Đề xuất phương pháp tính thuế cá nhân cho thuê bất động sản doanh thu trên 500 triệu theo Công văn 18491?

Đề xuất phương pháp tính thuế cá nhân cho thuê bất động sản doanh thu trên 500 triệu theo Công văn 18491?

Ngày 27/11/2025, Bộ Tài chính ban hành Công văn 18491/BTC-CST năm 2025 tiếp thu, giải trình ý kiến thẩm tra, ý kiến của Đại biểu về dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi).

Trên cơ sở nghiên cứu lắng nghe, tiếp thu ý kiến của các Đại biểu Quốc hội, để nội dung quy định về thuế TNCN đối với hộ, cá nhân kinh doanh phù hợp thực tế (trên cơ sở số lượng hộ, cá nhân kinh doanh ngành thuế quản lý), đảm bảo tính công bằng tương đối với việc thu thuế TNCN đối với các loại thu nhập khác (trong đó có thu nhập từ tiền lương, tiền công), giữa cá nhân kinh doanh không phải nộp với cá nhân kinh doanh phải nộp thuế, trong đó có cả thuế giá trị gia tăng (là khoản mà hộ, cá nhân kinh doanh thu của người mua và nộp vào ngân sách nhà nước), Bộ Tài chính xin báo cáo nội dung chỉnh lý về thuế TNCN đối với thu nhập từ kinh doanh như sau:

- Về mức doanh thu không phải nộp thuế: Bộ Tài chính đề nghị điều chỉnh từ 200 triệu đồng/năm lên 500 triệu đồng/năm. Đồng thời, mức 500 triệu đồng/năm này cũng là mức được trừ trước khi nộp thuế theo tỷ lệ trên doanh thu. Áp dụng mức doanh thu này, theo số liệu tính đến tháng 10/2025 có hơn 2,54 triệu hộ kinh doanh thường xuyên thì dự kiến sẽ có khoảng 2,3 triệu hộ kinh doanh không phải nộp thuế (chiếm khoảng 90% trên tổng số 2,54 triệu hộ kinh doanh).

- Bổ sung quy định đối với hộ, cá nhân kinh doanh có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm đến 3 tỷ đồng/năm áp dụng tính thuế theo thu nhập (doanh thu - chi phí) để đảm bảo thu thuế theo đúng bản chất của thuế thu nhập cá nhân và áp dụng thuế suất 15% tương tự như thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp quy định tại Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 67/2025/QH15 đối với doanh nghiệp có doanh thu dưới 3 tỷ đồng/năm. Theo đó, tất cả hộ, cá nhân kinh doanh đều nộp thuế theo thu nhập thực tế, nếu có thu nhập ít thì nộp ít, thậm chí nếu không có thu nhập thì không phải nộp thuế. Vì vậy, mức doanh thu không phải nộp thuế sẽ không còn nhiều tác động đến hộ, cá nhân kinh doanh phải nộp thuế. Trường hợp, hộ, cá nhân kinh doanh không xác định được chi phí thì mới nộp thuế theo tỷ lệ trên doanh thu.

- Để đảm bảo đồng bộ về mức doanh thu không phải nộp thuế TNCN, tại dự thảo Luật này sẽ sửa đổi, bổ sung khoản 25 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 để nâng mức doanh thu không chịu thuế của hộ, cá nhân kinh doanh từ 200 triệu đồng/năm lên 500 triệu đồng/năm.

- Về việc điều chỉnh doanh thu không phải nộp thuế, dự thảo Luật giao Chính phủ trình UBTVQH điều chỉnh cho phù hợp với việc quản lý thuế đối với cá nhân kinh doanh.

- Ngoài ra, riêng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản là hoạt động kinh doanh không thường xuyên cho thuê theo hợp đồng (trừ hoạt động kinh doanh lưu trú), để đảm bảo việc nộp thuế được đơn giản, dự thảo Luật quy định cá nhân có hoạt động cho thuế bất động sản có doanh thu năm trên 500 triệu đồng/năm thì chỉ áp dụng phương pháp tính theo tỷ lệ trên doanh thu, theo đó sẽ không phải xác định chi phí, không phải bù trừ thu nhập (nếu có hơn 1 bất động sản cho thuê), không phải quyết toán thuế năm.

Như vậy, dựa theo báo cáo giải trình trên, Bộ Tài chính đang đề xuất Chính phủ đối với trường hợp cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản là hoạt động kinh doanh không thường xuyên cho thuê theo hợp đồng (trừ hoạt động kinh doanh lưu trú) thì nếu có doanh thu năm trên 500 triệu đồng/năm thì: chỉ áp dụng phương pháp tính theo tỷ lệ trên doanh thu, theo đó sẽ không phải xác định chi phí, không phải bù trừ thu nhập (nếu có hơn 1 bất động sản cho thuê), không phải quyết toán thuế năm.

Trên đây là nội dung "Đề xuất phương pháp tính thuế cá nhân cho thuê bất động sản doanh thu trên 500 triệu theo Công văn 18491?".

Xem thêm:

>>> Tra cứu MST doanh nghiệp: Tại đây

>>> Tra cứu MST cá nhân: Tại đây

>>> Cập nhật Công văn thuế, hải quan hướng dẫn thuế GTGT, khai hải quan và hỗ trợ người nộp thuế do bão lũ từ 24/11 - 30/11/2025?

>>> Tóm tắt nghĩa vụ thuế đối với hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản theo Thuế TP Hồ Chí Minh?

Đề xuất phương pháp tính thuế cá nhân cho thuê bất động sản doanh thu trên 500 triệu theo Công văn 18491? (Hình từ Internet)

Giá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 7 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 quy định về giá tính thuế GTGT như sau:

Giá tính thuế

...

g) Đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt là giá trị công trình, hạng mục công trình hay phần công việc thực hiện bàn giao chưa có thuế giá trị gia tăng. Trường hợp xây dựng, lắp đặt không bao thầu nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị thì giá tính thuế là giá trị xây dựng, lắp đặt không bao gồm giá trị nguyên vật liệu và máy móc, thiết bị;

h) Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ). Chính phủ quy định việc xác định giá đất được trừ quy định tại điểm này phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai;

i) Đối với hoạt động đại lý, môi giới mua bán hàng hóa và dịch vụ hưởng hoa hồng là tiền hoa hồng thu được từ các hoạt động này chưa có thuế giá trị gia tăng;

...

Như vậy, đối hoạt động kinh doanh bất động sản giá tính thuế là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ).

Thời điểm xác định thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là khi nào theo Nghị định 181?

Theo khoản 5 Điều 16 Nghị định 181/2025/NĐ-CP quy định như sau:

Thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng đối với một số hàng hóa, dịch vụ khác

...

5. Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê:

a) Trường hợp đã chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng, thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hóa cho người mua, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

b) Trường hợp chưa chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng mà có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng, thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng là ngày thu tiền hoặc theo thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng.

...

Như vậy, theo quy định trên thì thời điểm xác định thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản được quy định như sau:

- Trường hợp đã chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng, thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hóa cho người mua, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

- Trường hợp chưa chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng mà có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng, thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng là ngày thu tiền hoặc theo thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng.