Tính thuế TNCN đối với 02 khoản thu nhập từ tiền lương và tiền cho thuê nhà như thế nào?

Thu nhập từ tiền lương và tiền cho thuê nhà có phải đóng thuế thu nhập cá nhân không?

Căn cứ vào Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định về thu nhập chịu thuế như sau:

Thu nhập chịu thuế

Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 của Luật này:

1. Thu nhập từ kinh doanh, bao gồm:

a) Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ;

b) Thu nhập từ hoạt động hành nghề độc lập của cá nhân có giấy phép hoặc chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật.

2. Thu nhập từ tiền lương, tiền công, bao gồm:

a) Tiền lương, tiền công và các khoản có tính chất tiền lương, tiền công;

b) Các khoản phụ cấp, trợ cấp, trừ các khoản phụ cấp, trợ cấp theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công, phụ cấp quốc phòng, an ninh, phụ cấp độc hại, nguy hiểm đối với những ngành, nghề hoặc công việc ở nơi làm việc có yếu tố độc hại, nguy hiểm, phụ cấp thu hút, phụ cấp khu vực theo quy định của pháp luật, trợ cấp khó khăn đột xuất, trợ cấp tai nạn lao động, bệnh nghề nghiệp, trợ cấp một lần khi sinh con hoặc nhận nuôi con nuôi, trợ cấp do suy giảm khả năng lao động, trợ cấp hưu trí một lần, tiền tuất hàng tháng, trợ cấp thôi việc, trợ cấp mất việc làm theo quy định của Bộ luật lao động, các khoản trợ cấp khác do Bảo hiểm xã hội chi trả, trợ cấp giải quyết tệ nạn xã hội;

c) Tiền thù lao dưới các hình thức;

d) Tiền nhận được từ tham gia hiệp hội kinh doanh, hội đồng quản trị, ban kiểm soát, hội đồng quản lý và các tổ chức;

đ) Các khoản lợi ích khác mà đối tượng nộp thuế nhận được bằng tiền hoặc không bằng tiền;

e) Tiền thưởng, trừ các khoản tiền thưởng kèm theo các danh hiệu được Nhà nước phong tặng, tiền thưởng kèm theo giải thưởng quốc gia, giải thưởng quốc tế, tiền thưởng về cải tiến kỹ thuật, sáng chế, phát minh được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận, tiền thưởng về việc phát hiện, khai báo hành vi vi phạm pháp luật với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

…

Theo đó, khoản thu nhập từ cho thuê nhà là thu nhập từ kinh doanh dịch vụ và khoản thu nhập từ tiền lương, tiền công là những khoản thu nhập chịu thuế.

Như vậy, người nộp thuế cần nộp tiền thuế thu nhập cá nhân đối với cả hai khoản thu nhập này theo quy định pháp luật.

Phải tính thuế thu nhập cá nhân như thế nào đối với hai khoản thu nhập từ tiền lương và tiền cho thuê nhà? (Hình từ Internet)

Tính thuế thu nhập từ tiền lương của cá nhân cư trú như thế nào?

Căn cứ vào Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 thì đối tượng nộp thuế gồm hai đối tượng là cá nhân cư trú và không cư trú.

Đối với cá nhân cư trú:

- Đối với cá nhân cư trú ký hợp đồng lao động từ 03 tháng trở lên thì căn cứ tại Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 và Điều 7, Điều 9 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế TNCN đối với cá nhân cư trú ký hợp đồng lao động từ 03 tháng trở lên được xác định theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế × Thuế suất

Trong đó:

+ Thu nhập tính thuế:

Thu nhập tính thuế = Thu nhập chịu thuế - Các khoản giảm trừ

Thu nhập chịu thuế = Tổng thu nhập - Các khoản được miễn thuế

+ Thuế suất được áp dụng theo phương pháp lũy tiến từng phần, với mức thuế suất cụ thể như sau:

- Không ký hợp đồng lao động hoặc ký hợp đồng lao động dưới 03 tháng

Căn cứ điểm i khoản 1 Điều 25 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định như sau:

Cá nhân cư trú ký hợp đồng lao động dưới 03 tháng hoặc không ký hợp đồng lao động nhưng có tổng mức thu nhập từ 2 triệu đồng mỗi lần trở lên thì phải thực hiện khấu trừ thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ 10% trên thu nhập, và số thuế này sẽ được khấu trừ ngay trước khi trả tiền thu nhập cho cá nhân đó.

Như vậy, số thuế phải nộp được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 10% x Tổng thu nhập trước khi trả

Lưu ý: Hiện hành, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 thay thế Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, có hiệu lực từ 1/7/2026 (riêng một số quy định liên quan đến thu nhập từ kinh doanh, tiền lương tiền công của cá nhân cư trú có hiệu lực từ 1/1/2026). Tuy nhiên, Bộ Tài chính chưa ban hành Thông tư hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 thay thế Thông tư 111/2013/TT-BTC nên người nộp thuế tạm thời tham khảo quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC để thực hiện.

>> Cách tính thuế TNCN 2026 theo mức giảm trừ gia cảnh mới và biểu thuế lũy tiến từng phần 5 bậc

Tính thuế TNCN từ thu nhập cho thuê nhà như thế nào?

