Công văn 5149/CT-CS hướng dẫn về thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản?

Công văn 5149/CT-CS hướng dẫn về thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản?

Căn cứ điểm h khoản 1 Điều 7 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 quy định như sau:

Giá tính thuế

1. Giá tính thuế được quy định như sau:

...

h) Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ). Chính phủ quy định việc xác định giá đất được trừ quy định tại điểm này phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai;

...

Bên cạnh đó, tại khoản 3 Điều 9 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 quy định như sau:

Thuế suất

...

3. Mức thuế suất 10% áp dụng đối với hàng hóa, dịch vụ không quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, bao gồm cả dịch vụ được các nhà cung cấp nước ngoài không có cơ sở thường trú tại Việt Nam cung cấp cho tổ chức, cá nhân tại Việt Nam qua kênh thương mại điện tử và các nền tảng số.

...

Căn cứ Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP quy định về giá tính thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản như sau:

Giá tính thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản

Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng, trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ). Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng được xác định trong một số trường hợp như sau:

1. Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (thông qua đấu giá hoặc không thông qua đấu giá), chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, điều chỉnh quyết định cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức từ thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (chưa trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng về đất mà người sử dụng đất đã ứng trước (nếu có)).

2. Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng khi chuyển nhượng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước của khu đất, thửa đất nhận chuyển nhượng, không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có).

3. Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước.

4. Trường hợp cơ sở kinh doanh thực hiện hợp đồng BT được thanh toán bằng quỹ đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá trị quỹ đất được thanh toán theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

5. Trường hợp cơ sở kinh doanh xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, giá tính thuế giá trị gia tăng là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trừ (-) giá đất được trừ quy định ở các khoản 1, 2, 3, 4 Điều này tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.

6. Trường hợp cơ sở kinh doanh xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư để bán thì giá đất được trừ tính cho 01 m² nhà để bán được xác định bằng giá đất được trừ theo quy định ở các khoản 1, 2, 3, 4 Điều này chia (:) số m² sàn xây dựng không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình xây dựng dưới mặt đất.

7. Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này không xác định được tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước thì giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng chưa có thuế giá trị gia tăng.

Theo đó, tham khảo Công văn 5149/CT-CS của Cục Thuế ban hành ngày 23/7/2026 hướng dẫn như sau:

>>>TẢI VỀ: Công văn 5149/CT-CS NĂM 2026

Căn cứ các quy định nêu trên, hoạt động kinh doanh bất động sản áp dụng thuế suất thuế GTGT 10%. Giá tính thuế là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ).

Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT khi chuyển nhượng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước của khu đất, thửa đất nhận chuyển nhượng, không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có) theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP nêu trên.

Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước. Trường hợp không xác định được tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước thì giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng chưa có thuế GTGT.

Công văn 5149/CT-CS hướng dẫn về thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản?

Hoàn thuế GTGT xuất khẩu diện kiểm tra trước hoàn thuế trong bao lâu?

Căn cứ vào điểm b khoản 3 Điều 31 Nghị định 252/2026/NĐ-CP có quy định về thời hạn tiếp nhận, giải quyết và phản hồi thông tin hồ sơ hoàn thuế của cơ quan quản lý thuế như sau:

Thời hạn tiếp nhận, giải quyết và phản hồi thông tin hồ sơ hoàn thuế của cơ quan quản lý thuế

...

2. Thời hạn giải quyết hồ sơ hoàn thuế của cơ quan thuế:

a) Đối với trường hợp thuộc diện hoàn thuế trước: chậm nhất là 06 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan thuế có thông báo tiếp nhận hồ sơ hoàn thuế, cơ quan thuế có quyết định hoàn thuế, thông báo số tiền đề nghị hoàn nhưng không được hoàn thuế (số tiền đề nghị hoàn nhưng không được hoàn, số tiền đề nghị hoàn nhưng không được hoàn và chuyển khấu trừ, số tiền đề nghị hoàn nhưng không được hoàn, không được khấu trừ), thông báo chuyển hồ sơ, số tiền đề nghị hoàn của người nộp thuế sang diện kiểm tra trước hoàn thuế theo quy định, thông báo hồ sơ, số tiền đề nghị hoàn chưa đủ điều kiện được hoàn thuế. Thời hạn giải quyết hồ sơ hoàn thuế không bao gồm thời gian người nộp thuế thực hiện giải trình, bổ sung thông tin tài liệu theo yêu cầu của cơ quan thuế;

