Chủ cơ sở kinh doanh nhà trọ có phải đóng thuế TNCN không? Cách tính thuế TNCN?

Chủ cơ sở kinh doanh nhà trọ có phải đóng thuế TNCN không?

Căn cứ Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định như sau:

Nguyên tắc tính thuế

1. Nguyên tắc tính thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được thực hiện theo các quy định của pháp luật hiện hành về thuế GTGT, thuế TNCN và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.

2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.

3. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo hình thức nhóm cá nhân, hộ gia đình thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định cho một (01) người đại diện duy nhất của nhóm cá nhân, hộ gia đình trong năm tính thuế

Theo quy định trên thì chủ cơ sở kinh doanh nhà trọ có mức doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm thì sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

>> Cập nhật quy định mới: Thông tư 40/2021/TT-BTC hiện nay đã hết hiệu lực, thay vào đó, theo khoản 1 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định về thuế TNCN đối với thu nhập từ kinh doanh như sau:

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

1. Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội điều chỉnh mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

...

Đồng thời theo Điều 29 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định về điều khoản thi hành như sau:

Điều khoản thi hành

1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2026, trừ quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Các quy định liên quan đến thu nhập từ kinh doanh, từ tiền lương, tiền công của cá nhân cư trú áp dụng từ kỳ tính thuế năm 2026.

...

Bên cạnh đó theo Điều 1 Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi 2025 quy định như sau:

Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng

1. Sửa đổi, bổ sung một số khoản của Điều 5 như sau:

…

b) Sửa đổi, bổ sung khoản 25 như sau:

“25. Hàng hóa, dịch vụ của hộ, cá nhân sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống; tài sản của tổ chức, cá nhân không kinh doanh, không phải là người nộp thuế giá trị gia tăng bán ra; hàng dự trữ quốc gia do cơ quan dự trữ quốc gia bán ra; các khoản thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật về phí và lệ phí.

...

Tuy nhiên ngày 24/04/2026, tại kỳ họp thứ Nhất, Quốc hội khoá XVI, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt 2026 (gọi tắt Luật sửa đổi 4 Luật Thuế)

Theo đó, Luật sửa đổi 4 Luật Thuế đã sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 như sau:

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu năm theo mức quy định của Chính phủ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Chính phủ quy định mức doanh thu năm quy định tại khoản này căn cứ bối cảnh kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

...

Bên cạnh đó, Luật sửa đổi 4 Luật Thuế còn sửa đổi bổ sung khoản 25 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 đã được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi 2025 như sau:

Đối tượng không chịu thuế

...

25. Hàng hóa, dịch vụ của hộ, cá nhân sản xuất, kinh doanh có doanh thu năm theo mức quy định của Chính phủ; tài sản của tổ chức, cá nhân không kinh doanh, không phải là người nộp thuế giá trị gia tăng bán ra; hàng dự trữ quốc gia do cơ quan dự trữ quốc gia bán ra; các khoản thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật về phí và lệ phí.

...

Đồng thời tại dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 68/2026/NĐ-CP Tải về đã có đề xuất quy định như sau:

Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 68/2026/NĐ-CP ngày 05 tháng 3 năm 2026 của Chính phủ về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh

Sửa đổi cụm từ “500 triệu đồng” thành “1 tỷ đồng” tại Điều 3, Điều 4, khoản 1, điểm b khoản 5 Điều 8, Điều 9, Điều 10, khoản 3 Điều 11, khoản 1, khoản 2 Điều 12, khoản 4 Điều 17, khoản 3 Điều 18 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP.

Vì vậy, hiện nay Quốc hội đã bãi bỏ ngưỡng chịu thuế 500 triệu đồng/năm đối với hộ kinh doanh. Thay vào đó, ngưỡng chịu thuế mới sẽ do Chính phủ quy định.

>> Đồng thời nếu quy định về ngưỡng chịu thuế mới tại dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 68/2026/NĐ-CP được thông qua thì dự kiến ngưỡng chịu thuế mới đối với hộ kinh doanh sẽ là 1 tỷ đồng.

Cập nhật mới: ngày 29/4/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về chính sách thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh và Nghị định 320/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp (Nghị định kèm theo), thì ngưỡng doanh thu miễn thuế của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh chính thức nâng từ 500 triệu đồng/năm lên 1 tỷ đồng/năm và áp dụng từ ngày 01/01/2026.

Chủ cơ sở kinh doanh nhà trọ có phải đóng thuế TNCN không? Cách tính thuế TNCN?