Căn cứ vào khoản 2 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định về nguyên tắc tính thuế thì tiền thuê nhà là nguồn thu nhập từ hoạt động kinh doanh dịch vụ cho thuê nhà ở và nằm trong nhóm thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân.

Tuy nhiên, thu nhập từ cho thuê nhà chỉ phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi tổng doanh thu trong năm vượt quá 100 triệu đồng.

Nếu như mức thu nhập của người cho thuê vượt quá 100 triệu đồng thì thuế thu nhập cá nhân đối với phần thu nhập từ cho thuê này được tính như sau:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC thì công thức để xác định số thuế thu nhập cá nhân phải nộp như sau:

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN

Trong đó:

- Doanh thu tính thuế TNCN là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thương mại, chiết khấu thanh toán, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền; các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định; các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu tính thuế TNCN); doanh thu khác mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

- Tỷ lệ thuế TNCN là 5%.

Cập nhật mới: Ngày 05/03/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về chính sách thuế, quản lý thuế đối với hộ kinh doanh cá nhân kinh doanh.

Cùng ngày, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 18/2026/TT-BTC quy định về hồ sơ thủ tục quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh thay thế Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Theo đó, căn cứ theo quy định tại Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về thuế giá trị gia tăng như sau:

Thuế giá trị gia tăng

1. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.

2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm trên 500 triệu đồng thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng và áp dụng phương pháp tính trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ % nhân (x) doanh thu. Tỷ lệ % và doanh thu tính thuế thực hiện theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Dẫn chiếu đến Điều 12 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 quy định về tỷ lệ như sau:

Phương pháp tính trực tiếp

...

2. Số thuế giá trị gia tăng phải nộp theo phương pháp tính trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ % nhân với doanh thu áp dụng như sau:

...

b) Tỷ lệ % để tính thuế giá trị gia tăng được quy định như sau:

b1) Phân phối, cung cấp hàng hóa: 1%;

b2) Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: 5%;

b3) Sản xuất, vận tải, dịch vụ có gắn với hàng hóa, xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu: 3%;

b4) Hoạt động kinh doanh khác: 2%;

c) Doanh thu để tính thuế giá trị gia tăng là tổng số tiền bán hàng hóa, dịch vụ ghi trên hóa đơn bán hàng, bao gồm các khoản phụ thu và phí thu thêm mà cơ sở kinh doanh được hưởng.

...

Đồng thời căn cứ theo quy định tại Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về thuế thu nhập cá nhân như sau:

Thuế thu nhập cá nhân

1. Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh, bao gồm cả cá nhân đăng ký thành lập hộ kinh doanh hoặc người được các thành viên hộ gia đình ủy quyền làm người đại diện hộ kinh doanh (sau đây gọi là cá nhân kinh doanh) có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

2. Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên mức doanh thu quy định tại khoản 1 Điều này thực hiện nộp thuế theo quy định tại Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15.

...

Dẫn chiếu đến Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định về thuế thu nhập cá nhân từ kinh doanh như sau:

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

...

2. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh của cá nhân cư trú có doanh thu năm trên mức quy định tại khoản 1 Điều này được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân (x) với thuế suất. Trong đó:

a) Thu nhập tính thuế được xác định bằng doanh thu của hàng hóa, dịch vụ bán ra trừ (-) đi chi phí liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh trong kỳ tính thuế;

b) Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên mức quy định tại khoản 1 Điều này đến 03 tỷ đồng: thuế suất 15%;

c) Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 03 tỷ đồng đến 50 tỷ đồng: thuế suất 17%;

d) Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 50 tỷ đồng: thuế suất 20%.

Thu nhập từ cho thuê bất động sản quy định tại khoản 4 Điều này không áp dụng cách tính thuế quy định tại khoản này.

3. Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên mức quy định tại khoản 1 Điều này đến 03 tỷ đồng được lựa chọn nộp thuế theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều này hoặc nộp thuế theo thuế suất nhân (x) với doanh thu tính thuế. Doanh thu tính thuế và thuế suất được xác định như sau:

a) Doanh thu tính thuế được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này;

b) Phân phối, cung cấp hàng hoá: thuế suất 0,5%;

c) Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: thuế suất 2%. Riêng hoạt động cho thuê tài sản, đại lý bảo hiểm, đại lý xổ số, đại lý bán hàng đa cấp: thuế suất 5%;

d) Sản xuất, vận tải, dịch vụ có gắn với hàng hoá, xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu: thuế suất 1,5%;

đ) Hoạt động cung cấp sản phẩm và dịch vụ nội dung thông tin số về giải trí, trò chơi điện tử, phim số, ảnh số, nhạc số, quảng cáo số: thuế suất 5%;

e) Hoạt động kinh doanh khác: thuế suất 1%.

Tuy nhiên, ngày 29/4/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về chính sách thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh và Nghị định 320/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp (Nghị định kèm theo), thì ngưỡng doanh thu miễn thuế của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh chính thức nâng từ 500 triệu đồng/năm lên 1 tỷ đồng/năm và áp dụng từ ngày 01/01/2026.