Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ (Timeshare) theo pháp luật Việt Nam là gì?
Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có khái niệm chính thức về "hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ". Trên thực tế, đây thường được hiểu là một dạng hợp đồng dịch vụ, theo đó khách hàng trả tiền để được quyền sử dụng cơ sở lưu trú như khách sạn, resort hoặc căn hộ nghỉ dưỡng trong một khoảng thời gian nhất định hằng năm.
Các hợp đồng timeshare thường được điều chỉnh bởi Bộ luật dân sự 2015 theo hai điều khoản sau:
- Điều 385 Bộ luật dân sự 2015: Khái niệm hợp đồng
Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
- Điều 513 Bộ luật dân sự 2015: Hợp đồng dịch vụ
Hợp đồng dịch vụ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc cho bên sử dụng dịch vụ, bên sử dụng dịch vụ phải trả tiền dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ.
Đến hiện tại, không có luật chuyên ngành nào điều chỉnh trực tiếp mô hình sở hữu kỳ nghỉ.
Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ không hoàn toàn là bất động sản, vì người mua không nhận nhà, không nhận đất, không được cấp giấy chứng nhận. Sản phẩm này cũng không đơn thuần là dịch vụ du lịch, vì hợp đồng thường kéo dài nhiều năm, giá trị lớn, có phí duy trì, có cam kết chuyển nhượng, mua lại, cho thuê lại hoặc những lời tư vấn gần với một khoản đầu tư.
>> DANH SÁCH 23 công ty trong vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản qua hợp đồng kỳ nghỉ mới nhất 2026
>> 4 khung hình phạt tội lừa đảo hợp đồng kỳ nghỉ mới nhất 2026 theo Bộ luật Hình sự 2015
Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ - dễ mua, khó đòi và những khoảng trống pháp lý (Hình từ internet)
Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ - dễ mua, khó đòi và những khoảng trống pháp lý
Trong những năm gần đây nổi cộm lên các vụ khiếu nại, khởi kiện của khách hàng tới chủ đầu tư các khu nghỉ dưỡng theo hình thức "sở hữu kỳ nghỉ."
Dưới đây là nội dung Bản án về tranh chấp hợp đồng dịch vụ (sở hữu kỳ nghỉ) số 13/2022/DS-PT ngày 27/01/2022 giữa Bà Nguyễn Thị C và Công ty TNHH Khu du lịch V kinh doanh mô hình Sở hữu kỳ nghỉ Alma. Tóm tắt nội dung bản án như sau:
"Bà Nguyễn Thị C ký hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ với Công ty TNHH Khu du lịch V kinh doanh mô hình Sở hữu kỳ nghỉ Alma với số tiền hơn 66 triệu đồng. Sau khi phát hiện nhiều điều khoản trong hợp đồng không đúng như: Công ty V chưa đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú; quảng cáo sản phẩm, dịch vụ chưa đầy đủ, chưa chính xác, ... nên bà khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng dịch vụ đã ký vô hiệu và hoàn trả tiền đã chi trả.
Tại bản án sơ thẩm số 57/2020/DS-ST của Toà án nhân dân thành phố N, tỉnh K đã tuyên không chấp nhận yêu cầu của bà C.
Nhận định của Hội đồng thẩm phán toà án phúc thẩm, bản chất của “Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ” là hợp đồng cung cấp dịch vụ lưu trú không phải là quyền sở hữu bất động sạn. Việc ký kết hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ và việc đặt cọc, giữ chỗ để được sở hữu kỳ nghỉ phù hợp với quy định pháp luật.
