Hướng dẫn kê khai thuế đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thuê theo Công văn 3332?

Hướng dẫn kê khai thuế đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thuê theo Công văn 3332?

Ngày 21/8/2025, Cục Thuế đã ban hành Công văn 3332/CT-CS năm 2025 về việc kê khai thuế đổi với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thuê.

Tải Công văn 3332/CT-CS năm 2025 về tại đây: Tải về.

Theo đó, tại Công văn 3332/CT-CS năm 2025, Cục Thuế giải đáp vướng mắc về kê khai thuế đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thuê cụ thể như sau:

* Về thuế TNDN:

Tại Điều 13 Nghị định 218/2013/NĐ-CP quy định:

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm thu nhập the chuyện quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất, thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gần liền với đất, thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dưng gần liền với đất đại, kể cả các tài sản gần liền với nhà, công trình xây dựng đỏ không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyên nhượng quyền thuê đất thu nhập từ chuyên nhượng các tài sản khác gắn liền với đất đai

Theo Điều 14 Nghị định 218/2013/NĐ-CP quy định:

Thu nhập chịu thuế từ chuyền nhượng bất động sản được xác định hồng doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giả vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyên nhượng bất động sản

...

- Tại Điều 16 Thông tư 78/2014/TT-BTC quy định:

Đối tượng chịu thuế

1. Doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bạo gồm: Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyền nhượng bất động sản: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.

2. Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyện nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gần với chuyên nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật). Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phản biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất. Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở

Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không bao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất

- Tại Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC đã được sửa đổi, bổ sung tại Điều 9 Thông tư 96/2015/TT-BTC quy định về căn cứ tính thuế TNDN đối với thu nhập từ chuyên nhượng bất động sản như sau:

Căn cứ tính thuế

Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.

Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).

1. Thu nhập chịu thuế.

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định hằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyền nhượng bất động sản.

a) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

a.1) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giả thực tế chuyên nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyên nhượng mua bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phỉ thu thêm nếu cả),

Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản thấp hơn giá đất tại bàng giả đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì tỉnh theo giá đắt do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyến nhượng bất động sản.

Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bản hàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

...

b.2) Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm:

- Già vốn của đất chuyên quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

+ Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì giả vốn là số tiền sử dụng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp Ngân sách Nhà

...

3. Xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp:

...

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế và không áp dụng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp

...

Căn cứ quy định nêu trên, thì doanh nghiệp có hoạt động chuyển quyền sử dụng đất cho thuê (đất thu tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê) thì thu nhập từ hoạt động này được xác định là thu nhập từ hoạt động chuyên nhượng bất động sản, thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải xác định riêng và không áp dụng ưu đãi thuế TNDN.

Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

* Về thuế GTGT

Theo khoản 3 Điều 4 Nghị định 209/2013/NĐ-CP được bổ sung bởi khoản 3 Điều 3 Nghị định 12/2015/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Điều 2 Nghị định 10/2017/NĐ-CP quy định như sau

Giá tính thuế

...

3. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng.

a) Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng được quy định cụ thể như sau:

...

- Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng. Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng. Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá ghi trong hợp đồng góp vốn. Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất nhận góp vốn thì chỉ được trừ giá đất theo giá chuyển nhượng;

...

Căn cứ quy định nêu trên, giá tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo khoản 3 Điều 4 Nghị định 209/2013/NĐ-CP nêu trên và hồ sơ của đơn vị để thực hiện theo quy định.

Hướng dẫn kê khai thuế đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thuê theo Công văn 3332? (Hình từ Internet)

Từ 01/10/2025, mức thuế TNDN được quy định như thế nào?

Theo Điều 10 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 quy định mức thuế TNDN từ 01/10/2025 cụ thể như sau:

(1)Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 20%, trừ trường hợp quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều này và đối tượng được ưu đãi về thuế suất quy định tại Điều 13 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025.

(2) Thuế suất 15% áp dụng đối với doanh nghiệp có tổng doanh thu năm không quá 03 tỷ đồng.

(3) Thuế suất 17% áp dụng đối với doanh nghiệp có tổng doanh thu năm từ trên 03 tỷ đồng đến không quá 50 tỷ đồng.

Doanh thu làm căn cứ xác định doanh nghiệp thuộc đối tượng được áp dụng thuế suất 15% và 17% quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 là tổng doanh thu của kỳ tính thuế thu nhập doanh nghiệp trước liền kề. Việc xác định tổng doanh thu làm căn cứ áp dụng thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Lưu ý: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với một số trường hợp khác được quy định như sau:

- Đối với hoạt động tìm kiếm, thăm dò và khai thác dầu khí từ 25% đến 50%. Căn cứ vào vị trí, điều kiện khai thác và trữ lượng mỏ, Thủ tướng Chính phủ quyết định mức thuế suất cụ thể phù hợp với từng hợp đồng dầu khí;

- Đối với hoạt động thăm dò, khai thác tài nguyên quý hiếm (bao gồm: bạch kim, vàng, bạc, thiếc, wonfram, antimoan, đá quý, đất hiếm và tài nguyên quý hiếm khác theo quy định của pháp luật) là 50%.

Trường hợp các mỏ có từ 70% diện tích được giao trở lên ở địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, thuế suất là 40%

Từ 01/10/2025, doanh thu tính thuế TNDN được xác định ra sao?

Theo Điều 8 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 quy định từ 01/10/2025 doanh thu tính thuế TNDN là toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền cung ứng dịch vụ kể cả trợ giá, phụ thu, phụ trội mà doanh nghiệp được hưởng, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.