Tự ý chuyển đất vườn thành đất ở có thể bị xử phạt từ thời điểm kê khai khi làm sổ đỏ theo Công văn 2205 như thế nào?

Tự ý chuyển đất vườn thành đất ở có thể bị xử phạt từ thời điểm kê khai khi làm sổ đỏ theo Công văn 2205 như thế nào?

Ngày 26/5/2026 Cục Quản lý đất đai có Công văn 2205/QLĐĐ-KSQLSDĐĐ về việc trả lời phản ánh, kiến nghị trên Hệ thống thông tin của Bộ Tư pháp. TẢI

Theo Công văn 2205/QLĐĐ-KSQLSDĐĐ năm 2026, nội dung phản ánh được gửi đến Bộ Tư pháp như sau:

Nội dung phản ánh, kiến nghị:

Không có căn cứ xác định khi nào được coi là cơ quan có thẩm quyền biết về việc vi phạm. Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định “Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là 02 năm”. Đối với hành vì tự ý chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp không phải đất lúa sang đất ở hoặc từ đất lúa sang đất ở được quy định tại Điều 10 và Điều 8 Nghị định 123/2024/NĐ-CP thì thời hiệu xử phạt được tính theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 3 được tính “là thời điểm người có thẩm quyền thi hành công vụ phát hiện hành vi vi phạm”.

Tức thời hiệu ban hành quyết định xử phạt hành chính được tính từ thời điểm người có thẩm quyền thi hành công vụ phát hiện hoặc biết về hành vì tự ý chuyền mục đích sử dụng đất trái phép, không xin phép này. Vậy, đối với trường hợp người dân đã tự ý xây dựng nhà trên đất vườn, hay lấp đất ao để làm nhà từ những năm 1994.

Trên sổ mục kê năm 1987 ghi rõ mảnh đất đó là đất ao, đất vườn, đến bản đồ địa chính năm 1998 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là đất ở, nhưng không bị xử phạt vi phạm hành chính. Đến bản đồ năm 2008, tiếp tục được ghi nhận là đất ở được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền và không bị xử phạt vi phạm hành chính.

Nay người dân đi làm số đỏ, kê khai việc tự ý chuyển mục đích từ đất ao, đất vườn lên làm đất ở năm 1994, vậy thì thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính được từ tính năm 1998 (khi bản đồ địa chính được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt) hay được tính từ thời điểm người dân kê khai cấp số và gửi hồ sơ lên UBND cấp xã để làm số đỏ? Bởi vì, khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thời điểm đó có sự tham gia của UBND cấp xã, UBND cấp huyện, cán bộ địa chính xã và chuyên viên phòng Tài nguyên và Môi trường, địa chính nhà đất huyện và Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh, Sở Địa chính và Nhà đất cấp tỉnh đều được biết thông tin đó.

Thì liệu có được tính việc phê duyệt mảnh 2 đất từ đất ao, vườn trước kia thành đất ở là thời điểm người có thẩm quyền biết về việc vi phạm này hay không? Trong trường hợp hết thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính 02 năm theo quy định trên, thì người dân có bị xử phạt vi phạm hành chính không? có bị buộc phải nộp lại số số lợi bất hợp pháp hay không?

Nội dung trả lời:

1. Đối với nội dung hỏi: Không có căn cứ xác định khi nào được coi là cơ quan có thẩm quyền biết về việc vi phạm?

Tại Mục 2 Chương II Luật Đất đai 2024 có quy định quản lý nhà nước về đất đai trong đó cụ thể tại khoản 18 Điều 20 quy định về nội dung quản lý Nhà nước về đất đai như sau: “18. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai”.

Do đó, việc thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai là việc làm thường xuyên của công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Việc phát hiện các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai sẽ thông qua việc thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi...của cơ quan, cán bộ, công chức thực hiện nhiệm vụ theo thẩm quyền được phân công. Khi phát hiện hành vi vi phạm thì người có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 32 Nghị định 123/2024/NĐ-CP và đây cũng chính là căn cứ xác định thời điểm phát hiện hành vi vi phạm.

2. Đối với trường hợp người dân đã tự ý xây dựng nhà trên đất vườn, hay lấp đất ao để làm nhà từ những năm 1994. Trên sổ mục kê năm 1987 ghi rõ mảnh đất đó là đất ao, đất vườn, đến bản đồ địa chính năm 1998 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là đất ở, nhưng không bị xử phạt vi phạm hành chính. Đến bản đồ năm 2008, tiếp tục được ghi nhận là đất ở được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền và không bị xử phạt vi phạm hành chính. Nay người dân đi làm sổ đỏ, kê khai việc tự ý chuyển mục đích từ đất ao, đất vườn lên làm đất ở năm 1994, vậy thì thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính được từ tính năm 1998 (khi bản đồ địa chính được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt) hay được tính từ thời điểm người dân kê khai cấp số và gửi hồ sơ lên UBND cấp xã để làm số đỏ?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định 123/2024/NĐ-CP ngày 04 tháng 10 năm 2024 của Chính phủ quy định:

Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính

...

2. Thời điểm để tính thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính được quy định như sau:

a) Đổi với các hành vi vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 3 Điều này là hành vi đã kết thủúc thì thời điểm để tính thời hiệu xử phạt là thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm;

b) Đổi với các hành vi vi phạm hành chính không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này là hành vi đang thực hiện thì thời điểm đểtính thời hiệu xử phạt là thời điểm người có thẩm quyển thi hành công vụ phát hiện hành vi vi phạm.

...

Do đó, thời điểm để tính thời hiệu xử phạt là đối với trường hợp này là thời điểm người dân đi làm sổ đỏ, kê khai việc tự ý chuyển mục đích từ đất ao, đất vườn lên làm đất ở đối với trường hợp nếu cơ quan nhà nước phát hiện hành vi vi phạm và lập biên bản vi phạm hành chính.

Tự ý chuyển đất vườn thành đất ở có thể bị xử phạt từ thời điểm kê khai khi làm sổ đỏ theo Công văn 2205 như thế nào?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?

Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 như sau:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024 có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật Đất đai 2024.

Thẩm quyền cấp sổ đỏ mới nhất 2026 thuộc về cơ quan nào?

Theo đó, thẩm quyền cấp sổ đỏ (hay chính xác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) được quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP như sau:

Quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp, đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp:

(1) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất;

(2) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền cấp xã quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, xác định lại diện tích đất ở;

(3) Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc đăng ký đất đai lần đầu, đăng ký biến động đối với trường hợp không thuộc quy định tại (1) và (2);

(4) Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại (1), (2) và (3) có thẩm quyền đính chính giấy chứng nhận đã cấp có sai sót; thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.