Quy định về thuế cho thuê tài sản mới nhất 2026 chi tiết như thế nào?

Quy định về thuế cho thuê tài sản mới nhất 2026 chi tiết như thế nào?

Xem thêm

>>> Mẫu sổ S2a HKD Excel Sổ doanh thu bán hàng hóa dịch vụ theo Thông tư 152 tải về ở đâu?

>>> Mẫu số S2b HKD file Excel Sổ doanh thu bán hàng hóa dịch vụ theo Thông tư 152 tải về ở đâu?

Dưới đây là quy định về thuế cho thuê tài sản mới nhất 2026:

[1] Ngưỡng doanh thu chịu thuế cho thuê tài sản

Theo quy định trước đây:

Căn cứ khoản 3 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định như sau:

Điều 4. Nguyên tắc tính thuế

[...]

3. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo hình thức nhóm cá nhân, hộ gia đình thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN được xác định cho một (01) người đại diện duy nhất của nhóm cá nhân, hộ gia đình trong năm tính thuế.

Đồng thời, tại khoản 25 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 quy định:

Điều 5. Đối tượng không chịu thuế

[...]

25. Hàng hóa, dịch vụ của hộ, cá nhân sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu hằng năm từ 200 triệu đồng trở xuống; tài sản của tổ chức, cá nhân không kinh doanh, không phải là người nộp thuế giá trị gia tăng bán ra; hàng dự trữ quốc gia do cơ quan dự trữ quốc gia bán ra; các khoản thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật về phí và lệ phí

Tuy nhiên theo quy định mới:

Căn cứ khoản 25 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 được sửa đổi bởi điểm b Khoản 1 Điều 1 Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi 2025 có hiệu lực từ ngày 01/01/2026 quy định như sau:

Hàng hóa, dịch vụ của hộ, cá nhân sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống; tài sản của tổ chức, cá nhân không kinh doanh, không phải là người nộp thuế giá trị gia tăng bán ra; hàng dự trữ quốc gia do cơ quan dự trữ quốc gia bán ra; các khoản thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật về phí và lệ phí.

Theo đó, tại Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định:

Điều 7. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

1. Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội điều chỉnh mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

[...]

Tại Điều 29 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định về hiệu lực như sau:

Điều 29. Điều khoản thi hành

1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2026, trừ quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Các quy định liên quan đến thu nhập từ kinh doanh, từ tiền lương, tiền công của cá nhân cư trú áp dụng từ kỳ tính thuế năm 2026.

[...]

Như vậy, theo quy định mới, cá nhân cho thuê tài sản chỉ phát sinh nghĩa vụ thuế khi doanh thu vượt quá mốc 500 triệu đồng/năm. Nếu doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống sẽ hoàn toàn không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

[2] Cách tính thuế cho thuê tài sản 2026

2.1 Cách tính thuế TNCN cho thuê tài sản 2026

Tại khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định như sau:

Điều 7. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

1. Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội điều chỉnh mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

[...]

4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Như vậy, cho thuê tài sản đóng thuế TNCN năm 2026 như sau:

- Doanh thu trong năm từ 500 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

- Doanh thu trong năm trên 500 triệu đồng thì thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định nhân (x) với thuế suất 5%. Công thức tính như sau:

2.1 Cách tính thuế GTGT cho thuê tài sản 2026

Căn cứ Khoản 1 Điều 7 Nghị định 181/2025/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 7. Giá tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản, gia công hàng hóa và hoạt động xây dựng, lắp đặt

1. Đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền cho thuê chưa có thuế giá trị gia tăng. Trong đó:

a) Số tiền cho thuê tài sản là giá thuê được quy định trong hợp đồng cho thuê tài sản.

b) Trường hợp cho thuê theo hình thức trả tiền thuê từng kỳ hoặc trả trước tiền thuê cho thời hạn thuê thì giá tính thuế là số tiền cho thuê trả từng kỳ hoặc trả trước cho thời hạn thuê chưa có thuế giá trị gia tăng.

