trị gia tăng phải nộp theo phương pháp tính trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ % nhân với doanh thu áp dụng như sau:

...

c) Doanh thu để tính thuế giá trị gia tăng là tổng số tiền bán hàng hóa, dịch vụ ghi trên hóa đơn bán hàng, bao gồm các khoản phụ thu và phí thu thêm mà cơ sở kinh doanh được hưởng.

Cũng theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định:

Doanh thu để xác định thuế thu nhập cá nhân

...

2. Doanh thu đối với một số trường hợp được quy định cụ thể như sau:

...

đ) Đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần;

Như vậy, trường hợp doanh thu trên hợp đồng cho thuê tài sản là 50 triệu đồng/tháng thì phải tính thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng trên cơ sở doanh thu trên hợp đồng (còn 3 triệu mà anh đề cập bản chất là chi phí phát sinh, chi phí này không tính trừ khi xác định thuế của hoạt động cho thuê tài sản).

Trước đây, xác định doanh thu cho thuê tài sản tính thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng từ hoạt động cho thuê tài sản của cá nhân như thế nào, thì căn cứ điểm a, b khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định:

Phương pháp tính thuế đối với một số trường hợp đặc thù

1. Cá nhân cho thuê tài sản

a) Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ. Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.

b) Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch. Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

...

Và căn cứ Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định:

Căn cứ tính thuế

Căn cứ tính thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu.

1. Doanh thu tính thuế

Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thương mại, chiết khấu thanh toán, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền; các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định; các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu tính thuế TNCN); doanh thu khác mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

...

3. Xác định số thuế phải nộp

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN

...

Đối với cá nhân cho thuê tài sản, thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng được tính trên cơ sở doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản x tỷ lệ thuế suất.

Khác với doanh nghiệp, cá nhân không áp dụng cách tính thuế bằng phương pháp doanh thu - chi phí.

Do đó, trường hợp doanh thu trên hợp đồng cho thuê tài sản là 50 triệu đồng/tháng thì phải tính thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng trên cơ sở doanh thu trên hợp đồng (còn 3 triệu mà anh đề cập bản chất là chi phí phát sinh, chi phí này không tính trừ khi xác định thuế của hoạt động cho thuê tài sản).

Thuế TNCN, thuế GTGT (Hình từ Internet)

Cá nhân cho thuê tài sản như thế nào thì không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng?

Cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống thì không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng.

Theo Điều 3 và Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP quy định:

Thuế giá trị gia tăng

1. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.

...

Thuế thu nhập cá nhân

1. Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh, bao gồm cả cá nhân đăng ký thành lập hộ kinh doanh hoặc người được các thành viên hộ gia đình ủy quyền làm người đại diện hộ kinh doanh (sau đây gọi là cá nhân kinh doanh) có mức doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

...

Trước đây, theo điểm c khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC, được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư 100/2021/TT-BTC thì cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

Bên thuê tài sản chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả tiền thuê trong thời gian chậm trả không?

Thì căn cứ theo khoản 4 Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Trả lại tài sản thuê

1. Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên.

2. Trường hợp tài sản thuê là động sản thì địa điểm trả lại tài sản thuê là nơi cư trú hoặc trụ sở của bên cho thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Trường hợp tài sản thuê là gia súc thì bên thuê phải trả lại gia súc đã thuê và cả gia súc được sinh ra trong thời gian thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Bên cho thuê phải thanh toán chi phí chăm sóc gia súc được sinh ra cho bên thuê.

4. Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận.

Theo đó, khi bên thuê tài sản chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận.