Toàn bộ hướng dẫn khai thuế liên quan đến sử dụng đất theo Thông tư 89/2026/TT-BTC chi tiết ra sao?

Toàn bộ hướng dẫn khai thuế liên quan đến sử dụng đất theo Thông tư 89/2026/TT-BTC chi tiết ra sao?

Ngày 30/6/2026, Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Thông tư 89/2026/TT-BTC quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định 252/2026/NĐ-CP quy định chỉ tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật Quản lý thuế. Trong đó có nội dung hướng dẫn khai thuế liên quan đến sử dụng đất từ 1/7/2026.

>>> Tải về Thông tư 89/2026/TT-BTC

Theo đó, tại Điều 25 Thông tư 89/2026/TT-BTC hướng dẫn khai thuế, khoản thu khác liên quan đến sử dụng đất từ 1/7/2026 như sau:

(1) Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:

(i) Kỳ tính thuế theo năm đối với từng thửa đất và khai tổng hợp đối với đất ở trong trường hợp người nộp thuế có quyền sử dụng đất đối với nhiều thửa đất trong cùng một xã hoặc tại nhiều xã trong cùng một tỉnh, trừ trường hợp quy định tại điểm a.1 và a.2 của (1);

- Trường hợp người nộp thuế có quyền sử dụng đất đối với một thửa đất hoặc nhiều thửa đất tại cùng một xã nhưng tổng diện tích đất chịu thuế không vượt hạn mức đất ở tại nơi có quyền sử dụng đất thì không phải khai tổng hợp; Hướng dẫn khai thuế sử dụng đất Thông tư 89 2026 TT BTC

- Trường hợp người nộp thuế có quyền sử dụng đất đối với nhiều thửa đất ở tại các xã khác nhau nhưng không có thửa đất nào vượt hạn mức và tổng diện tích các thửa đất chịu thuế không vượt quá hạn mức đất ở nơi có quyền sử dụng đất thì không phải khai tổng hợp.

(ii) Cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ:

- Cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của tổ chức là cơ quan thuế nơi có đất thuộc đối tượng chịu thuế;

- Cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với từng thửa đất của hộ gia đình, cá nhân là cơ quan quy định tại điểm a.5 khoản 2 Điều 16 và điểm a khoản 2 Điều 17 Nghị định 252/2026/NĐ-CP; Hướng dẫn khai thuế sử dụng đất Thông tư 89 2026 TT BTC

- Đối với hồ sơ khai tổng hợp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở của hộ gia đình, cá nhân, cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ như sau:

+ Trường hợp không có thửa đất nào vượt hạn mức nhưng tổng diện tích các thửa đất chịu thuế vượt quá hạn mức đất ở nơi có quyền sử dụng đất thì người nộp thuế được lựa chọn nộp hồ sơ khai tổng hợp cho bất kỳ cơ quan thuế nào nơi có thửa đất;

+ Trường hợp người nộp thuế có quyền sử dụng đất đối với nhiều thửa đất tại các xã trong cùng một tỉnh và chỉ có 01 thửa đất vượt hạn mức đất ở nơi có quyền sử dụng đất thì nộp hồ sơ khai tổng hợp cho cơ quan thuế tại xã nơi có thửa đất vượt hạn mức;

+ Trường hợp người nộp thuế có quyền sử dụng đất đối với nhiều thửa đất tại các xã trong cùng một tỉnh và có nhiều thửa đất vượt hạn mức đất ở nơi có quyền sử dụng đất thì người nộp thuế được lựa chọn nộp hồ sơ khai tổng hợp cho cơ quan thuế nơi có thửa đất vượt hạn mức.