Tại thời điểm các bên ký kết Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, bà C biết và buộc phải biết việc Khu nghỉ dưỡng vẫn đang trong quá trình xây dựng, chưa diễn ra hoạt động đón nhận khách cũng như chưa cung cấp dịch vụ lưu trú nhưng bà C vẫn đồng ý trả tiền đặt cọc cho Công ty để giữ chỗ nghĩa là bà đồng ý việc sử dụng dịch vụ sau khi khu nghỉ dưỡng đi vào hoạt động. Công ty đã được cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận đầu tư thực hiện dự án Khu nghỉ dưỡng cao cấp nhưng chưa cần phải đáp ứng các điều kiện kinh doanh đối với ngành nghề kinh doanh dịch vụ lưu trú. Chỉ đến khi khai trương, chính thức đi vào hoạt động thì Công ty mới cung cấp dịch vụ lưu trú và buộc phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú theo quy định pháp luật. Phụ lục A của Hợp đồng xác định rõ bà C đăng ký mua “Loại căn hộ nghỉ dưỡng loại A, Tuần nghỉ dưỡng thứ 17 trong mỗi năm tính từ năm bắt đầu đến khi hết thời hạn dự án", Mục 2.1 Điều 2 của Hợp đồng đã quy định, giải thích rõ về khái niệm, tiêu chuẩn “Căn hộ nghỉ dưỡng” và việc nộp tiền được thực hiện nhiều lần. Thời điểm ký kết, nộp tiền giữa các bên đều đầy đầy đủ năng lực pháp luật, đầy đủ năng lực hành vi dân sự, đối tượng hợp đồng không vi phạm điều cấm, các bên đều tự nguyện, không bị ai ép buộc, đe dọa. Do đó, Hợp đồng và các Phụ lục Hợp đồng phát sinh hiệu lực và việc nguyên đơn yêu cầu tuyên bố Hợp đồng vô hiệu là không có cơ sở để chấp nhận."
>> XEM THÊM: Tuyển tập bản án về tranh chấp hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ mới nhất
Đặc điểm của các buổi thuyết trình timeshare là kéo dài nhiều giờ, tạo môi trường sang trọng và cảm giác đặc biệt, tặng quà và ưu đãi để mời người đến, sau đó tạo áp lực quyết định ngay tại chỗ trước khi ưu đãi hết hạn. Bẫy hội thảo sang trọng, quyết định ngay tại chỗ và đánh vào nhu cầu nghỉ dưỡng chung với gia đình đã thôi thúc nhiều người ký vào các hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ.
Pháp luật Việt Nam không có quy định rõ về hợp đồng du sở hữu kỳ nghĩ tại các luật chuyên ngành, cụ thể:
- Luật Kinh doanh Bất động sản: không định danh loại hình này, dẫn đến tranh cãi khi áp dụng thực tế.
- Luật Du lịch: Chỉ điều chỉnh lưu trú và lữ hành ngắn hạn, hoàn toàn không có quy định cho mô hình bán quyền sử dụng dài hạn hàng chục năm.
Vì không có quy định cụ thể nào nên người mua hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ đang phải đối mặt với những tình huống như: Khu nghỉ dưỡng đã thực sự xây chưa, nó chỉ đang nằm trên giấy; Số lượng kỳ nghỉ bán ra có vượt quá công suất thực tế của resort; và hàng loạt các tình huống trớ trêu khác.
Đồng thời, khi chưa có quy định cụ thể về loại hợp đồng này thì Toà án cũng lúng túng khi giải quyết các tranh chấp liên quan. Theo bản án trên thì có thể thấy, Tòa thường căn cứ theo hợp đồng và áp dụng các nguyên tắc của Bộ luật Dân sự để giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, do các hợp đồng thường do doanh nghiệp soạn sẵn, nhiều điều khoản cài cắm bất lợi cho khách hàng nên phần thua thường nghiêng về phía người mua.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội thì có hiệu lực thực hiện đối với các bên.
Tại bản án dân sự trên, Tòa án xác nhận mô hình Sở hữu kỳ nghỉ không bị pháp luật Việt Nam cấm. Nội dung hợp đồng đúng quy định pháp luật nên có hiệu lực.
Theo Điều 91 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì trong tố tụng dân sự Tòa án giải quyết tranh chấp dựa trên nguyên tắc chứng cứ và nghĩa vụ chứng minh của các bên.
Vì Tòa án dân sự không có chức năng đi xem xét bản chất thực sự hợp đồng, không kiểm tra tài khoản ngân hàng của công ty kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ xem tiền của khách hàng nộp vào đi đâu nên việc xem xét hợp đồng dân sự có vô hiệu không hoàn toàn dựa vào điều khoản trên hợp đồng và những chứng cứ mà các bên cung cấp. Nếu khách hàng không thể đưa ra được chứng cứ như văn bản gốc, ghi âm hợp pháp để chứng minh nhân viên lừa dối, Tòa án sẽ công nhận hợp đồng có chữ ký là sự thật pháp lý.
Việc chuyển từ tranh chấp dân sự sang khởi tố hình sự đối với các vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản liên quan đến hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ là do Cơ quan điều tra đã chứng minh được có các yếu tố cấu thành tội phạm.
Bài viết này có hữu ích không?
- - Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected];
- - Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo;
- - Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc;
- - Mọi ý kiến thắc mắc về bản quyền của bài viết vui lòng liên hệ qua địa chỉ mail [email protected];
