Hướng dẫn tách thửa đối với thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp theo Công văn 31683 SNNMT QLĐ năm 2026 ra sao?
Tại Tải về Công văn 31683/SNNMT-QLĐ năm 2026, Sở Nông nghiệp và môi trường TP.HCM hướng dẫn tách thửa đối với thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp như sau:
Nội dung kiến nghị: 1. BẮT CẬP THỰC TIỄN TỪ ĐẶC THỦ ĐẮT NÔNG NGHIỆP XEN KẼ KHU DÂN CƯ Theo Điều 4 Quyết định 67/2026/QĐ-UBND, diện tích tối thiểu đối với đất nông nghiệp tách thửa là 1.000m² (đất cây lâu năm - CLN) và 500m² (đất cây hàng năm - CHN). Khi thụ lý "Thửa đất hỗn hợp", cán bộ địa phương lại không căn cứ vào loại đất chính (Đất ở) để xét duyệt điều kiện thửa đất, mà bắt buộc phần đất nông nghiệp đính kèm trên cả thửa tách ra và thửa còn lại đều phải đạt hạn mức đất thuần nông nghiệp (500m² hoặc 1.000m²). Việc này gây bế tắc hoàn toàn vì: - Thực tế đất nông nghiệp xen kẽ: Trên 90% thửa đất tại khu dân cư hiện hữu (tại các phường thuộc tỉnh Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ) là thửa đất hỗn hợp bao gồm đất ở xen kẽ đất nông nghiệp. Phần đất nông nghiệp xen kẽ này thường chỉ dao động từ vài chục đến vài trăm m². Hạn mức 500m² - 1.000m² chỉ có ở các vùng sản xuất nông nghiệp tập trung xa khu dân cư. - Đẩy người dân vào bế tắc tài chính: Do diện tích đất nông nghiệp đính kèm không đủ 500m² hay 1.000m², người dân cũng không thể tách thửa riêng ra thành số độc lập. Con đường duy nhất cán bộ hướng dẫn là phải chuyển mục đích toàn bộ phần đất nông nghiệp xen kẽ đó sang Đất ở. Tuy nhiên, chi phí tiền sử dụng đất theo Bảng giá đất hiện hành cho diện tích này là quá lớn, vượt xa khả năng tài chính của đại đa số người dân. Hệ quả xã hội: Quy định vô hình trung tước đi quyển tách thửa hợp pháp của người dân khi có nhu cầu tách thửa chính đáng để phân chia, tặng cho đất cho con hoặc có nhu cầu tách thửa 1 phần để chuyển nhượng khi gặp khó khăn về tài chính..., làm đóng băng trên 90% hồ sơ tách thửa đất ở có đất nông nghiệp. |
Giải đáp của Sở NNMT:
Tại khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định:
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, quy định pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện và diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất.
Ngày 28/8/2026, UBND Thành phố đã ký Quyết định 67/2026/QĐ-UBND quy định về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Theo đó tại Điều 4 quy định “diện tích tối thiểu được tách thửa với đất ở và đất nông nghiệp".
Đối với trường hợp sử dụng đất hỗn hợp, người dân được quyền lựa chọn thửa đất (đất ở hay đất nông nghiệp) được tách thửa. Theo Điều 4 Quyết định 67/2026/QĐ-UBND năm 2026 của UBND Thành phố: “Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa (đã trừ phần diện tích thuộc quy hoạch hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, quy hoạch đường giao thông) phải bảo đảm diện tích tối thiểu.". |
Như vậy, đối với trường hợp sử dụng đất hỗn hợp, chỉ xét bảo đảm diện tích tối thiểu đối với thửa đất người dân đề nghị tách do có hình thành thửa đất mới, còn thửa đất người dân không đề nghị tách thì không phải xem xét. Trường hợp người dân yêu cầu tách cho cả thửa đất đất ở và đất nông nghiệp thì phải xem xét bảo đảm diện tích tối thiểu đối với từng loại đất người dân đề nghị tách do có hình thành thửa đất mới.
Hướng dẫn tách thửa đối với thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp theo Công văn 31683 SNNMT QLĐ năm 2026 ra sao? (hình từ internet)
Diện tích tối thiểu tách thửa đất ở tại TPHCM theo Quyết định 67 2026 QĐ UBND là bao nhiêu?
