Cách tính thuế cho thuê nhà 2026? Có ví dụ minh họa?

Cách tính thuế cho thuê nhà 2026?

* Mức đóng thuế GTGT khi cho thuê nhà vào năm 2026:

Tại Điều 1 Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi 2025 quy định:

Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng

1. Sửa đổi, bổ sung một số khoản của Điều 5 như sau:

…

b) Sửa đổi, bổ sung khoản 25 như sau:

“25. Hàng hóa, dịch vụ của hộ, cá nhân sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống; tài sản của tổ chức, cá nhân không kinh doanh, không phải là người nộp thuế giá trị gia tăng bán ra; hàng dự trữ quốc gia do cơ quan dự trữ quốc gia bán ra; các khoản thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật về phí và lệ phí.

Căn cứ vào khoản 2 Điều 12 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 có quy định về số thuế GTGT phải nộp như sau như sau:

Phương pháp tính trực tiếp

...

2. Số thuế giá trị gia tăng phải nộp theo phương pháp tính trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ % nhân với doanh thu áp dụng như sau:

...

b) Tỷ lệ % để tính thuế giá trị gia tăng được quy định như sau:

b1) Phân phối, cung cấp hàng hóa: 1%;

b2) Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: 5%;

b3) Sản xuất, vận tải, dịch vụ có gắn với hàng hóa, xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu: 3%;

b4) Hoạt động kinh doanh khác: 2%;

c) Doanh thu để tính thuế giá trị gia tăng là tổng số tiền bán hàng hóa, dịch vụ ghi trên hóa đơn bán hàng, bao gồm các khoản phụ thu và phí thu thêm mà cơ sở kinh doanh được hưởng.

...

Như vậy, dựa vào các quy định trên:

(1) Doanh thu năm dưới 500 triệu đồng không phải nộp thuế GTGT

(2) Doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở lên phải nộp thuế GTGT với mức thuế suất thuế GTGT phải nộp khi kinh doanh dịch vụ là 5%.

Công thức tính thuế GTGT phải nộp:

* Mức đóng thuế TNCN khi cho thuê nhà vào năm 2026.

Căn cứ vào Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 có quy định về thuế TNCN đối với thu nhập từ kinh doanh như sau:

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

1. Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội điều chỉnh mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

2. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh của cá nhân cư trú có doanh thu năm trên mức quy định tại khoản 1 Điều này được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân (x) với thuế suất. Trong đó:

a) Thu nhập tính thuế được xác định bằng doanh thu của hàng hóa, dịch vụ bán ra trừ (-) đi chi phí liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh trong kỳ tính thuế;

b) Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên mức quy định tại khoản 1 Điều này đến 03 tỷ đồng: thuế suất 15%;

c) Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 03 tỷ đồng đến 50 tỷ đồng: thuế suất 17%;

d) Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 50 tỷ đồng: thuế suất 20%.

Thu nhập từ cho thuê bất động sản quy định tại khoản 4 Điều này không áp dụng cách tính thuế quy định tại khoản này.

3. Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên mức quy định tại khoản 1 Điều này đến 03 tỷ đồng được lựa chọn nộp thuế theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều này hoặc nộp thuế theo thuế suất nhân (x) với doanh thu tính thuế. Doanh thu tính thuế và thuế suất được xác định như sau:

a) Doanh thu tính thuế được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này;

b) Phân phối, cung cấp hàng hoá: thuế suất 0,5%;

c) Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: thuế suất 2%. Riêng hoạt động cho thuê tài sản, đại lý bảo hiểm, đại lý xổ số, đại lý bán hàng đa cấp: thuế suất 5%;

d) Sản xuất, vận tải, dịch vụ có gắn với hàng hoá, xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu: thuế suất 1,5%;

đ) Hoạt động cung cấp sản phẩm và dịch vụ nội dung thông tin số về giải trí, trò chơi điện tử, phim số, ảnh số, nhạc số, quảng cáo số: thuế suất 5%;

e) Hoạt động kinh doanh khác: thuế suất 1%.

4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Theo đó, từ 01/07/2026, cá nhân cư trú có thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà sẽ chịu thuế TNCN phụ thuộc vào doanh thu như sau:

(1) Doanh thu năm dưới 500 triệu đồng không phải nộp thuế TNCN.

(2) Doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở lên phải nộp thuế TNCN.

* Công thức tính thuế TNCN:

Trong đó:

- Thu nhập tính thuế = Doanh thu - Chi phí.

