Hướng dẫn điền tờ khai thuế cho thuê bất động sản mẫu 01 BĐS mới nhất 2026?

Hướng dẫn điền tờ khai thuế cho thuê bất động sản mẫu 01 BĐS mới nhất 2026?

Theo Danh mục Biểu mẫu ban hành kèm Thông tư 18/2026/TT-BTC quy định mẫu 01 BĐS là tờ khai thuế cho thuê bất động sản.

Theo đó, mẫu 01 BĐS có dạng như sau:

Tải về mẫu 01 BĐS - Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản.

Dưới đây là hướng dẫn điền tờ khai thuế cho thuê bất động sản mẫu 01 BĐS:

A. Phần thông tin chung

Tích vào ô cá nhân cho thuê bất động sản thông báo doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống/Cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu năm trên 500 triệu đồng.

[01] Kỳ tính thuế

Chọn đúng kỳ đang khai:

[01a] 6 tháng đầu năm

[01b] 6 tháng cuối năm

[01c] Năm …

Điền theo đúng kỳ cơ quan thuế yêu cầu hoặc đúng kỳ phát sinh nghĩa vụ khai. Nếu khai cả năm thì chọn [01c] và ghi năm. Nếu khai theo bán niên thì tích [01a] hoặc [01b].

[02] Lần đầu

Tích ô này khi:

Đây là lần đầu tiên nộp mẫu 01/BĐS cho kỳ đó.

[03] Bổ sung lần thứ…

Ghi khi:

Đã nộp rồi, nay phát hiện sai và nộp tờ khai bổ sung.

Ví dụ: bổ sung lần 1 thì ghi 1, bổ sung lần 2 thì ghi 2.

B. Phần thông tin người nộp thuế

[04] Người nộp thuế

Ghi họ và tên cá nhân cho thuê đúng như mã số thuế/căn cước.

Ví dụ: Nguyễn Văn A

[05] Mã số thuế

Ghi mã số thuế của cá nhân cho thuê.

[06] Mã địa điểm kinh doanh nơi nộp tờ khai

Ghi mã địa điểm kinh doanh theo đăng ký thuế, nếu đã được cấp.

Nếu cơ quan thuế/eTax đã cấp mã địa điểm kinh doanh cho hoạt động cho thuê này thì ghi đúng mã đó.

[06.1] Số nhà, đường phố/xóm/ấp/thôn

Ghi địa chỉ nơi có bất động sản cho thuê hoặc địa điểm kinh doanh tương ứng để cơ quan thuế quản lý.

[06.2] Xã/phường/đặc khu

Ghi đơn vị hành chính cấp xã/phường/đặc khu.

[06.3] Tỉnh/TP

Ghi tỉnh hoặc thành phố nơi có bất động sản/địa điểm kinh doanh.

C. Trường hợp khai thay, nộp thay hoặc qua đại lý thuế

[07] Tổ chức/cá nhân khai, nộp thuế thay theo ủy quyền (nếu có)

Chỉ điền khi ủy quyền cho bên khác khai, nộp thay.

[07.1] Mã số thuế

Ghi mã số thuế của tổ chức/cá nhân khai thay, nộp thay.

[07.2] Văn bản ủy quyền (nếu có): Số… ngày… tháng… năm…

Ghi thông tin giấy ủy quyền/hợp đồng ủy quyền.

[08] Tên đại lý thuế (nếu có)

Chỉ điền khi hồ sơ do đại lý thuế thực hiện.

[08.1] Mã số thuế

Ghi mã số thuế của đại lý thuế.

Phần tính doanh thu và tính thuế

Đây là phần quan trọng nhất.

[09] Tổng doanh thu phát sinh trong kỳ

Ghi toàn bộ doanh thu cho thuê phát sinh trong kỳ khai thuế.

Đây là tổng số tiền thuê được hưởng theo hợp đồng trong kỳ, chưa trừ chi phí.

Ví dụ:

Tiền thuê nhà 25 triệu/tháng

Kỳ khai là 6 tháng đầu năm

⇒ [09] = 150.000.000 đồng

[10] Doanh thu tính thuế TNCN được trừ

Đây là chỉ tiêu dùng để xác định phần doanh thu được trừ trước khi tính thuế TNCN. Theo cơ chế thuế mới áp dụng cho cho thuê bất động sản, mức doanh thu ngưỡng là 500 triệu đồng/năm; thuế TNCN chỉ tính trên phần vượt ngưỡng được trừ này.

Lưu ý quan trọng:

Chỉ tiêu [10] là chỗ dễ sai nhất.

Nếu có nhiều hợp đồng thuê, có hợp đồng được bên thuê khai thay nộp thay, hợp đồng kéo dài qua nhiều kỳ, hoặc thuộc trường hợp chuyển tiếp từ trước 01/01/2026 thì nên đối chiếu thêm dữ liệu trên eTax/HTKK trước khi chốt số [10], vì Nghị định 68/2026/NĐ-CP có quy định chuyển tiếp và nguyên tắc phân bổ phần doanh thu được trừ.