(iii) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:

- Người nộp thuế là tổ chức nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hoặc kể từ ngày phát sinh thay đổi căn cứ tính thuế dẫn đến tăng, giảm số thuế phải nộp. Hướng dẫn khai thuế sử dụng đất Thông tư 89 2026 TT BTC

Trường hợp phát sinh sự kiện dẫn đến thay đổi người nộp thuế thì người nộp thuế trước thời điểm phát sinh thay đổi có trách nhiệm khai thuế, nộp thuế và thực hiện nghĩa vụ liên quan đối với thời gian thực tế sử dụng đất. Trường hợp chưa thực hiện hoặc thực hiện chưa đầy đủ nghĩa vụ khai thuế, nộp thuế thì phải hoàn thành nghĩa vụ thuế và xử lý vi phạm hành chính về thuế theo quy định. Người nộp thuế mới có trách nhiệm nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trong chu kỳ ổn định, hằng năm, người nộp thuế không phải kê khai lại thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nếu không có sự thay đổi về người nộp thuế và các yếu tố dẫn đến thay đổi số thuế phải nộp;

- Người nộp thuế là hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hoặc kể từ ngày phát sinh thay đổi căn cứ tính thuế dẫn đến tăng, giảm số thuế phải nộp, trừ trường hợp thay đổi giá của 01 m² đất theo bảng giá đất tại từng tỉnh. Hướng dẫn khai thuế sử dụng đất Thông tư 89 2026 TT BTC

Trường hợp phát sinh sự kiện dẫn đến thay đổi người nộp thuế thì người nộp thuế trước thời điểm phát sinh thay đổi có trách nhiệm khai thuế, nộp thuế và thực hiện nghĩa vụ liên quan đối với thời gian thực tế sử dụng đất. Trường hợp chưa thực hiện hoặc thực hiện chưa đầy đủ nghĩa vụ khai thuế, nộp thuế thì phải hoàn thành nghĩa vụ thuế và xử lý vi phạm hành chính về thuế theo quy định. Người nộp thuế mới có trách nhiệm nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Hằng năm, người nộp thuế không phải kê khai lại nếu không có sự thay đổi về người nộp thuế và các yếu tố dẫn đến thay đổi số thuế phải nộp.

Người nộp thuế nộp hồ sơ khai tổng hợp chậm nhất ngày 31 tháng 3 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.

(iv) Hồ sơ khai thuế

Thực hiện theo quy định tại điểm 10 Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 89/2026/TT-BTC. Hộ gia đình, cá nhân không phải nộp hồ sơ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với trường hợp quy định tại khoản 10 Điều 11 Nghị định 252/2026/NĐ-CP.

Trường hợp thông tin do hộ gia đình, cá nhân khai và cơ sở dữ liệu trong Hệ thống thông tin quản lý thuế chưa đủ căn cứ để tính thuế thì chậm nhất là 02 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ khai thuế, cơ quan thuế có văn bản theo mẫu số 01/CCTT-NVTC Phụ lục V ban hành kèm theo Thông tư 89/2026/TT-BTC gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cung cấp thông tin địa chính làm căn cứ ban hành thông báo nộp tiền.

(2) Thuế sử dụng đất nông nghiệp:

- Kỳ tính thuế theo năm; Toàn bộ hướng dẫn khai thuế liên quan đến sử dụng đất

- Cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ khai thuế là Ủy ban nhân dân xã nơi có đất thuộc đối tượng chịu thuế;

- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:

+ Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần đầu, khai khi có phát sinh thay đổi tăng, giảm diện tích chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp: chậm nhất 30 ngày kể từ ngày phát sinh hoặc thay đổi nghĩa vụ thuế;

+ Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế năm của tổ chức chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên năm dương lịch; chậm nhất 10 ngày làm việc kể từ ngày hoàn thành việc thu hoạch đối với tổ chức nộp thuế cho diện tích trồng cây lâu năm thu hoạch một lần;

+ Hằng năm, người nộp thuế không phải kê khai hồ sơ khai thuế nếu không phát sinh thay đổi tăng, giảm diện tích chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp.

- Hồ sơ khai thuế thực hiện theo quy định tại điểm 10 Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 89/2026/TT-BTC. Hộ gia đình, cá nhân không phải nộp hồ sơ khai thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với trường hợp quy định tại khoản 10 Điều 11 Nghị định 252/2026/NĐ-CP.

