Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê thì kê khai thuế TNCN như thế nào?

Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê thì kê khai thuế TNCN như thế nào?

Theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP, cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê được lựa chọn một hoặc nhiều hợp đồng để áp dụng mức giảm trừ 01 tỷ đồng trước khi tính thuế TNCN, đồng thời việc kê khai thuế được thực hiện theo từng địa điểm có bất động sản cho thuê.

Cụ thể căn cứ theo Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP quy định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân

...

4. Đối với cá nhân cho thuê bất động sản nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15:

a) Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 01 tỷ đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 01 tỷ đồng một năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê bất động sản. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa trừ đủ 01 tỷ đồng, cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 01 tỷ đồng;

b) Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau và có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê bất động sản để áp dụng mức được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cho thuê bất động sản và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 01 tỷ đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 01 tỷ đồng.

...

Theo đó, cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê được lựa chọn một hoặc nhiều hợp đồng để áp dụng mức giảm trừ trước khi tính thuế TNCN, nhưng tổng mức giảm trừ đối với tất cả hợp đồng cho thuê trong năm không vượt quá 01 tỷ đồng.

Trường hợp chưa trừ đủ mức giảm trừ thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 01 tỷ đồng.

Đồng thời căn cứ tại khoản 4 và khoản Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định như sau:

Nguyên tắc khai thuế, tính thuế và sử dụng hóa đơn

...

3. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, nộp thuế

...

đ) Trường hợp tổ chức thuê bất động sản của cá nhân mà trong hợp đồng thuê bất động sản có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay thì tổ chức thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản.

Trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản thì cá nhân cho thuê bất động sản phải trực tiếp khai thuế;

...

4. Địa điểm khai thuế, nộp thuế

...

d) Cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản thực hiện khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và gửi hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.

Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố, thực hiện khai thuế tổng hợp chung cho các bất động sản trên 01 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay. Cá nhân thực hiện kê khai doanh thu, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân phải nộp và nộp thuế theo từng địa điểm nơi có bất động sản cho thuê;

Như vậy, cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê tại cùng tỉnh hoặc khác tỉnh được phép kê khai tổng hợp các bất động sản trên cùng 01 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế, trừ trường hợp bên thuê là tổ chức thực hiện khai thay, nộp thay thuế.

Đồng thời, cá nhân được tự lựa chọn một hoặc nhiều hợp đồng cho thuê để áp dụng mức giảm trừ 01 tỷ đồng trước khi tính thuế TNCN, nhưng tổng mức giảm trừ cho tất cả hợp đồng trong năm không vượt quá 01 tỷ đồng.

Trường hợp số tiền được giảm trừ ở hợp đồng đã lựa chọn chưa đủ 01 tỷ đồng thì được tiếp tục phân bổ sang các hợp đồng cho thuê khác cho đến khi trừ đủ mức theo quy định.

Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê thì kê khai thuế TNCN như thế nào? (Hình từ Internet)

Khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 1 tỷ đồng như thế nào?

Theo Điều 10 Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 01 tỷ đồng sẽ thực hiện khai, nộp thuế TNCN theo phương pháp tính thuế đã lựa chọn, gồm phương pháp thuế suất trên doanh thu tính thuế hoặc phương pháp thu nhập tính thuế nhân với thuế suất.

Căn cứ tại khoản 2 Điều 10 Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP quy định việc khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân như sau:

- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh lựa chọn nộp thuế thu nhập cá nhân theo phương pháp thuế suất nhân (x) doanh thu tính thuế thực hiện khai, nộp thuế thu nhập cá nhân theo quý cùng thời hạn khai, nộp thuế giá trị gia tăng;

- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh thuộc đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân theo phương pháp thu nhập tính thuế nhân (x) thuế suất thực hiện khai tạm nộp thuế thu nhập cá nhân theo tháng, quý trên cùng hồ sơ khai thuế giá trị gia tăng. Số thuế thu nhập cá nhân tạm nộp bằng thuế suất nhân (x) doanh thu tính thuế của tháng, quý và khai quyết toán thuế thu nhập cá nhân theo năm.

Trường hợp số thuế thu nhập cá nhân đã tạm nộp ít hơn số thuế đã khai tạm nộp, số thuế tạm nộp ít hơn số thuế phải nộp khi quyết toán thì hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh thực hiện nộp bổ sung và không phải tính tiền chậm nộp.

Trường hợp số thuế thu nhập cá nhân tạm nộp nhiều hơn số thuế phải nộp khi quyết toán thì thực hiện thủ tục xử lý tiền thuế nộp thừa theo quy định tại Điều 12 Nghị định 68/2026/NĐ-CP.

Như vậy, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu trên 01 tỷ đồng sẽ thực hiện khai, nộp thuế TNCN theo phương pháp đã lựa chọn. Trường hợp nộp thuế theo tỷ lệ trên doanh thu thì khai thuế theo quý; trường hợp nộp theo thu nhập tính thuế thì thực hiện tạm nộp theo tháng hoặc quý và quyết toán thuế vào cuối năm theo quy định.

Thời gian được gia hạn nộp hồ sơ khai thuế là bao lâu?

Theo Điều 46 Luật Quản lý thuế 2019, người nộp thuế gặp sự kiện bất khả kháng như thiên tai, dịch bệnh, hỏa hoạn, tai nạn bất ngờ có thể được gia hạn thời hạn nộp hồ sơ khai thuế theo quyết định của cơ quan thuế quản lý trực tiếp.

Cụ thể tại Điều 46 Luật Quản lý thuế 2019 quy định như sau:

Gia hạn nộp hồ sơ khai thuế

1. Người nộp thuế không có khả năng nộp hồ sơ khai thuế đúng thời hạn do thiên tai, thảm họa, dịch bệnh, hỏa hoạn, tai nạn bất ngờ thì được thủ trưởng cơ quan thuế quản lý trực tiếp gia hạn nộp hồ sơ khai thuế.

2. Thời gian gia hạn không quá 30 ngày đối với việc nộp hồ sơ khai thuế tháng, khai thuế quý, khai thuế năm, khai thuế theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế; 60 ngày đối với việc nộp hồ sơ khai quyết toán thuế kể từ ngày hết thời hạn phải nộp hồ sơ khai thuế.

3. Người nộp thuế phải gửi đến cơ quan thuế văn bản đề nghị gia hạn nộp hồ sơ khai thuế trước khi hết thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, trong đó nêu rõ lý do đề nghị gia hạn có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Công an xã, phường, thị trấn nơi phát sinh trường hợp được gia hạn quy định tại khoản 1 Điều này.

4. Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị gia hạn nộp hồ sơ khai thuế, cơ quan thuế phải trả lời bằng văn bản cho người nộp thuế về việc chấp nhận hay không chấp nhận việc gia hạn nộp hồ sơ khai thuế.

Như vậy, thời gian được gia hạn nộp hồ sơ khai thuế tối đa là 30 ngày đối với hồ sơ khai thuế tháng, quý, năm hoặc theo từng lần phát sinh; riêng hồ sơ quyết toán thuế được gia hạn tối đa 60 ngày kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ theo quy định.