Hướng dẫn xác định nghĩa vụ tài chính khi cấp sổ đỏ lần đầu theo Công văn 6085/CT-PC ra sao?

Hướng dẫn xác định nghĩa vụ tài chính khi cấp sổ đỏ lần đầu theo Công văn 6085/CT-PC ra sao?

Ngày 20/8/2026, Cục thuế đã có Công văn 6085/CT-PC về việc trả lời phản ánh kiến nghị độc giả. tải về

Theo đó, Cục Thuế nhận được phản ánh kiến nghị số 1785722790032 của độc giả liên quan đến việc xác định nghĩa vụ tài chính khi thực hiện thủ tục hành chính đề nghị đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận lần đầu. Về vấn đề này, Cục Thuế có ý kiến như sau:

- Tại khoản 3 Điều 31, khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, nguyên tắc khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:

“Điều 31. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.

Điều 135. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp sau khi cơ quan có thẩm quyền xác định không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính; trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp sau khi cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất, ký hợp đồng thuê đất."

- Tại điểm a khoản 2 Điều 16 Luật Quản lý thuế 2025 quy định về xử lý đối với việc chậm nộp tiền thuế, khoản thu khác, Nhiệm vụ và quyền hạn của cơ quan quản lý thuế, công chức quản lý thuế:

“Điều 16. Xử lý đối với việc chậm nộp tiền thuế, khoản thu khác

2. Mức tính tiền chậm nộp và thời gian tính tiền chậm nộp được quy định như sau:

a) Mức tính tiền chậm nộp bằng 0,03%/ngày tỉnh trên số tiền thuế, khoản thu khác chậm nộp do cơ quan thuế quản lý thu và 0,03%/ngày tỉnh trên số tiền thuế chậm nộp do cơ quan hải quan quản lý thu;

Điều 38. Nhiệm vụ và quyền hạn của cơ quan quản lý thuế, công chức quản lý thuế

1. Nhiệm vụ của cơ quan quản lý thuế, công chức quản lý thuế:

a) Tổ chức thực hiện quản lý thu đổi với các loại thuế theo quy định của của pháp luật về thuế, tiền chậm nộp, tiền thu từ xử phạt vi phạm hành chính do cơ quan quản lý thuế thực hiện theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính;

b) Tổ chức thực hiện quản lý thu đối với các khoản thu khác gồm: phí và lệ phí theo quy định của Luật Phí và lệ phí; tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền cấp quyền khai thác khoáng sản; tiền cấp quyền khai thác tài nguyên nước; tiền sử dụng khu vực biển; thu từ chuyển đổi sở hữu doanh nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập; thu từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng quyền mua cổ phần, quyền góp vốn nhà nước tại doanh nghiệp; lợi nhuận sau thuế còn lại sau khi trích lập các quỹ theo quy định của doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ, cổ tức và lợi nhuận được chia cho phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp theo quy định; các khoản thu khác thuộc ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật.

Đối với các khoản phí, lệ phí không do cơ quan quản lý thuế trực tiếp thu thì cơ quan, tổ chức được giao thu phí, lệ phí theo quy định của Luật Phí và lệ phí thực hiện các nội dung quản lý thu theo quy định tại khoản 7 Điều 39 của Luật này.

Đối với các khoản thu thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của cơ quan, tổ chức khác nhưng giao cho cơ quan quản lý thuế tổ chức thu thì cơ quan, tổ chức quản lý khoản thu có trách nhiệm chuyển thông tin về việc xác định nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ phải nộp ngân sách nhà nước cho cơ quan quản lý thuế tổ chức thu và chịu trách nhiệm về tỉnh chính xác, đầy đủ, kịp thời của thông tin nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật. Trường hợp có sự thay đổi các thông tin liên quan đến xác định nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước đã chuyển cho cơ quan quản lý thuế thì cơ quan, tổ chức quản lý khoản thu có trách nhiệm thông bảo cho cơ quan quản lý thuế để điều chỉnh, thông báo số tiền thuế và khoản thu khác, tiền chậm nộp, tiền phạt phải nộp của người nộp thuế;"

Căn cứ các quy định nêu trên và nội dung phản ánh của độc giả. Cục Thuế trả lời về nguyên tắc như sau:

- Khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như: Chuyển nhượng, tặng, cho, thế chấp,... thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (trừ các trường hợp cơ quan có thẩm quyền xác định không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính).

- Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai (khoản thu giao cho cơ quan thuế tổ chức thu) thì cơ quan quản lý đất đai (Văn phòng đăng ký đất đai) có trách nhiệm chuyển thông tin về việc xác định nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ phải nộp ngân sách nhà nước cho cơ quan quản lý thuế để cơ quan thuế tổ chức thu, việc tính tiền chậm nộp đối với các khoản thuế, các khoản thu khác... được thực hiện theo quy định tại Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành. Trường hợp, chậm nộp các nghĩa vụ tài chính khi làm các thủ tục nêu trên thì người sử dụng đất sẽ bị tính tiền chậm nộp theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 16 Luật Quản lý thuế năm 2025.

