Hướng dẫn cách điền tờ khai thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Mẫu 03/BĐS-TNCN theo Thông tư 89 ra sao?

Hướng dẫn cách điền tờ khai thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Mẫu 03/BĐS-TNCN theo Thông tư 89 ra sao?

Căn cứ Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 89/2026/TT-BTC quy định về Tờ khai thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ nhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản là Mẫu 03/BĐS-TNCN có dạng như sau:

<<< Tải về Mẫu 03/BĐS-TNCN tờ khai thuế TNCN.

*Sau đây là hướng dẫn cách điền tờ khai thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Mẫu 03/BĐS-TNCN theo Thông tư 89, cụ thể:

*Trên đây là hướng dẫn cách điền tờ khai thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Mẫu 03/BĐS-TNCN theo Thông tư 89.

Hướng dẫn cách điền tờ khai thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Mẫu 03/BĐS-TNCN theo Thông tư 89 ra sao? (Hình từ Internet)

Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản thời điểm lập hóa đơn là khi nào?

Căn cứ điểm d khoản 4 Điều 9 Nghị định 254/2026/NĐ-CP quy định thời điểm lập hóa đơn như sau:

Thời điểm lập hóa đơn

...

4. Thời điểm lập hóa đơn đối với một số trường hợp cụ thể như sau:

...

d) Đối với tổ chức kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng:

d.1) Trường hợp chưa chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì thời điểm lập hóa đơn là ngày thu tiền hoặc theo thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng;

d.2) Trường hợp đã chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng, thời điểm lập hóa đơn thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều này.

...

Như vậy, thời điểm lập hóa đơn đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản có 2 trường hợp như sau:

- Trường hợp chưa chuyển giao: Thời điểm lập hóa đơn là ngày thu tiền hoặc theo thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng;

- Trường hợp đã chuyển giao: Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hóa cho người mua

Thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được quy định như thế nào theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP?

Thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được quy định tại Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP như sau:

- Thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%. Trong đó, giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

- Đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất mà trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm xác định thu nhập tính thuế thì giá chuyển nhượng đất là giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (bao gồm nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc) mà trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất, tài sản gắn liền với đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo pháp luật về đất đai, phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm xác định thu nhập tính thuế thì:

+ Phần giá trị quyền sử dụng đất xác định theo quy định tại khoản 2 Nghị định 253/2026/NĐ-CP nếu trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo pháp luật về đất đai.

+ Phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

+ Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

- Trường hợp cho thuê lại mà đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn đơn giá thuê đất tính theo giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm cho thuê lại thì đơn giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có).

- Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng quyền sở hữu bất động sản.

+ Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai thì thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

+ Cá nhân góp vốn bằng bất động sản chưa phải khai và nộp thuế từ chuyển nhượng khi góp vốn. Khi chuyển nhượng vốn, rút vốn, giải thể doanh nghiệp thì tổ chức nhận vốn góp khai thuế thay, nộp thuế thay đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân khi góp vốn; đồng thời cá nhân thực hiện nộp thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn hoặc thu nhập từ đầu tư vốn (trong trường hợp rút vốn, giải thể doanh nghiệp) theo quy định.

+ Thu nhập tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản khi góp vốn là giá trị phần vốn được xác định theo hợp đồng góp vốn tại thời điểm góp vốn. Trường hợp cá nhân chuyển nhượng, rút một phần vốn góp thì phải nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản cho tới khi bằng giá trị góp vốn bằng bất động sản này.

+ Trường hợp tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay theo quy định tại điểm này đã giải thể, phá sản mà chưa thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân thì cá nhân có trách nhiệm khai thuế, nộp thuế theo quy định.

- Một số trường hợp cụ thể như sau:

+ Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc, quyết định phân chia của tòa án hoặc các tài liệu hợp pháp khác. Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân. Các cá nhân đồng sở hữu bất động sản được ủy quyền cho một cá nhân đại diện nộp thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

+ Đối với hoạt động ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền.

+ Đối với các hình thức ủy quyền chuyển nhượng bất động sản mà người nhận ủy quyền chỉ nhận thù lao, không có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự thì thực hiện nộp thuế theo quy định tại Điều 8 Nghị định 253/2026/NĐ-CP.

+ Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài; đến hết thời hạn trả nợ, cá nhân không có khả năng trả nợ thì tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài làm thủ tục xử lý tài sản bảo đảm đó đồng thời thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trước khi thực hiện thanh quyết toán các khoản nợ của cá nhân.

+ Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng đem thế chấp để vay vốn hoặc thanh toán với tổ chức cá nhân khác, nay thực hiện chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) bất động sản đó để thanh toán nợ thì cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phải khai thuế, nộp thuế TNCN hoặc tổ chức, cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng thay phải khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trước khi thanh quyết toán các khoản nợ.

+ Trường hợp bất động sản do cá nhân chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác theo quyết định thi hành án của Tòa án thì cá nhân chuyển nhượng phải khai, nộp thuế hoặc tổ chức, cá nhân tổ chức bán đấu giá phải khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân chuyển nhượng. Riêng đối với bất động sản của cá nhân bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện tịch thu, bán đấu giá nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật thì không phải khai, nộp thuế TNCN.

+ Trường hợp chuyển đổi nhà, đất cho nhau giữa các cá nhân không thuộc các trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp để sản xuất thuộc đối tượng được miễn thuế TNCN theo quy định tại Điều 23 Nghị định 253/2026/NĐ-CP thì các cá nhân chuyển đổi nhà, đất phải khai thuế, nộp thuế TNCN.