Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023 được quy định thế nào?
Theo Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Cụ thể, tại Điều 58 Luật Nhà ở 2023 quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư như sau:
Điều 58. Thời hạn sử dụng nhà chung cư
1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
3. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều này hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 của Luật này.
4. Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.
Như vậy, theo Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và kết luận kiểm định thực tế, phải ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền, tính từ khi nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Khi hết thời hạn hoặc chưa hết nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu và người sử dụng, UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo kiểm định, đánh giá chất lượng công trình theo quy định.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023 được quy định thế nào?
Thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ được xác định theo niên hạn của công trình tại Nghị quyết 278/NQ-CP ra sao?
Theo mục 1 Phần II Nghị quyết 278/NQ-CP năm 2026 quy định về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) như sau:
II. Về 02 dự án Luật do Bộ Xây dựng trình Chính phủ
Giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan liên quan tiếp thu tối đa ý kiến của các Thành viên Chính phủ, hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), bảo đảm thể chế hóa đầy đủ chủ trương của cấp có thẩm quyền, đặc biệt là các nguyên tắc, định hướng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW, kết luận của Đồng chí Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại Thông báo số 64-TB/VPTW ngày 22 tháng 5 năm 2026 và ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Thông báo số 465/TB-VPCP ngày 10 tháng 9 năm 2026; rà soát bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của các dự án Luật với dự án Luật Đất đai (sửa đổi) và các luật có liên quan; xử lý đầy đủ các nội dung chuyển tiếp, giao thoa, chồng chéo để sau khi Luật được thông qua nhanh chóng đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả trên thực tế.
1. Về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi)
a) Về thời hạn sử dụng nhà chung cư: quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng; quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó làm rõ các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư (như quyền được tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư, quyền được đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn...).
Như vậy, theo Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/9/2026, Chính phủ định hướng sửa đổi Luật Nhà ở theo hướng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, phù hợp và thống nhất với pháp luật về xây dựng;
Đồng thời quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu như quyền tiếp tục sử dụng đất để xây dựng lại hoặc đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới.
Tuy nhiên, Nghị quyết không quy định thời hạn cụ thể cho tất cả các loại chung cư mà giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ ngành xây dựng quy định chi tiết.
Nhà chung cư thuộc trường hợp nào phải phá dỡ?
Theo Điều 59 Luật Nhà ở 2023 bị thay thế bởi Điểm c Khoản 5 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 quy định nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ
(1) Nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại (2) bao gồm:
- Nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 58 của Luật này và thuộc trường hợp phải phá dỡ;
- Nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 58 của Luật này nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ.
(2) Các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư bao gồm:
- Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;
- Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;
- Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;
- Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị;
- Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại điểm c, điểm d khoản này nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại khoản này theo quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được phê duyệt.
Bài viết này có hữu ích không?
- - Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected];
- - Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo;
- - Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc;
- - Mọi ý kiến thắc mắc về bản quyền của bài viết vui lòng liên hệ qua địa chỉ mail [email protected];
