Kể từ năm 2026, cá nhân cho thuê nhà có bắt buộc phải xuất hóa đơn điện tử không?

Kể từ năm 2026, cá nhân cho thuê nhà có bắt buộc phải xuất hóa đơn điện tử không?

Hiện hành, căn cứ theo khoản 5 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về nguyên tắc sử dụng hóa đơn điện tử đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh như sau:

(1) Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu tính thuế giá trị gia tăng hằng năm từ 01 tỷ đồng trở lên thì phải áp dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế, hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế theo quy định tại khoản 8 Điều 1 Nghị định 70/2025/NĐ-CP.

- Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có nhiều địa điểm kinh doanh thì sử dụng mã số thuế của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho tất cả các cửa hàng và phải ghi rõ địa chỉ của từng địa điểm kinh doanh trên hóa đơn;

(2) Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu tính thuế giá trị gia tăng năm trên 500 triệu đồng và dưới 01 tỷ đồng không bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế hoặc hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế.

- Trường hợp đáp ứng điều kiện và có nhu cầu sử dụng hóa đơn điện tử thì đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế hoặc hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế.

- Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh không đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử, có nhu cầu sử dụng hóa đơn điện tử thì thực hiện khai và nộp thuế trước khi được cơ quan thuế cấp hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế theo từng lần phát sinh giao dịch bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ;

(3) Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh mới ra kinh doanh tại Điều 9 Nghị định 68/2026/NĐ-CP hoặc hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu tính thuế giá trị gia tăng năm trước chưa đến 01 tỷ đồng nhưng trong năm tính thuế có doanh thu tính thuế giá trị gia tăng từ 01 tỷ đồng trở lên thì phải áp dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế hoặc hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế.

- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử trong thời gian 30 ngày kể từ ngày cuối cùng của kỳ tính thuế có doanh thu tính thuế giá trị gia tăng lũy kế từ 01 tỷ đồng trở lên.

Đồng thời, theo Mục 5 ban hành kèm theo Thông báo 85/TB-CT năm 2026 quy định về hoá đơn điện tử đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh như sau:

- Doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở lên: bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử;

- Doanh thu trên 500 triệu đến dưới 1 tỷ đồng: không bắt buộc, được đăng ký nếu có nhu cầu;

- Doanh thu từ 500 triệu đồng trở xuống: không bắt buộc.

Như vậy, từ năm 2026, cá nhân cho thuê nhà có:

- Doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống: không bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử.

- Doanh thu trên 500 triệu đồng đến dưới 1 tỷ đồng/năm: không bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử, nhưng có thể đăng ký sử dụng nếu có nhu cầu.

- Doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở lên: bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử theo quy định.

Lưu ý: Quy định trên chỉ áp dụng đối với cá nhân cho thuê nhà có đăng ký hộ kinh doanh hoặc cá nhân kinh doanh theo đúng quy định pháp luật. Trường hợp cá nhân cho thuê nhà không cần đăng ký kinh doanh thì không được điều chỉnh theo quy định trên.

Xem thêm:

>> Cá nhân cho thuê nhà có doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm cần lưu ý những gì?

Kể từ năm 2026, cá nhân cho thuê nhà có bắt buộc phải xuất hóa đơn điện tử không? (Hình từ Internet)

Hợp đồng cho thuê nhà trước 1/1/2026 còn thời hạn đã nộp thuế GTGT, thuế TNCN xử lý thế nào?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 18 Nghị định 68/2026/NĐ-CP có quy định như sau:

Điều khoản chuyển tiếp

...

3. Đối với các hợp đồng cho thuê bất động sản phát sinh trước thời điểm ngày 01 tháng 01 năm 2026 và thời hạn còn lại của hợp đồng trên 06 tháng nếu đã nộp thuế giá trị gia tăng, thu nhập cá nhân thì được điều chỉnh mức doanh thu không chịu thuế giá trị gia tăng theo quy định tại khoản 1 Điều 3, mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định này, trường hợp mức doanh thu còn lại trên 500 triệu đồng thì thực hiện nộp thuế theo quy định tại Nghị định này và được xử lý tiền thuế đã nộp theo quy định tại Điều 12 Nghị định này (nếu có).

...