b) Đối với trường hợp thuộc diện kiểm tra trước hoàn thuế: chậm nhất là 10 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan thuế ban hành kết luận hoặc quyết định xử lý vi phạm sau khi kiểm tra tại trụ sở người nộp thuế, cơ quan thuế có quyết định hoàn thuế, thông báo số tiền đề nghị hoàn nhưng không hoàn thuế (số tiền đề nghị hoàn nhưng không được hoàn, số tiền đề nghị hoàn nhưng không được hoàn và chuyển khấu trừ, số tiền đề nghị hoàn nhưng không được hoàn, không được khấu trừ), thông báo hồ sơ, số tiền đề nghị hoàn chưa đủ điều kiện được hoàn thuế. Thời hạn giải quyết hồ sơ hoàn thuế không bao gồm thời gian người nộp thuế thực hiện giải trình, bổ sung thông tin tài liệu theo yêu cầu của cơ quan thuế.

...

Theo quy định trên, đối với hồ sơ hoàn thuế GTGT xuất khẩu thuộc diện kiểm tra trước hoàn thuế, chậm nhất 10 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan thuế ban hành kết luận hoặc quyết định xử lý vi phạm sau khi kiểm tra tại trụ sở người nộp thuế, cơ quan thuế có quyết định hoàn thuế, thông báo số tiền đề nghị hoàn nhưng không hoàn thuế, thông báo hồ sơ, số tiền đề nghị hoàn chưa đủ điều kiện được hoàn thuế.

Như vậy, hoàn thuế GTGT xuất khẩu diện kiểm tra trước hoàn thuế sẽ được cơ quan thuế giải quyết chậm nhất trong 10 ngày làm việc kể từ ngày ban hành kết luận kiểm tra hoặc quyết định xử lý vi phạm sau kiểm tra tại trụ sở người nộp thuế.

Thời hạn giải quyết hồ sơ hoàn thuế không bao gồm thời gian người nộp thuế thực hiện giải trình, bổ sung thông tin tài liệu theo yêu cầu của cơ quan thuế.

Các hành vi nào bị nghiêm cấm trong khấu trừ, hoàn thuế GTGT theo quy định hiện hành?

Theo Điều 13 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong khấu trừ, hoàn thuế GTGT hiện nay bao gồm:

- Mua, cho, bán, tổ chức quảng cáo, môi giới mua, bán hóa đơn.

- Tạo lập giao dịch mua, bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ không có thật hoặc giao dịch không đúng quy định của pháp luật.

- Lập hóa đơn bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ trong thời gian tạm ngừng hoạt động kinh doanh, trừ trường hợp lập hóa đơn giao cho khách hàng để thực hiện các hợp đồng đã ký trước ngày thông báo tạm ngừng kinh doanh.

- Sử dụng hóa đơn, chứng từ không hợp pháp, sử dụng không hợp pháp hóa đơn, chứng từ theo quy định của Chính phủ.

- Không chuyển dữ liệu hóa đơn điện tử về cơ quan thuế theo quy định.

- Làm sai lệch, sử dụng sai mục đích, truy cập trái phép, phá hủy hệ thống thông tin về hóa đơn, chứng từ.

- Đưa, nhận, môi giới hối lộ hoặc thực hiện các hành vi khác liên quan đến hóa đơn, chứng từ để được khấu trừ thuế, hoàn thuế, chiếm đoạt tiền thuế, trốn thuế giá trị gia tăng.

- Thông đồng, bao che; móc nối giữa công chức quản lý thuế, cơ quan quản lý thuế và cơ sở kinh doanh, người nhập khẩu, giữa các cơ sở kinh doanh, người nhập khẩu trong việc sử dụng hóa đơn, chứng từ không hợp pháp, sử dụng không hợp pháp hóa đơn, chứng từ để được khấu trừ thuế, hoàn thuế, chiếm đoạt tiền thuế, trốn thuế giá trị gia tăng.