- Thuế suất:

+ Doanh thu năm từ 500 triệu đồng đến 03 tỷ đồng: Thuế suất 15%;

+ Doanh thu năm trên 03 tỷ đồng đến 50 tỷ đồng: Thuế suất 17%;

+ Doanh thu năm trên 50 tỷ đồng: Thuế suất 20%.

Lưu ý: Nếu doanh thu năm từ 500 triệu đồng đến 03 tỷ đồng được lựa chọn nộp thuế theo thuế suất nhân (x) với doanh thu tính thuế:

* Công thức tính thuế TNCN:

Trên đây là thông tin về Cách tính thuế cho thuê nhà 2026?

Xem thêm:

>> Các bước đăng ký mã số thuế cho thuê nhà trên eTax Mobile dễ thực hiện?

>> Thực hư việc người dân đeo vàng không có hóa đơn, chứng từ sẽ bị tịch thu từ tháng 2/2026?

>> Cục thuế trả lời điều kiện mới khi doanh nghiệp chi trả lương từ 5 triệu trở lên mỗi lần và ủy quyền nhận thay ra sao để không bị loại chi phí khi tính thuế TNDN?

>>> Hộ kinh doanh có doanh thu bao nhiêu phải kê khai thuế theo tháng?

>>> Hộ kinh doanh có doanh thu dưới 500 triệu phải khai thuế năm 2026 2 lần có đúng không?

>>> Hướng dẫn thủ tục đăng ký thuế lần đầu cho cá nhân kinh doanh không đăng ký kinh doanh từ 14/02/2026?

>>> Cá nhân cho thuê nhà có phải đăng ký thành lập hộ kinh doanh không?

Cách tính thuế cho thuê nhà 2026? Có ví dụ minh họa? (Hình từ Internet)

Mẫu Tờ khai thuế cho thuê tài sản mới nhất 2026 là mẫu nào?

Căn cứ Điều 2 Thông tư 94/2025/TT-BTC quy định về bổ sung chỉ tiêu thông tin trên các mẫu biểu ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC như sau:

Bổ sung chỉ tiêu thông tin trên các mẫu biểu ban hành kèm theo Thông tư số 40/2021/TT-BTC ngày 01 tháng 6 năm 2021 của Bộ Tài chính (đã được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư số 40/2025/TT-BTC ngày 13 tháng 6 năm 2025) hướng dẫn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh như sau:

Bổ sung cụm từ “Định danh cá nhân” vào các trường thông tin chứa cụm từ “CMND”, “CCCD” tại các mẫu biểu ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Như vậy, có thể thấy rằng, Thông tư 94/2025/TT-BTC đã bổ sung cụm từ “Định danh cá nhân” vào các trường thông tin chứa cụm từ “CMND”, “CCCD” tại các mẫu biểu ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC, trong đó có Mẫu 01/TTS.

Theo đó, Mẫu 01/TTS Tờ khai thuế áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thuế thay cho cá nhân sửa đổi theo Thông tư 94 có dạng như sau:

<<<Tải về mẫu số 01/TTS: Tờ khai thuế cho thuê tài sản >>>

Cho thuê nhà có được tính giảm trừ gia cảnh không?

Căn cứ vào Điều 10 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 có quy định về giảm trừ gia cảnh như sau:

Giảm trừ gia cảnh

1. Giảm trừ gia cảnh là số tiền được trừ vào thu nhập chịu thuế trước khi tính thuế đối với thu nhập từ tiền lương, tiền công của người nộp thuế là cá nhân cư trú. Giảm trừ gia cảnh gồm:

a) Mức giảm trừ đối với người nộp thuế là 15,5 triệu đồng/tháng (186 triệu đồng/năm);

b) Mức giảm trừ đối với mỗi người phụ thuộc là 6,2 triệu đồng/tháng.

2. Căn cứ biến động của giá cả, thu nhập, Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định mức giảm trừ gia cảnh quy định tại khoản 1 Điều này phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

3. Việc xác định mức giảm trừ gia cảnh đối với người phụ thuộc thực hiện theo nguyên tắc mỗi người phụ thuộc chỉ được tính giảm trừ một lần vào một người nộp thuế.

...

Theo quy định trên, giảm trừ gia cảnh là số tiền được trừ trước khi tính thuế TNCN đối với thu nhập từ tiền lương, tiền công của người nộp thuế là cá nhân cư trú.

Đồng nghĩa với việc, cá nhân cho thuê nhà sẽ không được tính giảm trừ gia cảnh trước khi nộp thuế TNCN.