Ví dụ:

Tiền cho thuê nhà: 55 triệu/tháng

Cả năm nhận: 660 triệu đồng

Vì doanh thu năm trên 500 triệu, nên phần doanh thu được trừ để tính thuế TNCN ở chỉ tiêu [10] là 500.000.000 đồng

Khi đó điền:

=> [10] = 500.000.000

Lưu ý: Trường hợp khai theo kỳ hoặc có nhiều hợp đồng thuê, cần phân bổ phần doanh thu được trừ theo thời gian và từng hợp đồng, đồng thời đối chiếu dữ liệu trên hệ thống eTax/HTKK trước khi xác định chỉ tiêu [10].

*Phần kê khai này có thể liên hệ trực tiếp cơ quan thuế để được hướng dẫn chi tiết

[11] Tổng số thuế GTGT phải nộp

Ghi tổng số tiền thuế GTGT phải nộp.

Ví dụ:

[09] = 660.000.000

⇒ [11] = 660.000.000 × 5% = 33.000.000

[12] Tổng số thuế TNCN phát sinh trong kỳ

Tính tổng theo công thức theo mẫu.

[13] Tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng (nếu có)

Chỉ ghi khi trong hợp đồng có khoản: phạt vi phạm, bồi thường chậm trả nhà, bồi thường do đơn phương chấm dứt hợp đồng, khoản tương tự mà bên cho thuê thực nhận.

Không có thì ghi 0 hoặc để trống theo cách kê khai của hệ thống.

[14] Tổng số thuế TNCN phải nộp từ nhận tiền phạt, bồi thường (nếu có)

Tính theo công thức theo mẫu.

[15] Tổng số thuế TNCN phải nộp

Tính theo công thức theo mẫu.

[16] Số thuế TNCN được miễn

Chỉ tiêu này chỉ dùng khi thuộc diện được miễn theo quy định chuyên biệt. Nếu không thuộc diện miễn thì ghi 0.

[17] Số thuế TNCN còn phải nộp

[17] = [15] – [16]

Nếu không có miễn giảm thì [17] chính là số thuế TNCN còn phải nộp.

[18] Tổng số thuế còn phải nộp

Ghi theo công thức theo mẫu.

Trên đây là thông tin về hướng dẫn điền tờ khai thuế cho thuê bất động sản mẫu 01 BĐS.

Hướng dẫn điền tờ khai thuế cho thuê bất động sản mẫu 01 BĐS mới nhất 2026? (Hình từ Internet)

Cá nhân cho thuê tài sản thì doanh thu để tính thuế TNCN được xác định như thế nào?

Căn cứ theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Nghị định 68/2026/NĐ-CP có quy định về doanh thu để xác định thuế TNCN như sau:

Doanh thu để xác định thuế thu nhập cá nhân

...

2. Doanh thu đối với một số trường hợp được quy định cụ thể như sau:

...

c) Trường hợp giao hàng hóa cho các đại lý là tổng số tiền bán hàng hóa;

d) Trường hợp nhận làm đại lý bán hàng đúng giá quy định của bên giao đại lý là tiền hoa hồng được hưởng theo hợp đồng đại lý;

đ) Đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bỗ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiển một lần;

e) Đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ khác mà khách hàng trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc xác định theo doanh thu trả tiền một lần;

...

Theo quy định trên, doanh thu để tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được xác định như sau:

- Trường hợp trả tiền thuê theo từng kỳ: Doanh thu tính thuế TNCN là số tiền bên thuê trả theo từng kỳ theo hợp đồng thuê. Kỳ thanh toán có thể là theo tháng, quý hoặc năm, tùy theo thỏa thuận của hai bên.

- Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm: Doanh thu để tính thuế TNCN được xác định 1 trong 2 cách như sau:

+ Phân bổ doanh thu cho từng năm tương ứng với số năm đã trả tiền trước; hoặc

+ Xác định toàn bộ doanh thu tại thời điểm nhận tiền trả trước một lần.

Cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu dưới 500 triệu có phải nộp thuế TNCN không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh như sau:

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

1. Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội điều chỉnh mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

2. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh của cá nhân cư trú có doanh thu năm trên mức quy định tại khoản 1 Điều này được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân (x) với thuế suất. Trong đó:

a) Thu nhập tính thuế được xác định bằng doanh thu của hàng hóa, dịch vụ bán ra trừ (-) đi chi phí liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh trong kỳ tính thuế;

b) Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên mức quy định tại khoản 1 Điều này đến 03 tỷ đồng: thuế suất 15%;

c) Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 03 tỷ đồng đến 50 tỷ đồng: thuế suất 17%;

d) Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 50 tỷ đồng: thuế suất 20%.

Thu nhập từ cho thuê bất động sản quy định tại khoản 4 Điều này không áp dụng cách tính thuế quy định tại khoản này.

...

Theo quy định trên, cá nhân có hoạt động kinh doanh có mức doanh thu dưới 500 triệu sẽ không phải nộp thuế TNCN.

Vì vậy, cá nhân có mức doanh thu từ 500 triệu trở xuống bao gồm cả cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản sẽ không phải nộp thuế TNCN.