Hoạt động cho thuê nhà ở cần nộp những loại thuế gì?

Hoạt động cho thuê nhà ở cần nộp những loại thuế gì?

Căn cứ khoản 1 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định cụ thể như sau:

Thu nhập chịu thuế

Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 của Luật này:

1. Thu nhập từ kinh doanh, bao gồm:

a) Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ;

b) Thu nhập từ hoạt động hành nghề độc lập của cá nhân có giấy phép hoặc chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật.

...

Căn cứ Điều 2 Thông tư 219/2013/TT-BTC quy định về đối tượng chịu thuế như sau:

Đối tượng chịu thuế

Đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng (GTGT) là hàng hóa, dịch vụ dùng cho sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng ở Việt Nam (bao gồm cả hàng hóa, dịch vụ mua của tổ chức, cá nhân ở nước ngoài), trừ các đối tượng không chịu thuế GTGT hướng dẫn tại Điều 4 Thông tư này.

Căn cứ Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định như sau:

Nguyên tắc tính thuế

1. Nguyên tắc tính thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được thực hiện theo các quy định của pháp luật hiện hành về thuế GTGT, thuế TNCN và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.

2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.

3. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo hình thức nhóm cá nhân, hộ gia đình thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN được xác định cho một (01) người đại diện duy nhất của nhóm cá nhân, hộ gia đình trong năm tính thuế.

Ngoài ra căn cứ Điều 3 Nghị định 139/2016/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 22/2020/NĐ-CP quy định như sau:

Miễn lệ phí môn bài

Các trường hợp được miễn lệ phí môn bài, gồm:

1. Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống.

2. Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh không thường xuyên; không có địa điểm cố định theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.

3. Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình sản xuất muối.

4. Tổ chức, cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình nuôi trồng, đánh bắt thủy, hải sản và dịch vụ hậu cần nghề cá.

5. Điểm bưu điện văn hóa xã; cơ quan báo chí (báo in, báo nói, báo hình, báo điện tử).

6. Chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh của hợp tác xã hoạt động dịch vụ kỹ thuật trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp.

7. Quỹ tín dụng nhân dân xã; hợp tác xã chuyên kinh doanh dịch vụ phục vụ sản xuất nông nghiệp; chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh của hợp tác xã và của doanh nghiệp tư nhân kinh doanh tại địa bàn miền núi. Địa bàn miền núi được xác định theo quy định của Ủy ban Dân tộc.

8. Miễn lệ phí môn bài trong năm đầu thành lập hoặc ra hoạt động sản xuất, kinh doanh (từ ngày 01 tháng 01 đến ngày 31 tháng 12) đối với:

a) Tổ chức thành lập mới (được cấp mã số thuế mới, mã số doanh nghiệp mới).

b) Hộ gia đình, cá nhân, nhóm cá nhân lần đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh.

c) Trong thời gian miễn lệ phí môn bài, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, nhóm cá nhân thành lập chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh thì chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh được miễn lệ phí môn bài trong thời gian tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, nhóm cá nhân được miễn lệ phí môn bài.

Đồng thời, căn cứ theo khoản 7 Điều 2 Nghị định 139/2016/NĐ-CP quy định như sau:

Người nộp lệ phí môn bài

...

7. Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Do vậy, từ các điều khoản được nêu trên, có thể hiểu hoạt động cho thuê nhà ở là hoạt động kinh doanh dịch vụ và có thể phải chịu thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng và thuế môn bài (có doanh thu trên 100 triệu đồng thì phải nộp lệ phí môn bài theo quy định).

Lưu ý: nếu thuộc trường hợp là năm đầu ra hoạt động kinh doanh cho thuê nhà ở thì vẫn sẽ được miễn lệ phí môn bài từ ngày 01/01 đến ngày 31/12 của năm đó.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Thông tư 302/2016/TT-BTC (được sửa đổi bởi khoản 4 Điều 1 Thông tư 65/2020/TT-BTC), doanh nghiệp, cá nhân, hộ kinh doanh (thuộc trường hợp không được miễn lệ phí môn bài trong năm đầu thành lập hoặc ra hoạt động sản xuất, kinh doanh) mà mới thành lập, hoạt động trong thời gian 6 tháng cuối năm thì nộp 50% mức lệ phí môn bài cả năm, thành lập trong 6 tháng đầu năm thì nộp lệ phí môn bài cả năm.

Tuy nhiên, từ ngày 05/03/2026 Thông tư 40/2021/TT-BTC đã bị thay thế bởi Thông tư 18/2026/TT-BTC về hướng dẫn thuế GTGT, thuế TNCN và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.

Ngoài ra, tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN (hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN).

