- Điều kiện miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà từ 01/7/2026? Bán căn nhà duy nhất có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?
- Hồ sơ miễn thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm những gì?
- Hướng dẫn khai thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản từ ngày 01/7/2026 theo Thông tư 89?
Điều kiện miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà từ 01/7/2026? Bán căn nhà duy nhất có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?
Cá nhân bán nhà được miễn thuế thu nhập cá nhân trong hai trường hợp chính là chuyển nhượng giữa người thân hoặc khi đó là bất động sản duy nhất tại Việt Nam.
Theo Điều 18 Nghị định 253/026/NĐ-CP, miễn thuế TNCN đối với thu nhập từ mua bán nhà (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu (kể cả khi chồng chết); cha vợ, mẹ vợ với con rể (kể cả khi vợ chết); ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.
Đồng thời, căn cứ theo Điều 19 Nghị định 253/026/NĐ-CP quy định như sau:
(1) Miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Lưu ý: không áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
(2) Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam được miễn thuế theo quy định tại (1) phải đáp ứng các điều kiện sau:
Điều kiện về quyền sở hữu duy nhất tại thời điểm chuyển nhượng - Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng. + Trường hợp cá nhân có thêm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại thời điểm chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng này không được xác định là nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất của cá nhân. + Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng (bao gồm cả vợ/chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở) thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế; Điều kiện về thời gian sở hữu tối thiểu - Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày. + Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. + Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi; Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ tài sản - Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở. Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó. |
Như vậy, bán căn nhà duy nhất được miễn thuế TNCN nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên.
Lưu ý:
- Nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự kê khai và chịu trách nhiệm. Trường hợp phát hiện kê khai không đúng sẽ bị truy thu thuế và xử phạt theo quy định của pháp luật về quản lý thuế và pháp luật liên quan khác.
- Hồ sơ, thủ tục miễn thuế thực hiện theo pháp luật về quản lý thuế.
Điều kiện miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà từ 01/7/2026? Bán căn nhà duy nhất có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không? (Hình từ Internet)
Hồ sơ miễn thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm những gì?
Căn cứ theo Điều 67 Thông tư 89/2026/TT-BTC quy định về hồ sơ miễn thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản từ 1/7/2026 như sau:
Trường hợp chuyển nhượng bất động sản tgiữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Người nộp thuế kê khai thông tin miễn thuế thu nhập cá nhân trên Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu số 03/BĐS-TNCN Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 89/2026/TT-BTC và cung cấp các giấy tờ liên quan đến việc xác định đối tượng được miễn thuế đối với trường hợp không có dữ liệu trong cơ sở dữ liệu quốc gia theo từng trường hợp, cụ thể như sau:
+ Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa vợ với chồng cần có một trong các giấy tờ sau: Xác nhận thông tin về cư trú hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hôn hoặc bản sao Quyết định của Tòa án về việc ly hôn, tái hôn (đối với trường hợp chia nhà do ly hôn; hợp nhất quyền sở hữu bất động sản do tái hôn);
+ Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ cần có một trong các giấy tờ sau: Xác nhận thông tin về cư trú hoặc bản sao Giấy khai sinh. Trường hợp con ngoài giá thú thì phải có bản sao Quyết định công nhận việc nhận cha, mẹ, con của cơ quan có thẩm quyền;
+ Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi cần có một trong các giấy tờ sau: Xác nhận thông tin về cư trú hoặc bản sao Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi của cơ quan có thẩm quyền;
+ Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa ông nội, bà nội với cháu nội cần có một trong các giấy tờ sau: bản sao Giấy khai sinh của cháu nội và bản sao Giấy khai sinh của bố cháu nội hoặc Xác nhận thông tin về cư trú có thể hiện mối quan hệ giữa ông nội, bà nội với cháu nội hoặc các giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan cấp có thẩm quyền chứng minh mối quan hệ giữa ông nội, bà nội và cháu nội;
+ Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại cần có một trong các giấy tờ sau: bản sao Giấy khai sinh của cháu ngoại và bản sao Giấy khai sinh của mẹ cháu ngoại hoặc Xác nhận thông tin về cư trú có thể hiện mối quan hệ giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại hoặc giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan cấp có thẩm quyền chứng minh mối quan hệ giữa ông ngoại, bà ngoại và cháu ngoại;
+ Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa anh, chị, em ruột với nhau cần có một trong các giấy tờ sau: Xác nhận thông tin về cư trú của người chuyển nhượng và của người nhận chuyển nhượng thể hiện mối quan hệ có chung cha mẹ hoặc cùng cha khác mẹ hoặc cùng mẹ khác cha hoặc các giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan cấp có thẩm quyền chứng minh có quan hệ huyết thống;
+ Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể cần có một trong các giấy tờ sau: Xác nhận thông tin về cư trú ghi rõ mối quan hệ giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hôn và Giấy khai sinh của chồng hoặc vợ làm căn cứ xác định mối quan hệ giữa người chuyển nhượng là cha chồng, mẹ chồng với con dâu hoặc cha vợ, mẹ vợ với con rể.
