Công văn 27279/SXD-QLXDCT đề xuất sửa phương pháp xác định dân số toà nhà chung cư tại TPHCM có nội dung gì?

Công văn 27279/SXD-QLXDCT đề xuất sửa phương pháp xác định dân số toà nhà chung cư tại TPHCM có nội dung gì?

Ngày 29/7/2026, Sở Xây dựng TPHCM đã ban hành Công văn 27279/SXD-QLXDCT năm 2026 về đề xuất sửa đổi Điều 4 Quy định về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh được ban hành kèm theo Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2025 của Ủy ban nhân dân Thành phố theo trình tự rút gọn.

Tải về Công văn 27279/SXD-QLXDCT năm 2026

Theo đó, về ý kiến của Sở Quy hoạch - Kiến trúc tại Công văn 5656/SOHKT-QHKTKV ngày 17 tháng 7 năm 2026:

- Phương án 01 tại Công văn 19834/SXD-QLXDCT ngày 12 tháng 6 năm 2026 của Sở Xây dựng là phù hợp với Quyết định 2161/QĐ-TTg năm 2021 của Thủ tướng Chính phủ, Thông tư 03/2021/TT-BXD ngày 19/5/2021 ban hành Quy chuẩn QCVN 04:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư của Bộ Xây dựng.

- Phương án 02 tại Công văn 19834/SXD-QLXDCT ngày 12 tháng 6 năm 2026 của Sở Xây dựng:

+ Đề xuất điều chỉnh lên đến mức 45m3/người (dành cho căn hộ 01 người có diện tích từ 25m2 đến 45m2); qua rà soát các Quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành chưa có quy định nào xác định cụ thể diện tích sản ở bình quân đầu người đạt 45m3/người theo như đề xuất của Sở Xây dựng và HoREA.

+ Tuy nhiên, theo Quy chuẩn QCVN 04:2021/BXD, tại Mục 2.2.4.1 “Phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh. Diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25 m2 và Mục 2.2.4.2 “Đối với dự án nhà ở thương mại, phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45 mỉ không vượt quá 25 % tổng số căn hộ chung cư của dự án". Do đó, việc đề xuất căn hộ 01 người có diện tích từ 25m2 đến 45m của HoREA và Sở Xây dựng là có cơ sở.

+ Sở Quy hoạch - Kiến trúc đề nghị Sở Xây dựng xem xét, đánh giá và đề xuất các phương án trên cơ sở các Quy chuẩn, tiêu chuẩn pháp luật hiện hành và các điều kiện về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đáp ứng quy mô dân số thực tế, đảm bảo hài hoà lợi ích và nhu cầu thực tế của người dân, của Nhà nước và của các doanh nghiệp bất động sản, tạo điều kiện phát triển nhà ở giá phù hợp, hỗ trợ nhà ở xã hội, tránh lãng phí xã hội và ảnh hưởng đến việc phát triển thị trưởng Bất động sản của Thành phố, phù hợp định hướng Quy hoạch chung Thành phố Hồ Chí Minh đến 2040, tầm nhìn đến năm 2060.

[...]

Xem chi tiết thêm tại Công văn 27279/SXD-QLXDCT năm 2026 ban hành ngày 29/7/2026.

Công văn 27279/SXD-QLXDCT đề xuất sửa phương pháp xác định dân số toà nhà chung cư tại TPHCM có nội dung gì? (Hình từ Internet)

Quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023

Căn cứ quy định tại Điều 58 Luật Nhà ở 2023 Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định.

Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.

Sử dụng nhà chung cư để dùng vào mục đích kinh doanh có được không?

Căn cứ khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 quy định các hành vi nghiêm cấm như sau:

Các hành vi bị nghiêm cấm

[...]

8. Các hành vi trong quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm:

a) Không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (sau đây gọi chung là kinh phí bảo trì); quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì không đúng quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Cố ý gây thấm dột; gây tiếng ồn, độ rung quá mức quy định; xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại không đúng quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc không đúng nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư; sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc; chăn, thả gia súc, gia cầm; giết mổ gia súc trong khu vực nhà chung cư;

c)Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;

d) Tự ý sử dụng phần diện tích và trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung vào sử dụng riêng; thay đổi mục đích sử dụng phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng;

đ) Gây mất trật tự, an toàn, cháy, nổ trong nhà chung cư; kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ và ngành, nghề gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và quy định khác của pháp luật có liên quan;

e) Kinh doanh vũ trường, karaoke, quán bar; kinh doanh sửa chữa xe có động cơ; hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường; kinh doanh dịch vụ nhà hàng mà không bảo đảm tuân thủ yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, có nơi thoát hiểm và chấp hành các điều kiện kinh doanh khác theo quy định của pháp luật.

[...]

Như vậy, căn cứ quy định trên thì căn hộ chung cư có mục đích để ở chỉ được sử dụng để ở. Theo đó, chỉ nhà chung cư có mục đích hỗn hợp thì mới có thể sử dụng vào mục đích kinh doanh.

Do vậy, nếu tổ chức, cá nhân muốn sử dụng nhà chung cư của mình vào mục đích kinh doanh thì cần xác định rõ là nhà chung cư của mình thuộc loại nào (nhà chung cư có mục đích để ở hay có mục đích sử dụng hỗn hợp).