Theo đó, đối với các hợp đồng cho thuê nhà phát sinh trước 1/1/2026 và thời hạn còn lại của hợp đồng trên 06 tháng nếu đã nộp thuế đã nộp thuế GTGT, thuế TNCN thì HKD, CNKD được điều chỉnh mức doanh thu không chịu thuế GTGT, mức doanh thu không phải nộp thuế TNCN từ 500 triệu đồng trở xuống; trường hợp mức doanh thu còn lại trên 500 triệu đồng thì thực hiện nộp thuế theo quy định tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP. Đồng thời, HKD, CNKD được xử lý tiền thuế đã nộp thừa theo quy định tại Điều 12 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (nếu có).

Các bước khai thuế cho thuê nhà thay cho cá nhân trên Cổng Dịch vụ công mới nhất 2026?

Căn cứ Điều 4 Thông tư 18/2026/TT-BTC quy định hồ sơ khai thuế đối với tổ chức khai thuế thay cho cá nhân cho thuê bất động sản bao gồm:

>> Tải về Tờ khai thuế theo Mẫu số 01 TCKT

>> Tải về Phụ lục Bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản theo Mẫu số 02/BK-KTBĐS

Các bước khai thuế cho thuê nhà thay cho cá nhân trên Cổng Dịch vụ công bao gồm:

Bước 1: Truy cập vào đường link sau: https://dichvucong.gdt.gov.vn/ --> chọn “Đăng nhập” --> “Đăng nhập bằng tài khoản Thuế điện tử”

Chọn đối tượng đăng nhập là "Doanh nghiệp" --> Điền thông tổ chức điền thông tin đăng nhập (MST, mật khẩu)

Bước 2: Chọn tờ khai và điền thông tin

Doanh nghiệp chọn “Thủ tục hành chính” --> Nhập mã tờ khai là “01/TCKT- Tờ khai thuế của tổ chức khai thay (TT18/2026)

Nhấn “Tìm kiếm” --> Chọn đến thủ tục hành chính mã 1.001020 --> nhấp vào mũi tên chỗ “Nộp hồ sơ

Lúc này, hệ thống sẽ tự động hiển thị ra mẫu tờ khai 01/TCKT, chỉ cần nhấn “Tiếp tục” chọn hình thức “Kê khai trực tuyến”

Hệ thống sẽ hiển thị ra phần thông tin chung, doanh nghiệp kiểm tra lại các thông tin hệ thống đang hiển thị:

- Đối tượng kê khai: Chọn “Tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay cá nhân cho thuê bất động sản”

- Địa chỉ nơi có bất động sản cho thuê: điền chính xác thông tin xã/ phường, tỉnh/thành phố

- Cơ quan thuế và loại tờ khai: Hệ thống sẽ tự động hiển thị theo thông tin của đơn vị

- Loại kì tính thuế: chọn kì tính thuế tương ứng

Sau khi đã điền đầy đủ và chính xác các thông tin, chọn “Tiếp tục

Tại đây, doanh nghiệp sẽ kê khai Phụ lục mẫu số 02/BK-KTBĐS:

- [05] Họ và tên bên cho thuê bất động sản: Thông tin doanh nghiệp cung cấp

- [06] Mã số thuế/Số định danh cá nhân của bên cho thuê bất động sản: Thông tin doanh nghiệp cung cấp

- [07] Địa chỉ bất động sản cho thuê: Thông tin doanh nghiệp cung cấp

- [08] Tổng doanh thu phát sinh trong kỳ: Tại chỉ tiêu này, doanh nghiệp điền tổng doanh thu phát sinh trong kỳ đã bao gồm thuế. Trong trường hợp giá thuê trên hợp đồng là giá chưa có thuế, doanh nghiệp lấy giá chưa thuế/0.9 sẽ ra số tiền để điền vào chỉ tiêu này.

- [09] Doanh thu được trừ: doanh nghiệp cần xác nhận lại với cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân này có 1 hay nhiều bất động sản cho thuê. Cá nhân được trừ 500tr trước khi tính thuế TNCN đối với một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân cho thuê lựa chọn. Doanh nghiệp cần xác nhận lại, nếu cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê thì có áp dụng mức giảm trừ 500tr theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP cho địa điểm mình đang thuê hay không. Nếu được áp dụng thì tổng mực được trừ ở chỉ tiêu này không vượt quá 500tr/năm.

Sau khi đã điền đủ và chính xác các thông tin trên, doanh nghiệp nhấn “Tiếp tục” để xem tờ khai hoàn thiện. Xác nhận thông tin xong sẽ ký và nộp tờ khai.

Khi màn hình hiển thị “Thành công” là quá trình kê khai đã hoàn thành.

(*) Trên đây là Các bước khai thuế cho thuê nhà thay cho cá nhân trên Cổng Dịch vụ công mới nhất 2026 có thể tham khảo.