TOÀN VĂN Công văn 4908 BTP BTTP hướng dẫn nghiệp vụ về đặt cọc, uỷ quyền và cho thuê lại tài sản đang thế chấp mới nhất 2026?
TẢI VỀ TOÀN VĂN Công văn 4908 BTP BTTP năm 2026
Ngày 01/7/2026, Bộ Tư pháp đã ban hành Công văn 4908/BTP-BTTP hướng dẫn nghiệp vụ về vấn đề đặt cọc, uỷ quyền và cho thuê lại đối với tài sản đang thế chấp, cụ thể như sau:
(1) Về vấn đề đặt cọc, uỷ quyền
- Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc bên nhận thế chấp hợp đồng mua bán/chuyển nhượng tài sản thế chấp (không phải là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh) không phải là điều kiện khi các bên giao kết hợp đồng đặt cọc.
Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định rõ về việc không được xác lập giao dịch đặt cọc liên quan đến tài sản đang được thế chấp, do đó, việc công chứng hợp đồng đặt cọc liên quan đến tài sản đang thế chấp không bắt buộc phải có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Việc xác định giao dịch đặt cọc có hợp pháp hay không, có thể công chứng được hay không còn tùy thuộc vào nội dung cụ thể của từng giao dịch.
Ví dụ: Trong trường hợp bên thế chấp xác lập giao dịch đặt cọc với người khác để bảo đảm thực hiện hợp đồng bán tài sản thế chấp (không phải là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh) trong thời gian tồn tại quan hệ thế chấp mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp là không phù hợp với quy định tại khoản 8 Điều 320, khoản 4 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Tuy nhiên, bên bảo đảm có thể giao kết giao dịch đặt cọc với người khác để đảm bảo giao kết, thực hiện hợp đồng nếu bên nhận thế chấp đồng ý hoặc tại hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận chỉ bán tài sản sau khi hoàn thành nghĩa vụ với bên nhận thế chấp, chấm dứt quan hệ thế chấp.
- Về vấn đề công chứng hợp đồng ủy quyền đối với tài sản đang thế chấp, Bộ luật Dân sự năm 2015 (từ Điều 134 đến Điều 143) không có quy định hạn chế về việc xác lập giao dịch ủy quyền liên quan đến tài sản đang thế chấp.
Việc thực hiện công chứng hợp đồng ủy quyền được thực hiện theo quy định của Luật Công chứng 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, các văn bản pháp luật khác có liên quan. Công chứng viên căn cứ quy định của pháp luật để xem xét, quyết định việc thực hiện hay không thực hiện việc công chứng hợp đồng ủy quyền đối với tài sản đang thế chấp cụ thể.
(2) Về vấn đề cho thuê tài sản
- Theo khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thế chấp có quyền: “Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản đang được thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết”.
Tuy nhiên, luật cũng ưu tiên nguyên tắc “tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận” giữa các bên tại khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015 (miễn là không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015 hoặc chủ thể phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập quy định tại khoản 3 Điều 134, Điều 21, Điều 125 Bộ luật Dân sự năm 2015…).
Như vậy, Bộ luật Dân sự năm 2015 không yêu cầu phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp trong trường hợp này, mà chỉ cần thông báo cho bên nhận thế chấp; đồng thời, phải đảm bảo các điều kiện là không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp.
- Về hợp đồng có nội dung “Bên thế chấp không được cho thuê, chuyển nhượng hoặc thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản thế chấp nếu chưa có biện pháp bảo đảm thay thế và chưa được ngân hàng chấp thuận bằng văn bản trong hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên thế chấp”.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 305 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Điều 121 và khoản 6 Điều 404 Bộ luật Dân sự năm 2015 về giải thích giao dịch dân sự, giải thích hợp đồng, theo đó: “Trường hợp bên soạn thảo đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên kia thì khi giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên kia”.
Tuy nhiên, việc xác định lợi ích các bên khi tham gia giao dịch hoặc giá trị của các giao dịch thuộc thẩm quyền của Tòa án.
>>> Xem đầy đủ tại Công văn 4908 BTP BTTP năm 2026 TẢI VỀ
TOÀN VĂN Công văn 4908/BTP-BTTP hướng dẫn nghiệp vụ về đặt cọc, uỷ quyền và cho thuê lại tài sản đang thế chấp mới nhất 2026? (Hình từ Internet)
Quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược được quy định thế nào?
Theo Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược được quy định như sau:
(1) Bên đặt cọc, bên ký cược có quyền, nghĩa vụ:
- Yêu cầu bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc, tài sản ký cược không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
- Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc, tài sản ký cược hoặc đưa tài sản đặt cọc, tài sản ký cược tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược đồng ý;
- Thanh toán cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược.
Chi phí hợp lý quy định tại điểm này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc, tài sản ký cược không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;
- Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược được sở hữu tài sản đặt cọc, tài sản ký cược quy định tại điểm b khoản 2 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP;
- Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.
(2) Bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược có quyền, nghĩa vụ:
- Yêu cầu bên đặt cọc, bên ký cược chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược;
- Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng; sở hữu tài sản ký cược trong trường hợp tài sản thuê không còn để trả lại cho bên nhận ký cược;
- Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược;
- Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc, tài sản ký cược khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc, bên ký cược;
- Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.
Bài viết này có hữu ích không?
- - Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected];
- - Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo;
- - Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc;
- - Mọi ý kiến thắc mắc về bản quyền của bài viết vui lòng liên hệ qua địa chỉ mail [email protected];