(3) Tiền thuê đất đối với trường hợp chưa có quyết định thuê đất, hợp đồng thuê đất

(bao gồm cả trường hợp thuê đất đã hết thời hạn sử dụng đất nhưng chưa được gia hạn thời gian sử dụng đất):

- Kỳ tính tiền thuê đất là kỳ theo năm;

- Cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ là cơ quan thuế nơi có đất;

- Thời hạn nộp hồ sơ khai tiền thuê đất:

+ Thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày sử dụng đất vào mục đích thuộc đối tượng phải thuê đất;

+ Trường hợp trong năm có sự thay đổi các yếu tố xác định nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất thì thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày được cấp có thẩm quyền ban hành văn bản ghi nhận sự thay đổi;

Người nộp thuế trong năm không có sự thay đổi các yếu tố dẫn đến thay đổi số tiền thuê đất phải nộp thì không phải kê khai năm tiếp theo;

- Hồ sơ khai tiền thuê đất Toàn bộ hướng dẫn khai thuế liên quan đến sử dụng đất

Hồ sơ khai tiền thuê đất thực hiện theo quy định tại điểm 10 Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 89/2026/TT-BTC .

Chậm nhất là 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ khai tiền thuê đất của người nộp thuế, cơ quan thuế có văn bản theo mẫu số 01/CCTT-NVTC Phụ lục V kèm theo Thông tư 89/2026/TT-BTC gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Chính phủ về tiền thuê đất để cung cấp thông tin địa chính làm căn cứ ban hành thông báo nộp tiền.

*Lưu ý: Thông tư 89/2026/TT-BTC có hiệu lực từ 1/7/2026.

Toàn bộ hướng dẫn khai thuế liên quan đến sử dụng đất theo Thông tư 89/2026/TT-BTC chi tiết ra sao?

Việc sử dụng đất được thực hiện theo nguyên tắc nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2024 thì việc sử dụng đất được thực hiện theo nguyên tắc sau:

- Đúng mục đích sử dụng đất.

- Bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất.

- Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất.

- Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.

Căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quy định về Bảng giá đất 2026 ra sao?

(1) Căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 2026

Căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 2026 quy định tại khoản 3 Điều 5 Nghị quyết 254/2025/QH15 bao gồm:

+ Diện tích đất thu hồi;

+ Thời hạn sử dụng đất;

+ Giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất;

+ Mục đích, hình thức sử dụng đất.

(2) Quy định về Bảng giá đất 2026

Quy định về Bảng giá đất 2026 theo Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15 như sau:

- Bảng giá đất là một trong các căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất;

Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa; thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước; bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư lấn biển hoặc dự án đầu tư có hạng mục lấn biển và các trường hợp không áp dụng được bảng giá đất thì thực hiện xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai 2024.

- Bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì được xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất.

- Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026; sửa đổi, bổ sung bảng giá đất khi cần thiết.

- Đối với các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể quy định tại Điều 160 Luật Đất đai 2024 nhưng đến ngày Nghị quyết thi hành Luật Đất đai có hiệu lực thi hành, cơ quan, người có thẩm quyền chưa ban hành quyết định về giá đất cụ thể thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc áp dụng xác định giá đất theo quy định của Nghị quyết này hoặc tiếp tục xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Trường hợp quyết định việc áp dụng xác định giá đất theo quy định của Nghị quyết thi hành Luật Đất đai thì thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm cơ quan, người có thẩm quyền ban hành đầy đủ căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại Nghị quyết thi hành Luật Đất đai.

- Cơ quan, người có thẩm quyền phải ban hành đầy đủ căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường theo quy định của Nghị quyết thi hành Luật Đất đai chậm nhất đến ngày 01 tháng 7 năm 2026;

Trong thời gian chưa đủ các căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường về đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 5 của Nghị quyết thi hành Luật Đất đai thì việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024.

- Việc xác định giá đất đối với các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 thì thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024 và không thực hiện theo quy định tại Nghị quyết thi hành Luật Đất đai.

- Đối với các trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 Điều 33 Luật Đất đai 2024 mà phải tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm thì giá đất tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) tại thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Toàn bộ hướng dẫn khai thuế liên quan đến sử dụng đất