Cá nhân vừa cho thuê nhà vừa kinh doanh bán hàng hóa thì doanh thu bao nhiêu phải đóng thuế TNCN 2026?

Cá nhân vừa cho thuê nhà vừa kinh doanh bán hàng hóa thì doanh thu bao nhiêu phải đóng thuế TNCN 2026?

Theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP, mức trừ 01 tỷ đồng đối với hoạt động kinh doanh được xác định trên doanh thu của toàn bộ hoạt động kinh doanh; mức trừ 01 tỷ đồng đối với hoạt động cho thuê bất động sản được xác định trên doanh thu của các hợp đồng cho thuê bất động sản. Cụ thể như sau:

Căn cứ khoản 1 và khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 được sửa đổi bởi Điều 1 Luật sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt 2026 quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh:

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

1. Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu năm từ mức quy định của Chính phủ trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Căn cứ các chỉ số kinh tế vĩ mô, khả năng cân đối ngân sách, Chính phủ quy định mức doanh thu năm phù hợp với bối cảnh kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

...

4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.

...

Đồng thời, khoản 3, khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP quy định đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh và hoạt động cho thuê bất động sản như sau:

Thuế thu nhập cá nhân

...

3. Đối với cá nhân kinh doanh nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 3 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, trường hợp cá nhân có nhiều ngành, nghề kinh doanh áp dụng các mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân khác nhau hoặc có nhiều địa điểm kinh doanh thì cá nhân được áp dụng mức trừ 01 tỷ đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số ngành, nghề kinh doanh hoặc địa điểm kinh doanh do cá nhân lựa chọn theo phương án có lợi nhất, nhưng tổng mức trừ không vượt quá 01 tỷ đồng trong một năm đối với doanh thu của toàn bộ hoạt động kinh doanh quy định tại khoản này.

Trường hợp doanh thu từ ngành, nghề kinh doanh hoặc địa điểm kinh doanh được lựa chọn chưa trừ đủ 01 tỷ đồng, cá nhân được trừ tiếp mức chưa trừ hết vào doanh thu của một hoặc một số ngành, nghề kinh doanh hoặc địa điểm kinh doanh khác cho đến khi tổng mức trừ đủ 01 tỷ đồng.

4. Đối với cá nhân cho thuê bất động sản nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15:

a) Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 01 tỷ đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 01 tỷ đồng một năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê bất động sản. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa trừ đủ 01 tỷ đồng, cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 01 tỷ đồng;

b) Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau và có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê bất động sản để áp dụng mức được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cho thuê bất động sản và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 01 tỷ đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 01 tỷ đồng

...

Theo đó, trường hợp cá nhân vừa có hoạt động kinh doanh bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ vừa có hoạt động cho thuê bất động sản thì doanh thu của từng hoạt động vẫn được kê khai và tính thuế theo cơ chế riêng đối với từng loại thu nhập.

Tuy nhiên, khi xác định mức doanh thu được trừ trước khi tính thuế TNCN, cá nhân chỉ được áp dụng một mức trừ tối đa 01 tỷ đồng trong năm và được lựa chọn phân bổ mức trừ này cho hoạt động kinh doanh, địa điểm kinh doanh hoặc hợp đồng cho thuê bất động sản theo phương án có lợi nhất.

Ví dụ: Cá nhân A có doanh thu kinh doanh bán hàng hóa 600 triệu đồng và doanh thu cho thuê nhà 700 triệu đồng trong năm 2026, tổng doanh thu là 1,3 tỷ đồng. Sau khi áp dụng mức trừ 01 tỷ đồng, còn 300 triệu đồng doanh thu phải tính thuế.

Phương án 1: Phân bổ toàn bộ mức trừ 01 tỷ đồng vào doanh thu cho thuê nhà.

Doanh thu cho thuê nhà sau khi trừ: 0 đồng.

Doanh thu kinh doanh còn tính thuế: 300 triệu đồng.

Nếu hoạt động kinh doanh là phân phối, cung cấp hàng hóa (thuế suất TNCN 1,5%) thì số thuế TNCN phải nộp là:

300 triệu đồng × 1,5% = 4,5 triệu đồng.

