Cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu trên 1 tỷ đồng có phải xuất hóa đơn điện tử không?

Cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu trên 1 tỷ đồng có phải xuất hóa đơn điện tử không?

Căn cứ vào khoản 5 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP có quy định về sử dụng hóa đơn điện tử như sau:

Nguyên tắc khai thuế, tính thuế và sử dụng hóa đơn

...

a) Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu tính thuế giá trị gia tăng hằng năm từ 01 tỷ đồng trở lên thì phải áp dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế, hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế theo quy định tại khoản 8 Điều 1 Nghị định số 70/2025/NĐ-CP ngày 20 tháng 3 năm 2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 123/2020/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2020 của Chính phủ quy định về hóa đơn, chứng từ.

Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có nhiều địa điểm kinh doanh thì sử dụng mã số thuế của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho tất cả các cửa hàng và phải ghi rõ địa chỉ của từng địa điểm kinh doanh trên hóa đơn;

b) Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu tính thuế giá trị gia tăng năm trên 500 triệu đồng và dưới 01 tỷ đồng không bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế hoặc hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế. Trường hợp đáp ứng điều kiện và có nhu cầu sử dụng hóa đơn điện tử thì đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế hoặc hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế. Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh không đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử, có nhu cầu sử dụng hóa đơn điện tử thì thực hiện khai và nộp thuế trước khi được cơ quan thuế cấp hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế theo từng lần phát sinh giao dịch bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ;

c) Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh mới ra kinh doanh tại Điều 9 Nghị định này hoặc hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu tính thuế giá trị gia tăng năm trước chưa đến 01 tỷ đồng nhưng trong năm tính thuế có doanh thu tính thuế giá trị gia tăng từ 01 tỷ đồng trở lên thì phải áp dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế hoặc hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử trong thời gian 30 ngày kể từ ngày cuối cùng của kỳ tính thuế có doanh thu tính thuế giá trị gia tăng lũy kế từ 01 tỷ đồng trở lên.

...

Theo quy định trên, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu tính thuế hằng năm từ 01 tỷ đồng trở lên thì phải áp dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế, hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế.

Tuy nhiên, vào khoản 2 Điều 7 Nghị định 254/2026/NĐ-CP có quy định về trường hợp không phải sử dụng hóa đơn điện tử như sau:

Trường hợp không phải sử dụng hóa đơn điện tử

1. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh bán hàng hóa, dịch vụ thuộc trường hợp lập bảng kê thu mua hàng hóa, dịch vụ theo quy định pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp trừ trường hợp đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử.

2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có thu nhập từ hoạt động cho thuê bất động sản; thu nhập từ hoạt động cung cấp sản phẩm và dịch vụ nội dung thông tin số về giải trí, trò chơi điện tử, phim số, ảnh số, nhạc số, quảng cáo số cho tổ chức, cá nhân ở nước ngoài.

3. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh làm đại lý xổ số, đại lý bảo hiểm, đại lý bán hàng đa cấp mà doanh nghiệp xổ số, bảo hiểm, bán hàng đa cấp đã khấu trừ thuế theo quy định pháp luật quản lý thuế.

...

Theo quy định trên, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có thu nhập từ hoạt động cho thuê bất động sản thuộc trường hợp không phải sử dụng hóa đơn điện tử.

Như vậy, từ những quy định trên, cá nhân cho thuê bất động sản nói chung, bao gôm cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu trên 1 tỷ đồng không bắt buộc phải xuất hóa đơn điện tử.

Cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu trên 1 tỷ đồng có phải xuất hóa đơn điện tử không? (Hình từ Internet)

Thời hạn khai thuế đối với cá nhân cho thuê bất động sản như thế nào?

Theo Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP thì cá nhân cho thuê bất động sản có thể lựa chọn khai thuế 1 lần theo năm hoặc khai thuế 2 lần theo năm.

Cụ thể:

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về nguyên tắc khai thuế, tính thuế và sử dụng hóa đơn như sau:

Nguyên tắc khai thuế, tính thuế và sử dụng hóa đơn

...

3. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, nộp thuế

a) Trường hợp khai thuế theo quý thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của quý tiếp theo;

b) Trường hợp khai thuế theo tháng thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 20 của tháng tiếp theo tháng phát sinh nghĩa vụ thuế trừ trường hợp khai thuế theo quy định tại khoản 1 Điều 18 Nghị định này;

c) Trường hợp khai quyết toán thuế thu nhập cá nhân theo năm thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 3 của năm dương lịch tiếp theo;

d) Trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản thì cá nhân được lựa chọn khai thuế hai lần trong năm tính thuế hoặc khai thuế một lần theo năm tính thuế. Trường hợp khai thuế hai lần trong năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31 tháng 7 của năm tính thuế và lần thứ hai chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế. Trường hợp khai thuế một lần theo năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế;

đ) Trường hợp tổ chức thuê bất động sản của cá nhân mà trong hợp đồng thuê bất động sản có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay thì tổ chức thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản.

Trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản thì cá nhân cho thuê bất động sản phải trực tiếp khai thuế;

e) Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.

...

Như vậy, theo quy định trên thì cá nhân cho thuê bất động sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế được lựa chọn khai thuế hai lần trong năm tính thuế hoặc khai thuế một lần theo năm tính thuế cụ thể như sau:

Khai thuế 2 lần trong năm tính thuế thì sẽ phải kê khai như sau:

- Lần 1 kê khai chậm nhất trước ngày 31/07

- Lần 2 kê khai chậm nhất trước ngày 31/01 của năm tiếp theo

Khai thuế 1 lần theo năm tính thuế:

- Kê khai chậm nhất trước ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo

Cá nhân cho thuê bất động sản nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế nơi cư trú hay nơi có bất động sản?

Theo quy định tại Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP có quy định cá nhân cho thuê bất động sản phải nộp tờ khai thuế cho cơ quan thuế nơi có bất động sản.

Căn cứ vào điểm d khoản 4 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP có quy định về nguyên tắc khai thuế, tính thuế và sử dụng hóa đơn như sau:

Nguyên tắc khai thuế, tính thuế và sử dụng hóa đơn

...

4. Địa điểm khai thuế, nộp thuế

...

d) Cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản thực hiện khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và gửi hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.

Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố, thực hiện khai thuế tổng hợp chung cho các bất động sản trên 01 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay. Cá nhân thực hiện kê khai doanh thu, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân phải nộp và nộp thuế theo từng địa điểm nơi có bất động sản cho thuê;

...

Theo quy định trên, cá nhân cho thuê bất động sản nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê chứ không phải nộp hồ sơ tại cơ quan thuế nơi cá nhân cư trú.

Lưu ý: Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê được tổng hợp khai thuế chung trên một hồ sơ tại một cơ quan thuế và lựa chọn 1 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp nhưng phải kê khai doanh thu và nộp thuế GTGT, thuế TNCN theo từng địa điểm cho thuê, trừ trường hợp tổ chức thuê khai và nộp thuế thay.