Trả tiền mua bất động sản bằng tiền mặt, chủ đầu tư hay khách hàng sẽ bị phạt?

Trả tiền mua bất động sản bằng tiền mặt, chủ đầu tư hay khách hàng sẽ bị phạt?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 66 Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định về vi phạm quy định chung về kinh doanh bất động sản như sau:

Vi phạm quy định chung về kinh doanh bất động sản

1. Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Kinh doanh bất động sản nhưng không thành lập doanh nghiệp hoặc không thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật trong trường hợp pháp luật kinh doanh bất động sản quy định phải thành lập;

b) Tổ chức, cá nhân mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà sử dụng không đúng quy định.

2. Phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đáp ứng điều kiện theo quy định.

3. Phạt tiền từ 240.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản có hành vi nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng không thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

...

7. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam đối với hành vi quy định tại khoản 3 Điều này trong trường hợp đang thực hiện hợp đồng;

b) Buộc công khai các thông tin theo quy định đối với các hành vi quy định tại khoản 4 Điều này.

...

Theo đó, khách hàng mua nhà, công trình xây dựng hoặc bất động sản theo hợp đồng kinh doanh bất động sản phải thanh toán cho chủ đầu tư dự án hoặc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Trường hợp chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng từ khách hàng không thông qua tài khoản trên thì bị phạt tiền từ 240 triệu đồng đến 300 triệu đồng.

Đồng thời, nếu hợp đồng đang được thực hiện, chủ thể vi phạm còn bị buộc nhận tiền thanh toán theo hợp đồng thông qua tài khoản tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Như vậy, trường hợp khách hàng thanh toán tiền mua bất động sản bằng tiền mặt cho chủ đầu tư dự án hoặc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì chủ thể bị xử phạt là bên nhận tiền, với mức phạt từ 240 triệu đồng đến 300 triệu đồng, không phải khách hàng là người bị áp dụng mức phạt này.

Lưu ý:

Mức phạt tiền đối với hành vi vi phạm hành chính trên là mức phạt áp dụng đối với tổ chức. Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền áp dụng đối với cá nhân bằng một nửa mức phạt tiền áp dụng đối với tổ chức.

Đối với giao dịch mua bán nhà, công trình xây dựng giữa các cá nhân không thuộc trường hợp thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì không thuộc hành vi vi phạm được quy định tại khoản 3 Điều 66 Nghị định 339/2026/NĐ-CP.

Trả tiền mua bất động sản bằng tiền mặt, chủ đầu tư hay khách hàng sẽ bị phạt? (Hình từ Internet)

Miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản trong các trường hợp nào?

Căn cứ Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định các trường hợp được miễn thuế như sau:

Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam.

3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

4. Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất sản phẩm cây trồng, rừng trồng, chăn nuôi, thủy sản nuôi trồng, đánh bắt chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường; sản xuất muối; thu nhập từ lợi tức cổ phần của thành viên hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã nông nghiệp, cá nhân là nông dân ký kết hợp đồng với doanh nghiệp tham gia “Cánh đồng lớn”, trồng rừng sản xuất, nuôi trồng thủy sản.

5. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.

...

Như vậy, trường hợp cá nhân được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Khi chuyển nhượng bất động sản thời điểm lập hóa đơn là khi nào?

Căn cứ điểm d khoản 4 Điều 9 Nghị định 254/2026/NĐ-CP quy định thời điểm lập hóa đơn như sau:

Thời điểm lập hóa đơn

...

4. Thời điểm lập hóa đơn đối với một số trường hợp cụ thể như sau:

...

d) Đối với tổ chức kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng:

d.1) Trường hợp chưa chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì thời điểm lập hóa đơn là ngày thu tiền hoặc theo thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng;

d.2) Trường hợp đã chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng, thời điểm lập hóa đơn thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều này.

...

Như vậy, thời điểm lập hóa đơn đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản có 2 trường hợp như sau:

- Trường hợp chưa chuyển giao: Thời điểm lập hóa đơn là ngày thu tiền hoặc theo thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng;

- Trường hợp đã chuyển giao: Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hóa cho người mua