Mức thuế suất thuế TNCN đối với cá nhân cho thuê nhà năm 2026 là bao nhiêu?

Mức thuế suất thuế TNCN đối với cá nhân cho thuê nhà năm 2026 là bao nhiêu?

Theo quy định tại Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC thì nguyên tắc tính thuế như sau:

Nguyên tắc tính thuế

1. Nguyên tắc tính thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được thực hiện theo các quy định của pháp luật hiện hành về thuế GTGT, thuế TNCN và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.

2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.

3. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo hình thức nhóm cá nhân, hộ gia đình thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN được xác định cho một (01) người đại diện duy nhất của nhóm cá nhân, hộ gia đình trong năm tính thuế.

Do đó, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng thì phải nộp thuế thuế GTGT và thuế TNCN theo quy định.

Đồng thời, tại danh mục ngành nghề tính thuế GTGT, thuế TNCN theo tỷ lệ % trên doanh thu đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh (Phụ lục I) ban kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC thì cá nhân cho thuê nhà chịu tỷ lệ % tính thuế GTGT là 5% và mức thuế suất thuế TNCN 5%.

Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (có hiệu lực thi hành từ 01/07/2026) quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh như sau:

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

...

4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.

Như vậy, theo quy định trên thì từ ngày 01/07/2026 khi Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 có hiệu lực thi hành thì mức thuế suất thuế TNCN áp dụng đối với thu nhập từ cho thuê tài sản của cá nhân kinh doanh được giữ nguyên ở mức 5%.

Xem thêm: Lịch nộp thuế 2024

Mức thuế suất thuế TNCN đối với cá nhân cho thuê nhà năm 2026 là bao nhiêu? (Hình từ Internet)

Cho thuê nhà thì khai nộp thuế theo phương thức nào?

Theo quy định tại Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC (được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư 100/2021/TT-BTC) thì cá nhân cho thuê nhà được xem là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản và áp dụng phương pháp tính thuế đối với một số trường hợp đặc thù như sau:

Phương pháp tính thuế đối với một số trường hợp đặc thù

1. Cá nhân cho thuê tài sản

a) Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ. Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.

b) Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch. Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

c) Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

d) Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

Như vậy, cho thuê nhà với phương thức thanh toán định kỳ hằng tháng thì có thể thực hiện khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán hoặc khai thuế theo năm dương lịch.

Trường hợp cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN.

Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước.

Tuy nhiên, hiện nay quy định về khai nộp thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản sẽ áp dụng theo quy định tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP.

Cụ thể căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về nguyên tắc khai thuế, tính thuế và sử dụng hóa đơn như sau:

Nguyên tắc khai thuế, tính thuế và sử dụng hóa đơn

...

3. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, nộp thuế

...

d) Trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản thì cá nhân được lựa chọn khai thuế hai lần trong năm tính thuế hoặc khai thuế một lần theo năm tính thuế. Trường hợp khai thuế hai lần trong năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31 tháng 7 của năm tính thuế và lần thứ hai chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế. Trường hợp khai thuế một lần theo năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế;

...

Như vậy, hiện nay các cá nhân cho thuê nhà trực tiếp khai thuế sẽ được lựa chọn khai thuế hai lần trong năm tính thuế hoặc khai thuế một lần theo năm tính thuế. Cụ thể:

- Trường hợp khai thuế hai lần trong năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31 tháng 7 của năm tính thuế và lần thứ hai chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo

- Trường hợp khai thuế một lần theo năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế

Hồ sơ khai thuế TNCN theo từng lần phát sinh gồm giấy tờ gì?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Thông tư 40/2021/TT-BTC thì cá nhân kinh doanh nộp thuế theo từng lần phát sinh gồm những giấy tờ sau:

Mẫu số 01/CNKD: tải

Hồ sơ khai thuế đối với cá nhân kinh doanh nộp thuế theo từng lần phát sinh quy định tại điểm 8.3 Phụ lục I - Danh mục hồ sơ khai thuế ban hành kèm theo Nghị định 126/2020/NĐ-CP, cụ thể như sau:

- Tờ khai thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo mẫu số 01/CNKD ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC;

- Các tài liệu kèm theo hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh gồm:

+ Bản sao hợp đồng kinh tế cung cấp hàng hóa, dịch vụ;

+ Bản sao biên bản nghiệm thu, thanh lý hợp đồng;

+ Bản sao tài liệu chứng minh nguồn gốc xuất xứ của hàng hóa như: Bảng kê thu mua hàng nông sản nếu là hàng hóa nông sản trong nước; Bảng kê hàng hóa mua bán, trao đổi của cư dân biên giới nếu là hàng cư dân biên giới nhập khẩu; Hóa đơn của người bán hàng giao cho nếu là hàng hóa nhập khẩu mua của tổ chức, cá nhân kinh doanh trong nước; tài liệu liên quan để chứng minh nếu là hàng hóa do cá nhân tự sản xuất;...

Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu, xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính.

Đồng thời, nơi nộp hồ sơ khai thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp kê khai quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Quản lý thuế 2019 là Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Lưu ý: hiện nay Thông tư 40/2021/TT-BTC đã được thay thế bởi Thông tư 18/2026/TT-BTC. Theo đó, Mẫu số 01/CNKD ban hành kèm theo Thông tư 40/2021//TT-BTC sẽ không còn được sử dụng mà thay vào đó sẽ sử dụng mẫu Mẫu số 01/CNKD ban hành kèm theo Thông tư 18/2026//TT-BTC. Quy định về các giấy tờ đi kèm vẫn tiếp tục được áp dụng vì Nghị định 126/2020/NĐ-CP vẫn đang tiếp tục có hiệu lực thi hành tại thời điểm hiện tại.