Người dân chỉ cần nộp 30% chênh lệch khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở từ 1/1/2026 có đúng không?

Từ 1/1/2026, người dân chỉ nộp 30% chênh lệch khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở có đúng không?

Căn cứ theo Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, mức phí khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở được quy định như sau:

Tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân

1. Hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính như sau:

Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở = Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất - Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có)

Trong đó:

- Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển tính như sau:

Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất = Diện tích đất tính tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích theo quy định tại Điều 4 Nghị định này x Giá đất tính tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định này

- Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi là tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất) được tính theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này.

- Trường hợp tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (=0).

Theo quy định, tiền chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở là chênh lệch giữa tiền sử dụng đất ở với tiền sử dụng đất của đất nông nghiệp.

Đồng nghĩa với việc, người dân sẽ phải nộp toàn bộ 100% chênh lệch này.

Tuy nhiên, ngày 11/12/2025, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, trong đó quy định mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở. Nghị quyết này có hiệu lực thi hành từ 01/01/2026.

Trong đó có nội dung như sau:

Khi chuyển mục đích sử dụng đất, người dân phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một lần cho thời gian còn lại, tính theo chênh lệch giữa loại đất sau và trước khi chuyển mục đích.

Đối với đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu:

- 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương;

- 50% chênh lệch với phần vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương;

- 100% chênh lệch với phần vượt quá mức trên. Mức thu này chỉ tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất.

Như vậy, từ 1/1/2026, người dân chỉ nộp 30% chênh lệch khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở.

Người dân chỉ cần nộp 30% chênh lệch khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở từ 1/1/2026 có đúng không? (Hình từ Internet)

Điều kiện để chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở là gì?

Căn cứ khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định:

Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

...

5. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của Pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

...

Theo đó, hiện nay để được xem xét chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất đất ở, thì đất nông nghiệp đó phải thuộc một trong hai điều kiện sau:

- Đất chuyển đổi là đất nông nghiệp trong khu dân cư.

- Đất chuyển đổi là đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất.

Tuy nhiên, để được chuyển đổi thì đất đang xem xét chuyển đổi mục đích sử dụng phải là đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu và một số quy định theo từng trường hợp cụ thể.

Loại đất nào chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp?

Căn cứ Điều 2 Nghị định 74-CP năm 1993 thì có 03 loại đất chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp là:

(1) Đất trồng trọt: là đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cỏ. Trong đó:

- Đất trồng cây hàng năm là đất trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng (từ khi trồng đến khi thu hoạch) không quá 365 ngày như lúa, ngô, rau, lạc... hoặc cây trồng một lần cho thu hoạch một vài năm nhưng không trải qua thời kỳ xây dựng cơ bản như mía, chuối, cói, gai, sả, dứa (thơm)..

- Đất trồng cây lâu năm là đất trồng các loại cây có chu kỳ sinh trưởng trên 365 ngày, trồng một lần nhưng cho thu hoạch trong nhiều năm và phải trải qua một thời kỳ xây dựng cơ bản mới cho thu hoạch như cao su, chè, cà phê, cam, quýt, nhãn, cọ, dừa...

- Đất trồng cỏ là đất đã có chủ sử dụng vào việc trồng cỏ để chăn nuôi gia súc.

(2) Đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản là đất đã có chủ sử dụng chuyên nuôi trồng thuỷ sản hoặc vừa nuôi trồng thuỷ sản vừa trồng trọt, nhưng về cơ bản không sử dụng vào các mục đích khác.

(3) Đất trồng là đất đã được trồng rừng và đã giao cho tổ chức, cá nhân quản lý, chăm sóc và khai thác, không bao gồm đất đồi núi trọc.

Lưu ý: Trong trường hợp không sử dụng đất thuộc diện chịu thuế theo quy định tại điều này chủ sử dụng đất vẫn phải nộp thuế theo quy định của Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993.

Xem thêm:

>> Tra cứu MST

>> Tra cứu MST cá nhân

>> Nhà ở trên đất nông nghiệp có bắt buộc phải chuyển đổi mục đích sang đất ở không?

>> Tải Mẫu số 22 Bản vẽ tách thửa đất hợp thửa đất theo Nghị định 151?