Cấu trúc mã định danh điện tử của nhà ở từ 1/3/2026 như thế nào?

Cấu trúc mã định danh điện tử của nhà ở từ 1/3/2026 như thế nào?

Từ ngày 1/3/2026, Nghị định 357/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, quy định chi tiết về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, trong đó có nội dung quan trọng về mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản.

Theo đó, căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Nghị định 357/2025/NĐ-CP định nghĩa về mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản như sau:

Giải thích từ ngữ

...

5. Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản (bao gồm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng) là chuỗi ký tự số và chữ tối đa không quá 40 ký tự được cấp riêng cho mỗi căn nhà (chung cư, riêng lẻ) hoặc bất động sản trong công trình xây dựng được quản lý trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và bất động sản.

Theo định nghĩa trên thì mã định điện tử của nhà ở là chuỗi ký tự số và chữ tối đa không quá 40 ký tự cấp riêng cho mỗi căn nhà.

Cụ thể hóa quy định trên, tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 357/2025/NĐ-CP quy định về mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là nhà ở như sau:

Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là nhà ở

1. Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là nhà ở được quy định tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này gồm các nhóm trường thông tin:

a) Mã định danh thửa đất;

b) Mã số thông tin dự án, công trình xây dựng;

c) Mã định danh địa điểm (nếu có);

d) Dãy ký tự tự nhiên.

2. Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là nhà ở được tạo lập tự động trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản và Sở Xây dựng thực hiện gắn thông tin mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là nhà ở với các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn cùng thời điểm ban hành văn bản thông báo về nhà ở đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo quy định trên thì Mmã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là nhà ở được quy định tại Phụ lục I gồm các trường thông tin sau:

- Mã định danh thửa đất;

- Mã số thông tin dự án, công trình xây dựng;

- Mã định danh địa điểm (nếu có);

- Dãy ký tự tự nhiên.

Dẫn chiếu đến phụ lục I thì tại tiểu mục a Mục 1 phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP cấu trúc mã định danh điện tử của nhà ở như sau:

[Mã định danh thửa đất] - [Mã số thông tin dự án, công trình xây dựng] - [Mã định danh địa điểm (nếu có)] - [Dãy ký tự tự nhiên]

Xem thêm: Mức phí công chứng mua bán nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?

Xem thêm: Mức thu lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?

Cấu trúc mã định danh điện tử của nhà ở từ 1/3/2026 như thế nào? (hình từ internet)

Bán nhà ở nộp thuế TNCN bao nhiêu phần trăm?

Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định về thu nhập chịu thuế TNCN như sau:

Thu nhập chịu thuế

Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 của Luật này:

...

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

...

Theo quy định trên, thì thu nhập từ bán nhà ở là một trong những khoản thu nhập phải chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản.

Mà căn cứ theo quy định tại Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%.

2. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Theo quy định trên, mức thuế suất thuế TNCN áp dụng đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% nhân với giá chuyển nhượng.

Như vậy, khi bán nhà ở người nộp thuế TNCN sẽ phải nộp thuế với mức thuế suất 2% tính trên tổng số tiền thu được từ việc bán nhà ở.

Tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản có được áp dụng giảm trừ gia cảnh không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định về giảm trừ gia cảnh như sau:

Giảm trừ gia cảnh

1. Giảm trừ gia cảnh là số tiền được trừ vào thu nhập chịu thuế trước khi tính thuế đối với thu nhập từ tiền lương, tiền công của người nộp thuế là cá nhân cư trú. Giảm trừ gia cảnh gồm:

a) Mức giảm trừ đối với người nộp thuế là 15,5 triệu đồng/tháng (186 triệu đồng/năm);

b) Mức giảm trừ đối với mỗi người phụ thuộc là 6,2 triệu đồng/tháng.

2. Căn cứ biến động của giá cả, thu nhập, Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định mức giảm trừ gia cảnh quy định tại khoản 1 Điều này phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

3. Việc xác định mức giảm trừ gia cảnh đối với người phụ thuộc thực hiện theo nguyên tắc mỗi người phụ thuộc chỉ được tính giảm trừ một lần vào một người nộp thuế.

4. Người phụ thuộc là người mà người nộp thuế có trách nhiệm nuôi dưỡng, bao gồm:

a) Con chưa thành niên; con là người mất năng lực hành vi dân sự, người khuyết tật, không có khả năng lao động;

b) Các cá nhân không có thu nhập hoặc có thu nhập không vượt quá mức do Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định, bao gồm con thành niên đang học đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp hoặc học nghề; vợ hoặc chồng không có khả năng lao động; bố, mẹ đã hết tuổi lao động hoặc không có khả năng lao động; những người khác không nơi nương tựa mà người nộp thuế phải trực tiếp nuôi dưỡng.

Theo quy định trên, giảm trừ gia cảnh chỉ áp dụng đối với thu nhập từ tiền lương tiền công nên khi tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản không được áp dụng giảm trừ gia cảnh.