Có được chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà và lấy lại nhà ngay trong trường hợp bên thuê không trả tiền thuê đúng hạn hay không?

Bên thuê không trả tiền thuê nhà đúng hạn, có được chấm dứt hợp đồng cho thuê và lấy lại nhà ngay hay không?

>> Mới nhất Tải Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Điều 172 Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/08/2024) có quy định:

Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

...

Trước đây, theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà như sau:

"Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

"2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này."

Như vậy, phải sau 3 tháng bên thuê không trả tiền thuê liên tiếp mà không có lý do chính đáng thì bạn mới có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà và lấy lại nhà ngay, nếu như không có thỏa thuận khác.

Có được chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà và lấy lại nhà ngay trong trường hợp bên thuê không trả tiền thuê đúng hạn hay không? (Hình từ Internet)

Thực hiện đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà như thế nào?

Theo khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

...

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Trước đây, theo khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:

"Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

...

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật."

Như vậy đối với trường hợp chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà đúng pháp luật thì người chủ nhà phải thông báo cho bên thuê ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Trường hợp vi phạm vì không thông báo thì sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê.

Trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà đúng pháp luật thì bên thuê phải trả lại nhà như thế nào?

Tại Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về trả lại tài sản thuê như sau:

"Điều 482. Trả lại tài sản thuê

1. Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên.

2. Trường hợp tài sản thuê là động sản thì địa điểm trả lại tài sản thuê là nơi cư trú hoặc trụ sở của bên cho thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Trường hợp tài sản thuê là gia súc thì bên thuê phải trả lại gia súc đã thuê và cả gia súc được sinh ra trong thời gian thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Bên cho thuê phải thanh toán chi phí chăm sóc gia súc được sinh ra cho bên thuê.

4. Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận.

5. Bên thuê phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả."

Theo đó trong trường hợp này bên thuê phải trả lại nhà với tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.

Trường hợp nhà bị hư hại dẫn đến giá trị căn nhà bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên.

Nếu bên thuê nhà có hành vi chậm trả lại nhà thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại.