Cách tính thuế, kê khai thuế cho thuê nhà 2026 mới nhất, chi tiết như thế nào?

Cách tính thuế, kê khai thuế cho thuê nhà 2026 mới nhất, chi tiết như thế nào?

Dưới đây là cách tính thuế, kê khai thuế cho thuê nhà 2026 mới nhất, chi tiết như sau:

(1) Hộ, cá nhân cho thuê nhà phải nộp những loại thuế sau:

- Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê nhà có mức doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.

- Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê nhà có mức doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở lên thì thực hiện nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng theo cách tính sau:

Thuế GTGT tính trên toàn bộ doanh thu. Thuế TNCN chỉ tính trên phần doanh thu vượt mức 1 tỷ đồng.

Ví dụ: Cho thuê 01 nhà , Doanh thu năm: 1,2 Tỷ Đồng

- Tính Thuế GTGT (5%): 1,2 Tỷ Đồng x 5% = 60 Triệu Đồng

- Tính Thuế TNCN (5%): (1,2 Tỷ Đồng - 1 Tỷ Đồng) x 5% = 10 Triệu Đồng

Tổng Thuế Phải Nộp = 70 Triệu Đồng

Lưu ý:

- Trường hợp cá nhân có nhiều nhà cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 01 tỷ đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê nhà do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 01 tỷ đồng một năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê nhà.

- Trường hợp hợp đồng cho thuê nhà được lựa chọn chưa trừ đủ 01 tỷ đồng, cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê nhà khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 01 tỷ đồng;

- Trường hợp cá nhân có nhiều nhà cho thuê ở các địa điểm khác nhau và có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê nhà để áp dụng mức được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cho thuê nhà và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê nhà nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân.

- Trường hợp hợp đồng cho thuê nhà có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 01 tỷ đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê nhà khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 01 tỷ đồng.

Ví dụ:

A có 3 nhà cho thuê. Tổng doanh thu: 1,2 Tỷ Đồng.

Nhà 1: 300 triệu đồng; Nhà 2: 400 triệu đồng; Nhà 3: 500 triệu đồng.

Tổng Thuế GTGT (1,2 Tỷ × 5%) = 60 Triệu Đồng

Tổng Thuế TNCN ((1,2 Tỷ - 1 Tỷ) x 5%) = 10 Triệu Đồng

Dù chia nhỏ thành 3 hợp đồng, tổng thuế phải nộp vẫn là 70 Triệu Đồng. Hạn mức 1 Tỷ áp dụng trên tổng doanh thu toàn hệ thống.

(Căn cứ Khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP)

(2) Đối tượng thực hiện kê khai

- Hộ, cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế.

- Tổ chức thuê nhà của cá nhân thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trong trường hợp hợp đồng thuê nhà có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay.

Lưu ý: Trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê nhà thì cá nhân cho thuê nhà phải trực tiếp khai thuế;

(3) Hồ sơ khai thuế

- Hộ, cá nhân cho thuê nhà trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế: Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản Mẫu số 01/BĐS và Phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản theo Mẫu số 01/BK-BĐS ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.

- Tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê nhà: Tờ khai Mẫu số 01/TCKT và Phụ lục Bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản theo Mẫu số 02/BK-KTBĐS ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.

(4) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, nộp thuế

- Trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê nhà thì cá nhân được lựa chọn khai thuế hai lần trong năm tính thuế hoặc khai thuế một lần theo năm tính thuế.

Trường hợp khai thuế hai lần trong năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31 tháng 7 của năm tính thuế và lần thứ hai chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.

Trường hợp khai thuế một lần theo năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế;

- Trường hợp tổ chức thuê nhà thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê nhà.

Lịch trình Kê khai và Nộp thuế (Trường hợp tự kê khai):

(Căn cứ Khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP)

(5) Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế, nộp thuế

Cá nhân có hoạt động cho thuê nhà thực hiện khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và gửi hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế nơi có nhà cho thuê.

Cá nhân có nhiều nhà cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố, thực hiện khai thuế tổng hợp chung cho các nhà trên 01 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có nhà cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay. Cá nhân thực hiện kê khai doanh thu, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân phải nộp và nộp thuế theo từng địa điểm nơi có nhà cho thuê.

(6) Lưu ý

Đối với các hợp đồng cho thuê nhà phát sinh trước thời điểm ngày 01/01/2026 và thời hạn còn lại của hợp đồng trên 06 tháng nếu đã nộp thuế giá trị gia tăng, thu nhập cá nhân thì được điều chỉnh mức doanh thu không chịu thuế giá trị gia tăng, mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, trường hợp mức doanh thu còn lại trên 01 tỷ đồng thì thực hiện nộp thuế theo quy định và được xử lý tiền thuế đã nộp.

HKD, CNKD thực hiện khai điều chỉnh theo Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản Mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC theo doanh thu thực tế phát sinh trong năm 2025 và khai doanh thu năm 2026 theo Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản Mẫu số 01/BK-BĐS ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.

Trên đây là thông tin về "Cách tính thuế, kê khai thuế cho thuê nhà 2026 mới nhất, chi tiết như thế nào?".

Cách tính thuế, kê khai thuế cho thuê nhà 2026 mới nhất, chi tiết như thế nào? (Hình từ Internet)

HKD, CNKD cho thuê nhà trên 1 tỷ có phải xuất hoá đơn điện tử không?

Theo khoản 5 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 8. Nguyên tắc khai thuế, tính thuế và sử dụng hóa đơn

[...]

5. Sử dụng hóa đơn điện tử

a) Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 01 tỷ đồng thì phải áp dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế, hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế.

Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có nhiều địa điểm kinh doanh thì sử dụng mã số thuế của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho tất cả các cửa hàng và phải ghi rõ mã địa điểm kinh doanh trên hóa đơn;

[...]

Theo đó, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu cho thuê nhà trên 1 tỷ đồng/năm thì thuộc diện bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử; khi phát sinh doanh thu cho thuê nhà phải lập hóa đơn theo quy định.

Mẫu 01 BĐS tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản của hộ kinh doanh, CNKD tải về ở đâu?

Mẫu 01 BĐS Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản của hộ kinh doanh, CNKD được quy định tại Thông tư 50/2026/TT-BTC (thay thế Mẫu số 01/TKN-CNKD kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC).

Mẫu 01 BĐS Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản của hộ kinh doanh, CNKD có dạng như sau:

WORD Mẫu 01 BĐS Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản

Tải về