Nghị quyết 278/NQ-CP: Nội dung hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2026 gồm những gì?

Nghị quyết 278/NQ-CP: Nội dung hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2026 gồm những gì?

Ngày 18/09/2026, Chính phủ đã có Nghị quyết 278/NQ-CP năm 2026 Phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 9 năm 2026 và một số nhiệm vụ trọng tâm phát triển kinh tế - xã hội thời gian tới.

TẢI VỀ Nghị quyết 278/NQ-CP năm 2026

Tại Nghị quyết 278/NQ-CP năm 2026, Chính phủ giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan liên quan tiếp thu tối đa ý kiến của các Thành viên Chính phủ để hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trong đó các nội dung hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2026 như sau:

[1] Về thời hạn sử dụng nhà chung cư: quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng; quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó làm rõ các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư (như quyền được tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư, quyền được đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn...).

[2] Bổ sung tiêu chí khung (loại đô thị, mật độ dân số, tỷ lệ diện tích) do Bộ Xây dựng quy định, làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cụ thể việc hạn chế phân lô, bán nền, quy định biện pháp để ngăn ngừa tối đa hoạt động đầu cơ trục lợi chính sách.

[3] Hoàn thiện quy định về nhà ở cho thuê; quy định rõ các loại hình nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở chính sách theo mô hình sở hữu, quản lý vận hành; nghiên cứu các quy định về cơ chế tài chính (thuế, phí, tiền sử dụng đất, tín dụng) để kiểm soát, quản lý được giá nhà ở cho thuê bảo đảm phù hợp với phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng của Luật Nhà ở; quy định rõ các tiêu chí, đối tượng và phạm vi được hưởng ưu đãi đối với nhà ở cho thuê; đơn giản hóa thủ tục đầu tư phát triển và tiếp cận nhà ở, đáp ứng nhu cầu chỗ ở ổn định, lâu dài của người dân; quy định nguyên tắc, tiêu chí, giới hạn đối với nghĩa vụ dành nhà ở cho thuê trong dự án nhà ở thương mại, bảo đảm đầy đủ cơ sở pháp lý để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định trong phạm vi quy định của Luật.

[4] Quy định biện pháp để ngăn ngừa tối đa hoạt động đầu cơ, trục lợi chính sách nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và chế tài xử lý tương ứng; báo cáo Quốc hội về đề xuất thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng.

Nghị quyết 278/NQ-CP: Nội dung hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2026 gồm những gì? (Hình từ Internet)

Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo quy định hiện nay như thế nào?

Căn cứ Điều 58 Luật Nhà ở 2023 quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư hiện nay như sau

[1] Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

[2] Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

[3] Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều này hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 của Luật này.

[4] Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.

Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư được quy định thế nào?

Tại Điều 142 Luật Nhà ở 2023 quy định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư như sau:

[1] Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

- Phần diện tích trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;

- Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

- Hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, trừ các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung quy định tại khoản 2 Điều này.

[2] Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

- Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị sử dụng chung trong nhà chung cư bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có), hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng cháy, chữa cháy và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

- Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc trường hợp đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc không thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt bao gồm: sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung dự án đã được phê duyệt.

[3] Các phần diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu riêng, thuộc sở hữu chung quy định tại Điều này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư; trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không ghi rõ thì phần sở hữu riêng, sở hữu chung được xác định theo quy định tại Điều này.