Cách tính thuế TNCN khi kinh doanh nhà trọ?

Căn cứ theo Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định cách tính thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu, cụ thể:

1. Doanh thu tính thuế

Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thương mại, chiết khấu thanh toán, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền; các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định; các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu tính thuế TNCN); doanh thu khác mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

2. Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu

a) Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu gồm tỷ lệ thuế GTGT và tỷ lệ thuế TNCN áp dụng chi tiết đối với từng lĩnh vực, ngành nghề theo hướng dẫn tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư này.

b) Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh hoạt động nhiều lĩnh vực, ngành nghề thì hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh thực hiện khai và tính thuế theo tỷ lệ thuế tính trên doanh thu áp dụng đối với từng lĩnh vực, ngành nghề. Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh không xác định được doanh thu tính thuế của từng lĩnh vực, ngành nghề hoặc xác định không phù hợp với thực tế kinh doanh thì cơ quan thuế thực hiện ấn định doanh thu tính thuế của từng lĩnh vực, ngành nghề theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

3. Xác định số thuế phải nộp

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN

Trong đó:

- Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều này .

- Tỷ lệ thuế GTGT và tỷ lệ thuế TNCN theo hướng dẫn tại Phụ lục I ban hành kèm Thông tư này.

Như vậy, cách tính thuế TNCN khi kinh doanh nhà trọ như sau:

Cách tính thuế:

Trong đó:

- Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC.

- Tỷ lệ thuế GTGT và tỷ lệ thuế TNCN theo hướng dẫn tại Phụ lục I ban hành kèm Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Lưu ý: Nếu tổng doanh thu từ cho thuê nhà dưới 100 triệu đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT theo quy định tại Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC.

>> Như đã đề cập ở trên: Thông tư 40/2021/TT-BTC hiện nay đã hết hiệu lực. Thay vào đó. căn cứ vào Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 có quy định về thuế TNCN đối với thu nhập từ kinh doanh như sau:

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

1.Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu năm theo mức quy định của Chính phủ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Chính phủ quy định mức doanh thu năm quy định tại khoản này căn cứ bối cảnh kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

2. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh của cá nhân cư trú có doanh thu năm trên mức quy định tại khoản 1 Điều này được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân (x) với thuế suất. Trong đó:

a) Thu nhập tính thuế được xác định bằng doanh thu của hàng hóa, dịch vụ bán ra trừ (-) đi chi phí liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh trong kỳ tính thuế;

b) Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên mức quy định tại khoản 1 Điều này đến 03 tỷ đồng: thuế suất 15%;

c) Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 03 tỷ đồng đến 50 tỷ đồng: thuế suất 17%;

d) Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 50 tỷ đồng: thuế suất 20%.

Thu nhập từ cho thuê bất động sản quy định tại khoản 4 Điều này không áp dụng cách tính thuế quy định tại khoản này.

3. Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên mức quy định tại khoản 1 Điều này đến 03 tỷ đồng được lựa chọn nộp thuế theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều này hoặc nộp thuế theo thuế suất nhân (x) với doanh thu tính thuế. Doanh thu tính thuế và thuế suất được xác định như sau:

a) Doanh thu tính thuế được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này;

b) Phân phối, cung cấp hàng hoá: thuế suất 0,5%;

c) Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: thuế suất 2%. Riêng hoạt động cho thuê tài sản, đại lý bảo hiểm, đại lý xổ số, đại lý bán hàng đa cấp: thuế suất 5%;

d) Sản xuất, vận tải, dịch vụ có gắn với hàng hoá, xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu: thuế suất 1,5%;

đ) Hoạt động cung cấp sản phẩm và dịch vụ nội dung thông tin số về giải trí, trò chơi điện tử, phim số, ảnh số, nhạc số, quảng cáo số: thuế suất 5%;

e) Hoạt động kinh doanh khác: thuế suất 1%.

4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Vì vậy dưới đây là cách tính thuế TNCN khi kinh doanh nhà trọ hiện nay như sau:

* Công thức tính thuế TNCN:

Trong đó:

- Thu nhập tính thuế = Doanh thu - Chi phí.

- Thuế suất:

+ Doanh thu năm từ mức Chính phủ quy định đến 03 tỷ đồng: Thuế suất 15%;

+ Doanh thu năm trên 03 tỷ đồng đến 50 tỷ đồng: Thuế suất 17%;

+ Doanh thu năm trên 50 tỷ đồng: Thuế suất 20%.