Lưu ý:
- Đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản thuộc đối tượng được miễn thuế ngoài giấy tờ kể trên, người chuyển nhượng có thể sử dụng các giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan cấp có thẩm quyền về mối quan hệ giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng làm căn cứ để xác định thu nhập được miễn thuế.
- Đối với trường hợp cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, hồ sơ bao gồm: văn bản điện tử hoặc bản sao Quyết định giao đất của cơ quan, người có thẩm quyền.
- Đối với trường hợp chuyển đổi vị trí đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất, hồ sơ bao gồm: văn bản điện tử hoặc bản sao văn bản thỏa thuận việc chuyển đổi đất hoặc hợp đồng chuyển đổi đất nông nghiệp giữa các bên được cơ quan cấp có thẩm quyền xác nhận.
- Đối với trường hợp cá nhân chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam:
Cá nhân chuyển nhượng kê khai thông tin miễn thuế thu nhập cá nhân trên Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu số 03/BĐS-TNCN Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 89/2026/TT-BTC
Trên Tờ khai thuế, cá nhân tự khai thu nhập được miễn thuế, lý do miễn thuế thu nhập cá nhân đối với nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc khai có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Bản sao các giấy tờ đối với các trường hợp chuyển nhượng bất động sản, chuyển đổi đất nông nghiệp được miễn thuế nêu tại khoản 1, 2 và khoản 4 Điều 67 Thông tư 89/2026/TT-BTC phải được công chứng hoặc chứng thực của cơ quan cấp có thẩm quyền.
Hướng dẫn khai thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản từ ngày 01/7/2026 theo Thông tư 89?
Hướng dẫn khai thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản từ ngày 01/7/2026 được quy định tại khoản 3 Điều 22 Thông tư 89/2026/TT-BTC, cụ thể như sau:
(1) Khai theo từng lần phát sinh:
- Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản;
- Tổ chức, cá nhân có trách nhiệm khai thuế thay, nộp thuế thay đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo pháp luật thuế thu nhập cá nhân (bao gồm cả trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thay thuế cho bên bán, trường hợp bên thứ ba có liên quan được phép bán tài sản của cá nhân theo quy định của pháp luật, trường hợp ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự);
(2) Tiếp nhận, xử lý hồ sơ khai thuế:
- Trường hợp cơ quan thuế tính thuế và thông báo nộp thuế theo hồ sơ khai thuế của người nộp thuế, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ khai thuế thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 16 Nghị định 252/2026/NĐ-CP;
- Trường hợp cơ quan thuế tính thuế và thông báo nộp thuế theo hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền chuyển đến, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ khai thuế thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 17 Nghị định 252/2026/NĐ-CP.
(3) Hồ sơ khai thuế thực hiện theo quy định tại điểm 7.3 Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 89/2026/TT-BTC.
Bài viết này có hữu ích không?
- - Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected];
- - Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo;
- - Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc;
- - Mọi ý kiến thắc mắc về bản quyền của bài viết vui lòng liên hệ qua địa chỉ mail [email protected];
