Chi tiết hướng dẫn kê khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản cho cá nhân hộ kinh doanh mới nhất 2026?

Chi tiết hướng dẫn kê khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản cho cá nhân hộ kinh doanh mới nhất 2026?

Dưới đây là thông tin chi tiết hướng dẫn kê khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản cho cá nhân hộ kinh doanh mới nhất 2026:

(1) Về thời hạn, cá nhân trực tiếp khai thuế có thể lựa chọn một trong hai phương thức: khai hai lần trong năm hoặc khai một lần theo năm.

- Nếu khai hai lần, hạn nộp hồ sơ lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31/7 của năm tính thuế và lần thứ hai là ngày 31/1 của năm tiếp theo.

- Nếu khai một lần, thời hạn chậm nhất là ngày 31/1 của năm kế tiếp.

Trường hợp tổ chức khai thay, thời hạn nộp hồ sơ sẽ căn cứ theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản.

Căn cứ pháp lý: Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP

(2) Về địa điểm nộp hồ sơ khai thuế, địa điểm này được xác định là cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê. Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản tại một hoặc nhiều tỉnh, thành phố khác nhau, người nộp thuế được phép lập một hồ sơ khai thuế tổng hợp và lựa chọn một cơ quan thuế nơi có bất động sản để nộp hồ sơ, trừ trường hợp đã có tổ chức thuê thực hiện khai thay, nộp thay. Tuy nhiên, nghĩa vụ nộp thuế vẫn phải thực hiện theo từng địa điểm có bất động sản cho thuê.

Căn cứ pháp lý: Điểm d khoản 4 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP

(3) Về doanh thu nộp thuế, theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC, hộ và cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, đồng thời thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.

Trường hợp doanh thu từ trên 500 triệu đồng/năm, cá nhân phải thực hiện nghĩa vụ thuế với hai khoản chính gồm: thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Trong đó:

- Thuế giá trị gia tăng được tính bằng 5% doanh thu

- Thuế thu nhập cá nhân được xác định = Doanh thu vượt trên 500 triệu đồng x thuế suất 5%

Đáng lưu ý, cá nhân được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê do mình lựa chọn, nhưng tổng mức được trừ không vượt quá 500 triệu đồng mỗi năm cho tất cả các hợp đồng.

Quy định cũng làm rõ cách xử lý trong trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau. Người nộp thuế được phép lựa chọn hợp đồng để áp dụng mức giảm trừ 500 triệu đồng.

Nếu hợp đồng đã chọn chưa trừ hết mức này, cá nhân có thể tiếp tục lựa chọn các hợp đồng khác để đảm bảo trừ đủ. Trường hợp trong hợp đồng có thỏa thuận bên thuê là người khai và nộp thuế thay, các nội dung này phải được ghi rõ, bao gồm cả số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân.

(4) Về đối tượng kê khai,

Căn cứ theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC,có hai trường hợp chính cụ thể như sau:

- Thứ nhất là hộ, cá nhân cho thuê bất động sản trực tiếp kê khai và nộp thuế với cơ quan thuế.

- Thứ hai là tổ chức thuê bất động sản thực hiện khai và nộp thuế thay cho cá nhân nếu trong hợp đồng có thỏa thuận.

Tuy nhiên, nếu cá nhân cho cá nhân khác thuê bất động sản thì người cho thuê bắt buộc phải trực tiếp thực hiện kê khai.

Hồ sơ khai thuế cũng được quy định cụ thể. Cá nhân trực tiếp kê khai sử dụng Tờ khai mẫu số 01/BĐS kèm theo phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản mẫu số 01/BK-BĐS. Trong khi đó, trường hợp tổ chức khai thay, nộp thay sẽ sử dụng mẫu số 01/TCKT và phụ lục bảng kê mẫu số 02/BK-KTBĐS.

Ngoài ra, với các hợp đồng cho thuê phát sinh trước ngày 1/1/2026 và còn thời hạn trên 6 tháng, nếu đã nộp thuế trước đó thì được phép khai điều chỉnh theo doanh thu thực tế phát sinh trong năm 2025, đồng thời thực hiện kê khai cho năm 2026 theo mẫu mới. Trường hợp doanh thu còn lại vượt 500 triệu đồng, cá nhân vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định và được xử lý phần thuế đã nộp trước đó.

Chi tiết hướng dẫn kê khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản cho cá nhân hộ kinh doanh mới nhất 2026? (Hình từ Internet)

Lưu ý về các mốc doanh thu đối với hộ kinh doanh thành lập mới trong năm?

Căn cứ Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP về chính sách và quản lý thuế với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.

Thuế cơ sở 11 thành phố Cần Thơ lưu ý các mốc doanh thu đối với hộ kinh doanh thành lập mới như sau

[1] Hết 6 tháng đầu năm, trường hợp doanh thu chưa đạt 500 triệu đồng, NNT thực hiện thông báo doanh thu 6 tháng đầu năm chậm nhất vào ngày 31/7 của năm đó.

[2] Hết tháng 12, trường hợp doanh thu lũy kế cả năm chưa đạt trên 500 triệu đồng, NNT thực hiện thông báo doanh thu chậm nhất vào ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo.

[3] Từ các năm tiếp theo, nếu doanh thu cả năm đó chưa đạt trên 500 triệu đồng, NNT thực hiện thông báo doanh thu 1 năm 1 lần chậm nhất vào ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo đó.

[4] Trường hợp NNT năm đầu tiên ra kinh doanh khi có doanh thu lũy kế năm vượt trên 500 triệu đồng thì thực hiện khai thuế theo quý kể từ quý phát sinh doanh thu trên 500 triệu đồng.

[5] Khi doanh thu đạt 1 tỷ đồng thì phải đăng ký sử dụng HĐĐT trong vòng 30 ngày kể từ ngày kết thúc quý phát sinh doanh thu vượt ngưỡng 1 tỷ đồng. Xuất hóa đơn từ thời điểm có thông báo chấp nhận của CQT, không xuất bù hóa đơn thời điểm trước đó. Tuy nhiên, việc kê khai doanh thu trên tờ khai phải đầy đủ cả trước và sau khi sử dụng hóa đơn.

[6] Khi doanh thu vượt 3 tỷ đồng ổn định phương pháp tính thuế đến hết năm. Từ năm tiếp theo chuyển phương pháp tính thuế TNCN theo thu nhập tính thuế (doanh thu - chi phí), cần mở 4 sổ kế toán và theo dõi chặt chẽ các khoản chi phí mua vào.

Ví dụ: hộ kinh doanh A bắt đầu kinh doanh từ ngày 01/01/2026.

(*) Trên đây là lưu ý các mốc doanh thu đối với hộ kinh doanh thành lập mới trong năm có thể tham khảo.

Cách tính thuế hộ kinh doanh 2026 mới nhất như thế nào?

Căn cứ tại Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 và Điều 12 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 quy định cách tính thuế TNCN và thuế GTGT cho hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh;

Căn cứ Điều 3, Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định phương pháp tính thuế và Chương III Nghị định 68/2026/NĐ-CP về việc khai, tính thuế, khấu trừ thuế, nộp thuế, sử dụng hóa đơn điện tử của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh;

Căn cứ Thông tư 152/2025/TT-BTС chế độ kế toán cho các hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.

Cách tính thuế hộ kinh doanh 2026 mới chi tiết đối với 4 nhóm hộ kinh doanh như sau:

>> Tải về 4 sổ tại đây <<