Lưu ý: Nếu doanh thu năm từ mức Chính phủ quy định đến 03 tỷ đồng được lựa chọn nộp thuế theo thuế suất nhân (x) với doanh thu tính thuế:

* Công thức tính thuế TNCN:

Hậu quả pháp lý khi trốn thuế TNCN bị phạt bao nhiêu tiền?

Theo Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP quy định về hậu quả pháp lý khi có hành vi trốn thuế:

- Phạt tiền 1 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế có từ một tình tiết giảm nhẹ trở lên khi thực hiện một trong các hành vi vi phạm sau đây:

+ Không nộp hồ sơ đăng ký thuế; không nộp hồ sơ khai thuế hoặc nộp hồ sơ khai thuế sau 90 ngày, kể từ ngày hết thời hạn nộp hồ sơ khai thuế hoặc kể từ ngày hết thời hạn gia hạn nộp hồ sơ khai thuế, trừ trường hợp quy định tại điểm b, c khoản 4 và khoản 5 Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP;

+ Không ghi chép trong sổ kế toán các khoản thu liên quan đến việc xác định số tiền thuế phải nộp, không khai, khai sai dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp hoặc tăng số tiền thuế được hoàn, được miễn, giảm thuế, trừ hành vi quy định tại Điều 16 Nghị định 125/2020/NĐ-CP;

+ Không lập hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ, trừ trường hợp người nộp thuế đã khai thuế đối với giá trị hàng hóa, dịch vụ đã bán, đã cung ứng vào kỳ tính thuế tương ứng; lập hóa đơn bán hàng hóa, dịch vụ sai về số lượng, giá trị hàng hóa, dịch vụ để khai thuế thấp hơn thực tế và bị phát hiện sau thời hạn nộp hồ sơ khai thuế;

+ Sử dụng hóa đơn không hợp pháp; sử dụng không hợp pháp hóa đơn để khai thuế làm giảm số thuế phải nộp hoặc tăng số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế được miễn, giảm;

+ Sử dụng chứng từ không hợp pháp; sử dụng không hợp pháp chứng từ; sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, giảm, số tiền thuế được hoàn; lập thủ tục, hồ sơ hủy vật tư, hàng hóa không đúng thực tế làm giảm số thuế phải nộp hoặc làm tăng số thuế được hoàn, được miễn, giảm;

+ Sử dụng hàng hóa thuộc đối tượng không chịu thuế, miễn thuế, xét miễn thuế không đúng mục đích quy định mà không khai báo việc chuyển đổi mục đích sử dụng, khai thuế với cơ quan thuế;

+ Người nộp thuế có hoạt động kinh doanh trong thời gian xin ngừng, tạm ngừng hoạt động kinh doanh nhưng không thông báo với cơ quan thuế, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 4 Điều 10 Nghị định 125/2020/NĐ-CP.

- Phạt tiền 1,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế thực hiện một trong các hành vi quy định tại khoản 1 Điều này mà không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ.

- Phạt tiền 2 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế thực hiện một trong các hành vi quy định tại khoản 1 Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP mà có một tình tiết tăng nặng.

- Phạt tiền 2,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế thực hiện một trong các hành vi quy định tại khoản 1 Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP có hai tình tiết tăng nặng.

- Phạt tiền 3 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế thực hiện một trong các hành vi quy định tại khoản 1 Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP có từ ba tình tiết tăng nặng trở lên.

- Biện pháp khắc phục hậu quả:

+ Buộc nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước đối với các hành vi vi phạm quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP.

Trường hợp hành vi trốn thuế theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 ,4, 5 Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP đã quá thời hiệu xử phạt thì người nộp thuế không bị xử phạt về hành vi trốn thuế nhưng người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tính trên số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước theo thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 8 Nghị định này.

+ Buộc điều chỉnh lại số lỗ, số thuế giá trị gia tăng đầu vào được khấu trừ trên hồ sơ thuế (nếu có) đối với hành vi quy định tại khoản 1, 2, 3, 4, 5 Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP.

Như vậy, thu nhập từ kinh doanh nhà trọ có thể phải chịu thuế TNCN nếu tổng doanh thu đạt từ 100 triệu đồng/năm trở lên. Việc nắm rõ quy định mức đóng thuế, cách tính thuế và mức xử phạt khi không thực hiện nghĩa vụ sẽ giúp cá nhân kinh doanh tuân thủ pháp luật và tránh những rủi ro không đáng có.

Lưu ý: Biện pháp xử phạt quy định tại Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP áp dụng cho cả cá nhân và tổ chức.