Tại Quyết định 67/2026/QĐ-UBND, UBND TP. HCM quy định diện tích tối thiểu tách thửa đất ở tại các xã, phường trên địa bàn thành phố như sau:
Khu vực | Thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa |
Khu vực 1, gồm các phường: Sài Gòn, Tân Định, Bến Thành, Cầu Ông Lãnh, Bàn Cờ, Xuân Hòa, Nhiêu Lộc, Xóm Chiếu, Khánh Hội, Vĩnh Hội, Chợ Quán, An Đông, Chợ Lớn, Bình Tây, Bình Tiên, Bình Phú, Phú Lâm, Chánh Hưng, Phú Định, Diên Hồng, Vườn Lài, Hòa Hưng, Minh Phụng, Bình Thới, Hòa Bình, Phú Thọ, Gia Định, Bình Thạnh, Bình Lợi Trung, Thạnh Mỹ Tây, Bình Quới, Hạnh Thông, An Nhơn, Gò Vấp, An Hội Đông, Thông Tây Hội, An Hội Tây, Đức Nhuận, Cầu Kiệu, Phú Nhuận, Tân Sơn Hòa, Tân Sơn Nhất, Tân Hòa, Bảy Hiền, Tân Bình, Tân Sơn, Tây Thạnh, Tân Sơn Nhì, Phú Thọ Hòa, Tân Phú, Phú Thạnh | Tối thiểu 36m², chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3m. |
Khu vực 2, gồm các phường: Tân Thuận, Phú Thuận, Tân Mỹ, Tân Hưng, Bình Đông, Bình Hưng Thuận, Trung Mỹ Tây, Tân Thới Hiệp, Thới An, An Phú Đông, An Lạc, Bình Tân, Tân Tạo, Bình Trị Đông, Bình Hưng Hòa, Hiệp Bình, Thủ Đức, Tam Bình, Linh Xuân, Tăng Nhơn Phú, Long Bình, Long Phước, Long Trường, Cát Lái, Bình Trưng, Phước Long, An Khánh | Tối thiểu 50m², chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4m. |
Khu vực 3, gồm các phường: Đông Hòa, Dĩ An, Tân Đông Hiệp, An Phú, Bình Hòa, Lái Thiêu, Thuận An, Thuận Giao, Thủ Dầu Một, Phú Lợi, Chánh Hiệp, Bình Dương, Hòa Lợi, Phú An, Tây Nam, Long Nguyên, Bến Cát, Chánh Phú Hòa, Vĩnh Tân, Bình Cơ, Tân Uyên, Tân Hiệp, Tân Khánh, Thới Hòa, Vũng Tàu, Tam Thắng, Rạch Dừa, Phước Thắng, Long Hương, Bà Rịa, Tam Long, Tân Hải, Tân Phước, Phú Mỹ, Tân Thành, Đặc khu Côn Đảo | Tối thiểu 60m², chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m. |
Khu vực 4, gồm các xã: Vĩnh Lộc, Tân Vĩnh Lộc, Bình Lợi, Tân Nhựt, Bình Chánh, Hưng Long, Bình Hưng, Bình Khánh, An Thới Đông, Cần Giờ, Thạnh An, Củ Chi, Tân An Hội, Thái Mỹ, An Nhơn Tây, Nhuận Đức, Phú Hòa Đông, Bình Mỹ, xã Đông Thạnh, Hóc Môn, Xuân Thới Sơn, Bà Điểm, Nhà Bè, Hiệp Phước, Chàn Pha, Long Hải, Long Điền, Phước Hải, Đất Đỏ, Nghĩa Thành, Ngãi Giao, Kim Long, Châu Đức, Bình Giã, Xuân Sơn, Hồ Tràm, Xuyên Mộc, Hòa Hội, Bàu Lâm, Hòa Hiệp, Bình Châu, Long Sơn | Tối thiểu 80m², chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m. |
Khu vực 5, gồm các xã: Thường Tân, Bắc Tân Uyên, Phú Giáo, Phước Hòa, Phước Thành, An Trụ, Trừ Văn Thố, Bàu Bàng, Long Hòa, Thanh An, Dầu Tiếng, Minh Thạnh | Tối thiểu 100m², chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m. |
Bài viết này có hữu ích không?
- - Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected];
- - Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo;
- - Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc;
- - Mọi ý kiến thắc mắc về bản quyền của bài viết vui lòng liên hệ qua địa chỉ mail [email protected];
