Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản chịu thuế TNCN được xác định như thế nào?

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản chịu thuế thu nhập cá nhân được xác định như thế nào?

Căn cứ Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (được sửa đổi bởi khoản 6 Điều 2 Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014 và Điều 247 Luật Đất đai 2024) quy định như sau:

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.

2. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản.

3. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Theo đó, thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng:

- Giá chuyển nhượng từng lần;

- Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.

Ngoài ra, thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Cập nhật mới: Từ ngày 01/07/2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 chính thức có hiệu lực thi hành, trừ các quy định liên quan đến thu nhập từ kinh doanh, từ tiền lương, tiền công của cá nhân cư trú sẽ áp dụng từ kỳ tính thuế năm 2026 (tức ngày 01/01/2026)

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng:

- Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%.

- Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%.

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của các đối tượng nào sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân? (Hình từ Internet)

Thuế suất thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản hiện nay là bao nhiêu?

Theo quy định tại Điều 22 Nghị định 65/2013/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 12 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP) quy định về thuế suất như sau:

Thuế suất

Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.

Như vậy, thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản là 2% giá chuyển nhượng.

Theo đó, mức thuế thu nhập cá nhân phải đóng khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản được tính bằng công thức sau:

Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng bất động sản x Thuế suất 2%

Cập nhật mới: Từ ngày 01/07/2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 chính thức có hiệu lực thi hành, trừ các quy định liên quan đến thu nhập từ kinh doanh, từ tiền lương, tiền công của cá nhân cư trú sẽ áp dụng từ kỳ tính thuế năm 2026 (tức ngày 01/01/2026)

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản là 2% giá chuyển nhượng.

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của các đối tượng nào sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân?

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi bởi khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC) quy định như sau:

Các khoản thu nhập được miễn thuế

1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.

....

Như vậy, thu nhập từ chyển nhượng bất động sản giữa những người trong gia đình với nhau được nêu sau đây thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân:

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng;

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu;

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bố vợ, mẹ vợ với con rể;

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông nội, bà nội với cháu nội;

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh chị em ruột với nhau.

- Ngoài ra, trường hợp bất động sản là đất đai do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này cũng sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Cập nhật mới: Hiện hành, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 thay thế Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, có hiệu lực từ 1/7/2026 (riêng một số quy định liên quan đến thu nhập từ kinh doanh, tiền lương tiền công của cá nhân cư trú có hiệu lực từ 1/1/2026). Tuy nhiên, Bộ Tài chính chưa ban hành Thông tư hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 thay thế Thông tư 111/2013/TT-BTC nên người nộp thuế tạm thời tham khảo quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC để thực hiện.

Theo đó, tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định thu nhập được miễn thuế liên quan đến bất động sản như sau:

- Thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam.

- Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

Cập nhật mới: Thông tư 87/2026/TT-BTC có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2026 và Thông tư 87/2026/TT-BTC thay thế Thông tư 111/2013/TT-BTC