Do đó, hiện hành hoạt động cho thuê nhà ở là hoạt động cho thuê tài sản phải chịu thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng

Lưu ý: Từ 1/1/2026 chính thức bãi bỏ việc thu nộp lệ phí môn bài theo khoản 7 Điều 10 Nghị quyết 198/2025/QH15.

Cập nhật mới: ngày 29/4/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về chính sách thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh và Nghị định 320/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp (Nghị định kèm theo), thì ngưỡng doanh thu miễn thuế của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh chính thức nâng từ 500 triệu đồng/năm lên 1 tỷ đồng/năm và áp dụng từ ngày 01/01/2026.

Hoạt động cho thuê nhà ở cần nộp những loại thuế gì? (Hình từ Internet)

Phương pháp tính thuế từ hoạt động cho thuê nhà ở?

Căn cứ Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư 100/2021/TT-BTC quy định như sau:

Phương pháp tính thuế đối với một số trường hợp đặc thù

a) Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ. Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.

b) Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch. Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

c) Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

d) Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

Do vậy, cá nhân cho thuê nhà ở có phát sinh lợi nhuận từ hoạt động cho thuê nhà ở (tài sản) trên 100 triệu đồng/năm dương lịch hoặc số tiền phát sinh lợi nhuận từ hoạt động cho thuê nhà ở trả 1 lần cho một hoặc nhiều hợp đồng cho thuê nhà ở lớn hơn 100 triệu đồng sẽ phải chịu thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với số tiền lợi nhuận phát sinh trong năm dương lịch đó.

- Ngoài ra căn cứ phụ lục 01 ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC được quy định như sau:

+ Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%

+ Tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%

Bên cạnh đó, căn cứ khoản 2 Điều 4 Nghị định 139/2016/NĐ-CP được bổ sung bởi điểm a khoản 2 Điều 1 Nghị định 22/2020/NĐ-CP quy định như sau:

Mức thu lệ phí môn bài

a) Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: 1.000.000 đồng/năm;

b) Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm: 500.000 đồng/năm;

c) Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm: 300.000 đồng/năm.

d) Doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.

Như vậy, thuế giá trị gia tăng với hoạt động cho thuê tài sản là nhà ở và thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là nhà ở lần lượt sẽ là 5%.

Thuế môn bài dành cho hoạt động cho thuê tài sản là nhà ở sẽ phụ thuộc vào doanh thu để tính thuế môn bài (thấp nhất là 300.000 đồng/năm) và (cao nhất là 1.000.000 đồng/năm).

Tuy nhiên, từ ngày 05/03/2026 Thông tư 40/2021/TT-BTC đã bị thay thế bởi Thông tư 18/2026/TT-BTC về hướng dẫn thuế GTGT, thuế TNCN và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.

Căn cứ theo Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP thì hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm trở lên phải chịu thuế GTGT từ 1/1/2026.

Công thức tính: Thuế GTGT = Doanh thu năm × 5%

Trong đó:

- Doanh thu nêu trên là doanh thu đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm trên 500 triệu đồng.

- Tỷ lệ thuế GTGT cho thuê nhà đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được quy định tại STT 2 Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 69/2025/TT-BTC là 5%.

Đồng thời, tại Điều 7 Luật thuế thu nhập cá nhân 2025 thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động cho thuê tài sản sẽ được tính theo công thức sau:

Số thuế TNCN phải nộp = (doanh thu năm - 500 triệu đồng) x 5%

Đồng thời căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về doanh thu để xác định thuế thu nhập cá nhân như sau:

Doanh thu để xác định thuế thu nhập cá nhân

...

2. Doanh thu đối với một số trường hợp được quy định cụ thể như sau:

a) Đối với hoạt động gia công hàng hóa là tiền thu về hoạt động gia công bao gồm cả tiền công, chi phí về nhiên liệu, động lực, vật liệu phụ và chi phí khác phục vụ cho việc gia công hàng hóa;

b) Trường hợp bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ theo phương thức trả góp, trả chậm là tiền bán hàng hóa, dịch vụ trả tiền một lần, không bao gồm tiền lãi trả góp, tiền lãi trả chậm;

c) Trường hợp giao hàng hóa cho các đại lý là tổng số tiền bán hàng hóa;

d) Trường hợp nhận làm đại lý bán hàng đúng giá quy định của bên giao đại lý là tiền hoa hồng được hưởng theo hợp đồng đại lý;

đ) Đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần;

...

Theo quy định trên, doanh thu tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản 2026 của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê.

Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

Lưu ý: Từ 1/1/2026 chính thức bãi bỏ việc thu nộp lệ phí môn bài theo khoản 7 Điều 10 Nghị quyết 198/2025/QH15.