HƯỚNG DẪN đăng ký thuế đối với cá nhân cho thuê nhà chi tiết, mới nhất 2026?

HƯỚNG DẪN đăng ký thuế đối với cá nhân cho thuê nhà chi tiết, mới nhất 2026 theo Công văn 4062?

Ngày 18/6/2026, Cục thuế ban hành Công văn 4062/CT-NVT V/v đăng ký thuế, đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.

Tại đây

Theo đó, tại Phụ lục ban hành kèm theo Công văn 4062/CT-NVT năm 2026, Cục thuế HƯỚNG DẪN đăng ký thuế đối với cá nhân cho thuê nhà mới nhất 2026 chi tiết như sau:

[1] Một số căn cứ pháp lý

- Khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định:

“Điều 7. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

...4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phân doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%."

- Khoản 4 Điều 4, điểm d khoản 3 và điểm d khoản 4 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP ngày 29/4/2026 của Chính phủ); khoản 4 Điều 4 Thông tư 18/2026/TT-BTC quy định về kê khai nộp thuế đối với cá nhân cho thuê bất động sản (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC ngày 13/5/2026 của Bộ Tài chính).

- Tại Phụ lục II “Nội dung ngành kinh tế Việt Nam” ban hành kèm theo Quyết định 36/2025/QĐ-TTg ngày 29/9/2025 của Thủ tướng Chính phủ:

+ Nhóm ngành “Hoạt động kinh doanh bất động sản”:

“68103: Cho thuê và vận hành nhà ở và đất ở

Nhóm này gồm:

-Cho thuê nhà, căn hộ có đồ đạc, không có đồ đạc hoặc các phòng sửdụng để ở lâu dài, theo tháng hoặc theo năm;

Cho thuê mái nhà, ví dụ: để lắp đặt hệ thống năng lượng mặt trời.

Loại trừ: Hoạt động của khách sạn và những căn hộ tương tự, nhà nghỉ, lều trại, cắm trại du lịch và những nơi không phải để ở khác hoặc phòng cho thuê ngắn ngày được phân vào nhóm ngành 55 (Dịch vụ lưu trú)."

+ Nhóm ngành “Dịch vụ lưu trú và ăn uống”:

"55: Dịch vụ lưu trú

Ngành này gồm: Hoạt động cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác. Có những đơn vị chỉ cung cấp cơ sở lưu trú, nhưng cũng có những đơn vị cung cấp cả cơ sở lưu trú, dịch vụ ăn uống và/hoặc các phương tiện giải trí.

Loại trừ: Hoạt động cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn được coi như cơ sở thường trú, ví dụ cho thuê căn hộ, chung cư được phân vào ngành 68 (Hoạt động kinh doanh bất động sản)."

- Tại Phụ lục IV Luật Đầu tư “Danh mục ngành nghề kinh doanh có điều kiện”, trong danh mục có ngành, nghề: “Kinh doanh bất động sản”, “Kinh doanh dịch vụ lưu trú".

Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 ngày 28/11/2024 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 43/2024/QH15 ngày 29/6/2024; Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15 ngày 26/11/2024) quy định:

“Điều 9. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này...

3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật..."

- Khoản 1 Điều 49 Luật Du lịch 2017 quy định:

Điều 49. Điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch

1. Điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch bao gồm:

a) Có đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật;

b) Đáp ứng điều kiện về an ninh, trật tự, an toàn về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn thực phẩm theo quy định của pháp luật;

c) Đáp ứng điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật và dịch vụ phục vụ khách du lịch."

[2] Hướng dẫn thực hiện

Người nộp thuế cần tự xác định hoạt động cho thuê nhà, căn hộ để ở thuộc nhóm ngành “Kinh doanh bất động sản” hay “Dịch vụ lưu trú” theo quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh, pháp luật về du lịch và pháp luật có liên quan; đồng thời tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc xác định loại hình hoạt động cũng như việc thực hiện nghĩa vụ đăng ký kinh doanh, đăng ký thuế theo quy định. Trường hợp có vướng mắc về việc xác định ngành nghề kinh doanh hoặc điều kiện kinh doanh, người nộp thuế chủ động liên hệ cơ quan có thẩm quyền để được hướng dẫn. Theo đó:

- Trường hợp cá nhân cho thuê nhà, căn hộ để ở và hoạt động cho thuê này thuộc nhóm ngành “Kinh doanh bất động sản”, nhưng không thuộc trường hợp phải đáp ứng các điều kiện kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và cá nhân không đăng ký thành lập hộ kinh doanh, thì cá nhân thực hiện đăng ký thuế với cơ quan thuế theo quy định.

Việc đăng ký thuế thực hiện theo mẫu số 03-ĐK-TCT ban hành kèm theo Thông tư 86/2024/TT-BTC, hoặc thực hiện cùng với việc kê khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản mẫu số 01/BĐS ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC ngày 13/5/2026 của Bộ Tài chính).

- Trường hợp cá nhân cho thuê nhà để ở và hoạt động cho thuê thuộc nhóm ngành “Dịch vụ lưu trú”, thì cá nhân thực hiện đăng ký hộ kinh doanh theo quy định. Việc đăng ký thuế thực hiện đồng thời cùng với đăng ký hộ kinh doanh theo cơ chế một cửa liên thông.

Trường hợp này, cá nhân thực hiện kê khai thuế theo mẫu 01/TKN-CNKD hoặc 01/CNKD hoặc 02/CNKD-TNCN-QTT ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC, không kê khai thuế theo tờ khai 01/BĐS ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC ngày 13/5/2026 của Bộ Tài chính).

* Trên đây là Thông tin HƯỚNG DẪN đăng ký thuế đối với cá nhân cho thuê nhà chi tiết, mới nhất 2026 theo Công văn 4062?

HƯỚNG DẪN đăng ký thuế đối với cá nhân cho thuê nhà chi tiết, mới nhất 2026? (Hình từ Internet)

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản chịu thuế TNCN gồm những khoản thu nhập nào?

Tại khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định về thu nhập chịu thuế như sau:

Điều 3. Thu nhập chịu thuế

Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 của Luật này:

[...]

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

6. Thu nhập từ trúng thưởng, bao gồm:

a) Trúng thưởng xổ số;

b) Trúng thưởng trong các hình thức khuyến mại;

c) Trúng thưởng trong các hình thức đặt cược;

d) Trúng thưởng trong các trò chơi, cuộc thi có thưởng và các hình thức trúng thưởng khác, trừ trúng thưởng trong casino.

7. Thu nhập từ tiền bản quyền, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển giao, chuyển quyền sử dụng các đối tượng của quyền sở hữu trí tuệ;

b) Thu nhập từ chuyển giao công nghệ.

8. Thu nhập từ nhượng quyền thương mại.

9. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh, bất động sản và các tài sản phải đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng.

[...]

Như vậy, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản chịu thuế TNCN , bao gồm:

-Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

-Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Thu nhập từ nhận thừa kế là bất động sản giữa vợ với chồng có chịu thuế TNCN không?

Tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định cụ thể như sau:

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam.

3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

[....]

Như vậy, thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng là khoản thu nhập được miễn thuế TNCN theo quy định.