[...]

Bộ Tài chính hiện đang lấy ý kiến dự thảo Nghị định về việc kê khai tính thuế và khấu trừ thuế, sử dụng hóa đơn điện tử của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh (lần 2): Tại đây

Công thức tính thuế GTGT cho thuê tài sản hộ kinh doanh có doanh thu trên 500 triệu/năm (dự kiến) như sau:

Điều 3. Thuế giá trị gia tăng

[...]

2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm trên 500 triệu đồng nộp thuế giá trị gia tăng theo phương pháp tính trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ % nhân với doanh thu quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Như vậy, Công thức tính Thuế GTGT dự kiến như sau:

VÍ DỤ MINH HOẠ:

Doanh thu 900 triệu/năm

GTGT = 900tr x 5% = 45 triệu;

TNCN (900tr-500tr) x 5% = 20 triệu

[3] Bỏ lệ phí môn bài từ năm 2026

Căn cứ Điều 10 Nghị quyết 198/2025/QH15 quy định chấm dứt việc thu, nộp lệ phí môn bài từ ngày 1.1.2026 cụ thể:

Điều 10. Hỗ trợ thuế, phí, lệ phí

[...]

7. Chấm dứt việc thu, nộp lệ phí môn bài từ ngày 01 tháng 01 năm 2026.

[...]

Như vậy, từ ngày 01 tháng 01 năm 2026 chính thức bãi bỏ lệ phí môn bài.

[4] Thuê tài sản của cá nhân trên 5 triệu cần chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt

Căn cứ tại điểm b khoản 1 Điều 9 Nghị định 320/2025/NĐ-CP quy định khi thuê tài sản của cá nhân để được tính vào chi phí được trừ khi tính thuế TNDN nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

- Có đủ chứng từ chi trả tiền theo quy định của pháp luật về kế toán, hóa đơn, chứng từ (trường hợp mua hàng hóa, dịch vụ của hộ kinh doanh không thuộc diện phải lập hóa đơn, nhưng có giá trị mua trong ngày từ 05 triệu đồng trở lên đối với từng hộ kinh doanh, thì phải thanh toán không dùng tiền mặt theo quy định)

- Có Bảng kê thu mua hàng hóa, dịch vụ, do người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền của doanh nghiệp ký và chịu trách nhiệm.

Như vậy, thuê tài sản của cá nhân trên 5 triệu đồng thì chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt là điều kiện để được tính vào chi phí được trừ khi tính thuế TNDN

Mẫu bảng kê mua hàng hóa, dịch vụ mua vào không có hóa đơn TẢI VỀ

Quy định về thuế cho thuê tài sản mới nhất 2026 chi tiết như thế nào? (Hình từ Internet)

Tờ khai thuế cho thuê tài sản mẫu 01 TTS mới nhất theo Thông tư 94 là mẫu nào?

Tờ khai thuế cho thuê tài sản mẫu 01 TTS được quy định tại Phụ lục 2 ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC được sửa đổi khoản 2 Điều 8 Thông tư 40/2025/TT-BTC và Điều 2 Thông tư 94/2025/TT-BTC là mẫu tờ khai thuế cho thuê tài sản áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân.

Dưới là Tờ khai thuế cho thuê tài sản mẫu 01 TTS mới nhất theo Thông tư 94 như sau:

Tải Tờ khai thuế cho thuê tài sản mẫu 01 TTS mới nhất theo Thông tư 94: Tại đây

Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo tháng hay sao?

Theo Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư 100/2021/TT-BTC quy định phương pháp tính thuế đối với một số trường hợp đặc thù như sau:

Điều 9. Phương pháp tính thuế đối với một số trường hợp đặc thù

1. Cá nhân cho thuê tài sản

a) Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ. Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.

b) Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch. Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

[...]

Như vậy, cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch.

Trên đây là Quy định về thuế cho thuê tài sản mới nhất 2026 chi tiết như thế nào?