Như vậy, việc yêu cầu người sử dụng đất có nghĩa vụ thực hiện phạt nộp chậm theo quy định của Luật Quản lý thuế là không có mâu thuẫn pháp lý giữa quy định về thời hạn nộp nghĩa vụ tài chính trong Luật Quản lý thuế và quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2024 do:

- Luật Đất đai 2024 không quy định “không phải thực hiện ngay nghĩa vụ tài chính: Luật chỉ quy định người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận, nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Điều này có nghĩa là nghĩa vụ tài chính vẫn phải được thực hiện, chỉ có điều thời điểm thực hiện được xác định theo quy định của Luật Quản lý thuế.

- Thời hạn thực hiện nghĩa vụ tài chính được xác định cụ thể theo quy định tại Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành (thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với tiền sử dụng đất là chậm nhất 30 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ với ngân sách nhà nước/thời điểm văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin đến cơ quan thuế).

- Việc cấp Giấy chứng nhận là có điều kiện: Pháp luật quy định người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi được cấp Giấy chứng nhận, đây là điều kiện bắt buộc, không phải là mâu thuẫn.

- Việc xử phạt chậm nộp là hợp pháp: Nếu người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính trong thời hạn quy định, việc áp dụng chế tài chậm nộp theo Luật Quản lý thuế là hoàn toàn phù hợp.

Ngoài ra, khi cơ quan thuế ra thông báo nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, nghĩa vụ tài chính của người dân đã chính thức được xác định. Nếu quá thời hạn ghi trên thông báo mà chưa nộp, hành vi chậm nộp đã vi phạm các quy định tại Luật Quản lý thuế. Đồng thời, Luật Đất đai 2024 quy định về trình tự thủ tục hành chính liên quan đến đất đai (như xác nhận đủ điều kiện hay chưa, thời điểm cấp giấy), còn Luật Quản lý thuế điều chỉnh về việc thu nộp ngân sách nhà nước.

Hai luật này điều chỉnh hai mặt khác nhau của quan hệ quản lý nhà nước và bổ trợ cho nhau chứ không triệt tiêu hiệu lực của nhau. Bên cạnh đó, việc Nhà nước chưa ký cấp Giấy chứng nhận hay chưa cho phép thực hiện các quyền (chuyển nhượng, thể chấp...) đối với người chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính là biện pháp quản lý về đất đai và việc áp dụng tiền chậm nộp là chế tài tài chính bắt buộc theo pháp luật Thuế đối với khoản tiền chậm nộp vào ngân sách nhà nước.

Trên đây là thông tin *Hướng dẫn xác định nghĩa vụ tài chính khi cấp sổ đỏ lần đầu theo Công văn 6085/CT-PC

Hướng dẫn xác định nghĩa vụ tài chính khi cấp sổ đỏ lần đầu theo Công văn 6085/CT-PC ra sao?

Dịch vụ công trực tuyến và giao dịch điện tử về đất đai ra sao?

Căn cứ Điều 167 Luật Đất đai 2024 quy định dịch vụ công trực tuyến và giao dịch điện tử về đất đai như sau:

- Dịch vụ công trực tuyến về đất đai bao gồm dịch vụ hành chính công về đất đai và dịch vụ khác về đất đai được cung cấp cho tổ chức, cá nhân trên môi trường mạng theo quy định của pháp luật. Việc cung cấp dịch vụ công trực tuyến về đất đai được quy định như sau:

+ Cơ quan có thẩm quyền cung cấp dịch vụ công trực tuyến về đất đai phải bảo đảm kết nối liên thông, thuận tiện, đơn giản, an toàn cho cơ quan, tổ chức, cá nhân và phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai;

+ Các hình thức xác nhận của Nhà nước đối với quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân sử dụng đất được thực hiện trên hồ sơ số và xác thực điện tử.

- Giao dịch điện tử về đất đai bao gồm các giao dịch về đất đai được thực hiện bằng phương tiện điện tử. Giao dịch điện tử về đất đai được thực hiện theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử.

- Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm hướng dẫn triển khai việc cung cấp dịch vụ công trực tuyến và giao dịch điện tử về đất đai.

Quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất như thế nào?

Căn cứ Điều 37 Luật Đất đai 2024 quy định quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất hiện nay như sau:

(1) Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

- Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 Luật Đất đai 2024;

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với cá nhân khác;

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

- Cho tổ chức, cá nhân khác, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

- Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Trường hợp người được thừa kế là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024 thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024 thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;

- Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch; tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với cá nhân hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024;

- Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất với tổ chức, góp quyền sử dụng đất với cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.

(2) Cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

- Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 Luật Đất đai 2024;

- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 Luật Đất đai 2024. Người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại theo mục đích đã được xác định; được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 và pháp luật có liên quan;

- Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

- Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, cho thuê lại quyền thuê trong hợp đồng thuê đất;

- Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

- Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất với tổ chức, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại.

(3) Cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

- Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024;

- Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hằng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai 2024.

(4) Cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

(5) Cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 37 Luật Đất đai 2024 thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.