Công thức tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú 2026 là gì?

Công thức tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú 2026 là gì?

Căn cứ theo Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP công thức tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú 2026 như sau:

Trong công thức tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản nêu trên: giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Lưu ý:

(1) Đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất mà trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm xác định thu nhập tính thuế thì: giá chuyển nhượng đất là giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về đất đai.

(2) Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (bao gồm nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc) mà trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất, tài sản gắn liền với đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo pháp luật về đất đai, phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm xác định thu nhập tính thuế thì:

- Phần giá trị quyền sử dụng đất xác định theo quy định tại Lưu ý (i) nếu trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo pháp luật về đất đai;

- Phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

- Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

(3) Trường hợp cho thuê lại mà đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn đơn giá thuê đất tính theo giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm cho thuê lại thì đơn giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có).

Trên đây là "Công thức tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú 2026"

Công thức tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú 2026 là gì?

Xác định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú 2026 như thế nào?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%.

...

Như vậy, xác định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú 2026 như sau:

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%.

Cá nhân cư trú phải đóng thuế TNCN phải đáp ứng điều kiện gì?

Theo quy định tại Điều 4 Nghị định 253/2026/NĐ-CP cá nhân cư trú phải đóng thuế TNCN phải đáp ứng điều kiện sau:

(1) Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc trong 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam.

Trong đó, đối với cá nhân nhập cảnh, xuất cảnh, ngày đến được tính là một ngày, ngày đi được tính là một ngày, trường hợp nhập cảnh và xuất cảnh trong cùng một ngày thì được tính chung là một ngày cư trú.

Ngày đến và ngày đi được căn cứ vào chứng thực của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh trên hộ chiếu, giấy thông hành hoặc các tài liệu liên quan tới mục đích nhập cảnh, xuất cảnh của cá nhân khi đến và khi rời Việt Nam.

Cá nhân có mặt tại Việt Nam theo quy định tại khoản này là sự hiện diện của cá nhân đó trên lãnh thổ Việt Nam.

(2) Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam theo một trong hai trường hợp sau:

- Có nơi ở đăng ký thường trú, cụ thể như sau:

Đối với công dân Việt Nam: là nơi cá nhân sinh sống thường xuyên, ổn định không có thời hạn tại một chỗ ở nhất định và đã đăng ký thường trú theo quy định của pháp luật về cư trú.

Đối với người nước ngoài: là nơi ở thường trú ghi trong Thẻ thường trú hoặc nơi ở tạm trú khai khi đề nghị đăng ký cấp Thẻ tạm trú do cơ quan có thẩm quyền thuộc Bộ Công an cấp;

- Có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở, với thời hạn của các hợp đồng thuê từ 183 ngày trở lên trong năm tính thuế, cụ thể như sau:

Cá nhân chưa hoặc không có nơi ở thường xuyên theo hướng dẫn tại điểm a khoản này nhưng có tổng số ngày thuê nhà để ở theo các hợp đồng thuê từ 183 ngày trở lên trong năm tính thuế cũng được xác định là cá nhân cư trú, kể cả trường hợp thuê nhà ở nhiều nơi.

Nhà thuê để ở bao gồm cả trường hợp ở khách sạn, ở nhà khách, nhà nghỉ, nhà trọ, ở nơi làm việc, ở trụ sở cơ quan không phân biệt cá nhân tự thuê hay người sử dụng lao động thuê cho người lao động.

(3) Trường hợp cá nhân có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 253/2026/NĐ-CP nhưng thực tế có mặt tại Việt Nam dưới 183 ngày trong năm tính thuế mà cá nhân không chứng minh được là cá nhân cư trú của nước nào thì cá nhân đó là cá nhân cư trú tại Việt Nam.

Việc chứng minh là đối tượng cư trú của nước khác được căn cứ vào Giấy chứng nhận cư trú. Trường hợp cá nhân thuộc nước hoặc vùng lãnh thổ đã ký kết Hiệp định tránh đánh thuế hai lần và ngăn ngừa việc trốn lậu thuế với Việt Nam không có quy định cấp Giấy chứng nhận cư trú thì cá nhân cung cấp bản chụp Hộ chiếu để chứng minh thời gian cư trú.