Phương án 2: Phân bổ toàn bộ mức trừ 01 tỷ đồng vào doanh thu kinh doanh.

Doanh thu kinh doanh sau khi trừ: 0 đồng.

Doanh thu cho thuê nhà còn tính thuế: 300 triệu đồng.

Thuế TNCN phải nộp là:

300 triệu đồng × 5% = 15 triệu đồng.

Như vậy, cá nhân được chủ động lựa chọn phương án áp dụng mức trừ 01 tỷ đồng có lợi nhất, nhưng tổng mức được trừ trong năm không vượt quá 01 tỷ đồng.

Cá nhân vừa cho thuê nhà vừa kinh doanh bán hàng hóa thì doanh thu bao nhiêu phải đóng thuế TNCN 2026? (Hình từ Internet)

Các khoản thu nhập từ tiền lương tiền công được miễn thuế TNCN năm 2026?

Căn cứ tại Điều 4, Điều 5 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định các khoản thu nhập từ tiền lương tiền công được miễn thuế TNCN năm 2026 bao gồm:

(1) Tiền lương làm việc ban đêm, làm thêm giờ, tiền lương, tiền công trả cho những ngày không nghỉ phép theo quy định của pháp luật.

(2) Tiền lương hưu do Quỹ bảo hiểm xã hội chi trả; thu nhập do quỹ bảo hiểm hưu trí bổ sung, quỹ hưu trí tự nguyện chi trả.

(3) Thu nhập từ tiền lương, tiền công của thuyền viên là người Việt Nam làm việc cho các hãng tàu nước ngoài hoặc các hãng tàu Việt Nam vận tải quốc tế.

(4) Thu nhập từ tiền lương, tiền công từ thực hiện nhiệm vụ khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo.

(5) Thu nhập từ tiền lương, tiền công của chuyên gia nước ngoài làm việc tại chương trình, dự án tài trợ bằng nguồn vốn ODA không hoàn lại, chương trình, dự án phi chính phủ nước ngoài tại Việt Nam; cá nhân là người Việt Nam làm việc tại cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế thuộc Hệ thống Liên hợp quốc tại Việt Nam; cá nhân tham gia lực lượng gìn giữ hòa bình của Liên hợp quốc.

(6) Miễn thuế TNCN trong thời hạn 05 năm đối với thu nhập từ tiền lương, tiền công của cá nhân là nhân lực công nghiệp công nghệ số chất lượng cao thuộc các trường hợp sau:

+ Thu nhập từ dự án hoạt động công nghiệp công nghệ số trong khu công nghệ số tập trung;

+ Thu nhập từ dự án nghiên cứu và phát triển, sản xuất sản phẩm công nghệ số trọng điểm, chip bán dẫn, hệ thống trí tuệ nhân tạo;

+ Thu nhập từ các hoạt động đào tạo nhân lực công nghiệp công nghệ số.

(7) Miễn thuế TNCN trong thời hạn 05 năm đối với thu nhập từ tiền lương, tiền công của cá nhân là nhân lực công nghệ cao thực hiện hoạt động nghiên cứu và phát triển công nghệ cao hoặc công nghệ chiến lược thuộc Danh mục công nghệ cao được ưu tiên đầu tư phát triển hoặc Danh mục công nghệ chiến lược và sản phẩm công nghệ chiến lược theo quy định của pháp luật về công nghệ cao.

Các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nào phải chịu thuế TNCN?

Theo Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định về thu nhập chịu thuế như sau:

Thu nhập chịu thuế

...

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

6. Thu nhập từ trúng thưởng, bao gồm:

a) Trúng thưởng xổ số;

b) Trúng thưởng trong các hình thức khuyến mại;

c) Trúng thưởng trong các hình thức đặt cược;

d) Trúng thưởng trong các trò chơi, cuộc thi có thưởng và các hình thức trúng thưởng khác, trừ trúng thưởng trong casino.

...

Như vậy, theo quy định trên, các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế TNCN từ 01/7/2026 bao gồm:

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.