Tổng hợp điểm mới Nghị định 50/2026/NĐ-CP về chính sách tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai?

Tổng hợp điểm mới Nghị định 50/2026/NĐ-CP về chính sách tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai?

Ngày 31/01/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 50/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Dưới đây là tổng hợp một số điểm mới Nghị định 50/2026/NĐ-CP

(1) Quy định mới về việc tính tiền sử dụng đất khi lên thổ cư

Tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định về tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở.

Theo đó, tại khoản 1 Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP thì việc tính tiền sử dụng đất theo cơ chế ưu đãi chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân, trên 1 thửa đất do người sử dụng đất lựa chọn. Các lần chuyển mục đích tiếp theo, hoặc chuyển mục đích đối với thửa đất khác, sẽ phải nộp 100% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm được phép chuyển mục đích.

Như vậy, mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được áp dụng cơ chế tính tiền sử dụng đất ưu đãi một lần, trên một thửa đất duy nhất khi chuyển sang đất ở. Mọi trường hợp chuyển mục đích tiếp theo phải nộp 100% tiền chênh lệch.

(2) Phát hiện hưởng sai ưu đãi sẽ bị truy thu và tính tiền chậm nộp

Căn cứ khoản 2 Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP nếu cơ quan có thẩm quyền phát hiện hộ gia đình, cá nhân đã được áp dụng ưu đãi nhưng vẫn tiếp tục đề nghị hưởng chính sách cho thửa đất khác, thì hồ sơ sẽ được chuyển sang cơ quan thuế để tính lại tiền sử dụng đất theo mức 100% chênh lệch.

Ngoài ra, người vi phạm còn phải nộp khoản tiền chậm nộp, tính từ thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đến khi cơ quan có thẩm quyền phát hiện và chuyển hồ sơ vi phạm, theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân hưởng sai ưu đãi khi chuyển mục đích sử dụng đất sẽ bị truy thu tiền sử dụng đất theo mức 100% chênh lệch và phải nộp tiền chậm nộp, tính từ thời điểm có quyết định chuyển mục đích đến khi bị phát hiện.

(3) Việc tính số lần chuyển mục đích được tính từ ngày 01/08/2024

Theo đó, tại khoản 3 Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, việc tính số lần chuyển mục đích sử dụng đất, xác định hạn mức giao đất ở, lựa chọn thửa đất chuyển mục đích sử dụng đất được tính từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.

Điều này đồng nghĩa, các trường hợp đã chuyển mục đích từ thời điểm này sẽ được tính vào số lần hưởng chính sách.

(4) Giá đất và hạn mức tính theo quy định tại thời điểm chuyển mục đích

Căn cứ khoản 4 Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, giá đất ở và giá đất nông nghiệp để tính tiền sử dụng đất được lấy theo bảng giá đất tại thời điểm cơ quan nhà nước ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Tại khoản 5 Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất được xác định theo quy định của địa phương tại thời điểm chuyển mục đích, áp dụng cho từng hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp tách hộ theo quy định pháp luật thì mỗi hộ được tính là một đối tượng độc lập để xem xét áp dụng chính sách.

Đối với thửa đất có nhiều hộ cùng sử dụng, nếu được phép tách thửa thì hạn mức được xác định theo từng thửa đất sau tách; nếu không tách thửa, hạn mức được tính theo hộ gia đình hoặc cá nhân đại diện đứng tên quyền sử dụng đất.

Như vậy, giá đất và hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất được xác định theo quy định và bảng giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

(5) Doanh nghiệp chuyển nhượng đất phải hoàn trả phần được miễn, giảm

Căn cứ Điều 7 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, đối với tổ chức trong nước đã được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh và đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nếu sau đó chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải nộp lại khoản tiền đã được miễn, giảm cho Nhà nước.

Khoản tiền này được tính theo chính sách tại thời điểm giao đất, cho thuê đất ban đầu, nhưng giá đất để tính là giá trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (nếu có) tại thời điểm ban hành quyết định.

Ngoài ra, doanh nghiệp còn phải nộp khoản tiền bổ sung, tính trên số tiền phải hoàn trả, tương ứng với thời gian từ khi được miễn, giảm đến khi chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo mức quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, khoản 2 Điều 50, khoản 9 Điều 51 Nghị định 103/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 291/2025/NĐ-CP.

Như vậy, doanh nghiệp đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi được giao đất, cho thuê đất mà sau đó chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải hoàn trả toàn bộ khoản tiền đã được miễn, giảm, đồng thời nộp thêm khoản tiền bổ sung tính theo thời gian hưởng ưu đãi.

(6) Khấu trừ toàn bộ số tiền mà nhà đầu tư đã ứng trước vào tiền sử dụng đất

Căn cứ Điều 8 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, trường hợp nhà đầu tư tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được phê duyệt thì được khấu trừ toàn bộ số tiền này vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp của dự án.

Với các dự án được giao đất, cho thuê đất theo tiến độ hoặc có nhiều quyết định giao đất, việc tính tiền và khấu trừ chi phí bồi thường sẽ được thực hiện theo từng quyết định; tuy nhiên, không áp dụng khấu trừ đối với phần thời gian sử dụng đất tăng thêm do gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, nhà đầu tư tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án được phê duyệt được khấu trừ toàn bộ số tiền đã ứng vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.

Việc khấu trừ thực hiện theo từng quyết định giao đất, cho thuê đất, và không áp dụng đối với thời gian sử dụng đất tăng thêm do gia hạn hoặc điều chỉnh.

Trên đây là nội dung "Tổng hợp điểm mới Nghị định 50/2026/NĐ-CP về chính sách tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai?".

Tổng hợp điểm mới Nghị định 50/2026/NĐ-CP về chính sách tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai? (Hình từ Internet)

Mức thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện nay là bao nhiêu?

Căn cứ Điều 7 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định về thuế suất cụ thể như sau:

- Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần được quy định như sau:

- Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%.

- Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%.

- Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%. Trường hợp đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không coi là đất chưa sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%.

- Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người nộp thuế đối với diện tích đất lấn, chiếm.

Ai là người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp?

Căn cứ Điều 4 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, người nộp thuế đất phi nông nghiệp bao gồm:

(i) Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010.

(ii) Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.

(iii) Người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được quy định như sau:

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người thuê đất ở là người nộp thuế.

- Trường hợp người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp trong hợp đồng không có thỏa thuận về người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế.

- Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp thì trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất là người nộp thuế. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất.

- Trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì người nộp thuế là người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng thửa đất đó.

- Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 thì pháp nhân mới là người nộp thuế.