Hướng dẫn khai nộp thuế GTGT, thuế TNCN đối với cá nhân cho thuê bất động sản theo Công văn 1410?

Hướng dẫn khai nộp thuế GTGT, thuế TNCN đối với cá nhân cho thuê bất động sản theo Công văn 1410?

Ngày 10/03/2026, Cục Thuế đã có Công văn 1410/CT-CS năm 2026 giới thiệu Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC về quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.

Theo đó, tại mục 5 Phụ lục ban hành kèm theo Công văn 1410/CT-CS năm 2026 hướng dẫn khai nộp thuế GTGT, thuế TNCN đối với cá nhân cho thuê bất động sản như sau:

(1) Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, số thuế TNCN được xác định bằng phần doanh thu vượt trên 500 triệu đồng nhân (x) với thuế suất 5%.

(2) Cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản thực hiện khai thuế GTGT, thuế TNCN và gửi hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê theo Mẫu số 01/BĐS Tải về và Phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản theo Mẫu số 01/BK-BĐS Tải về.

Trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản thì cá nhân được lựa chọn:

- Khai thuế hai lần trong năm tính thuế: thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31 tháng 7 của năm tính thuế và lần thứ hai chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.

- Khai thuế một lần theo năm tính thuế: thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.

Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố, thực hiện khai thuế tổng hợp chung cho các bất động sản trên 01 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay. Cá nhân thực hiện kê khai doanh thu, thuế GTGT, thuế TNCN phải nộp và nộp thuế theo từng địa điểm nơi có bất động sản cho thuê. Cá nhân được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế TNCN đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 500 triệu đồng một năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê bất động sản.

(3) Trường hợp tổ chức thuê bất động sản của cá nhân mà trong hợp đồng thuê bất động sản có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay thì tổ chức thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân theo Mẫu số 01/TCKT Tải về và Phụ lục Bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản theo Mẫu số 02/BK-KTBĐS Tải về. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản.

Khi lựa chọn hợp đồng cho thuê bất động sản để áp dụng mức được trừ khi tính thuế TNCN, cá nhân cho thuê bất động sản và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 500 triệu đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng.

Trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản thì cá nhân cho thuê bất động sản phải trực tiếp khai thuế.

(4) Đối với các hợp đồng cho thuê bất động sản phát sinh trước thời điểm ngày 01 tháng 01 năm 2026 và thời hạn còn lại của hợp đồng trên 06 tháng nếu đã nộp thuế GTGT, TNCN thì được khai điều chỉnh theo Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản Mẫu số 01/TTS Tải về ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC ngày 01 tháng 6 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính theo doanh thu chịu thuế thực tế phát sinh trong năm 2025 và khai doanh thu năm 2026 theo Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản Mẫu số 01/BĐS.

(Nội dung thể hiện tại khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025; khoản 4 Điều 4, điểm d, điểm đ khoản 3, điểm d khoản 4, khoản 7 Điều 8 và khoản 3 Điều 18 Nghị định 68/2026/NĐ-CP; điểm b khoản 2, khoản 4 Điều 4 và khoản 1 Điều 8 Thông tư 18/2026/TT-BTC)

Xem thêm:

>> Điểm mới Nghị định 68/2026/NĐ-CP về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh

>> Điểm mới Thông tư 18/2026 thay thế Thông tư 40/2021 về hồ sơ thủ tục quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh?

>> Cục Thuế hướng dẫn Nghị định 68/2026 về quản lý thuế đối với hộ kinh doanh theo Công điện 05/CĐ-CT?

Hướng dẫn khai nộp thuế GTGT, thuế TNCN đối với cá nhân cho thuê bất động sản theo Công văn 1410? (Hình từ Internet)

Cá nhân cho thuê tài sản thì doanh thu để tính thuế TNCN được xác định như thế nào?

Căn cứ theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Nghị định 68/2026/NĐ-CP có quy định về doanh thu để xác định thuế TNCN như sau:

Doanh thu để xác định thuế thu nhập cá nhân

...

2. Doanh thu đối với một số trường hợp được quy định cụ thể như sau:

...

c) Trường hợp giao hàng hóa cho các đại lý là tổng số tiền bán hàng hóa;

d) Trường hợp nhận làm đại lý bán hàng đúng giá quy định của bên giao đại lý là tiền hoa hồng được hưởng theo hợp đồng đại lý;

đ) Đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bỗ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiển một lần;

e) Đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ khác mà khách hàng trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc xác định theo doanh thu trả tiền một lần;

...

Theo quy định trên, doanh thu để tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được xác định như sau:

- Trường hợp trả tiền thuê theo từng kỳ: Doanh thu tính thuế TNCN là số tiền bên thuê trả theo từng kỳ theo hợp đồng thuê. Kỳ thanh toán có thể là theo tháng, quý hoặc năm, tùy theo thỏa thuận của hai bên.

- Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm: Doanh thu để tính thuế TNCN được xác định 1 trong 2 cách như sau:

+ Phân bổ doanh thu cho từng năm tương ứng với số năm đã trả tiền trước; hoặc

+ Xác định toàn bộ doanh thu tại thời điểm nhận tiền trả trước một lần.

Quy định quyền và trách nhiệm của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh khi kê khai thuế?

Căn cứ theo Điều 13 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định quyền và trách nhiệm của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh như sau:

- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có quyền yêu cầu cơ quan thuế hướng dẫn, giải đáp thắc mắc, hỗ trợ về khai thuế, tính thuế và nộp thuế.

- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có các quyền của người nộp thuế theo quy định pháp luật về quản lý thuế.

- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh tự kê khai đầy đủ, chính xác doanh thu phát sinh từ hoạt động sản xuất, kinh doanh để xác định số thuế phải nộp theo quy định của pháp luật thuế và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung đã kê khai.

- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh thực hiện thông báo cho cơ quan thuế theo phương thức điện tử tất cả các số tài khoản mở tại tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán, số hiệu ví điện tử mở tại tổ chức cung ứng dịch vụ trung gian thanh toán liên quan đến sản xuất, kinh doanh.

- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm sử dụng sổ kế toán theo quy định của pháp luật kế toán và hướng dẫn của Bộ trưởng Bộ Tài chính; sử dụng hóa đơn theo quy định.

- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm cung cấp sổ kế toán, hóa đơn, phần mềm quản lý bán hàng, tài liệu liên quan theo yêu cầu của cơ quan thuế khi kiểm tra thuế.

- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cư trú có hoạt động kinh doanh trên nền tảng thương mại điện tử có trách nhiệm kê khai và nộp thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế bảo vệ môi trường, thuế tài nguyên, phí bảo vệ môi trường và các khoản thu khác phải nộp ngân sách nhà nước do cơ quan thuế quản lý thu theo quy định của pháp luật về thuế, pháp luật về quản lý thuế và pháp luật khác có liên quan.

- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động kinh doanh trên nền tảng thương mại điện tử có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, chính xác cho chủ quản nền tảng thương mại điện tử thông tin mã số thuế hoặc số định danh cá nhân đối với công dân Việt Nam; số hộ chiếu hoặc thông tin định danh do cơ quan có thẩm quyền nước ngoài cấp đối với công dân nước ngoài và thông tin, tài liệu liên quan đến việc xác định nghĩa vụ thuế phải nộp, các thông tin bắt buộc đối với người bán theo quy định của pháp luật về thương mại điện tử.