|
BỘ XÂY DỰNG
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ
NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 07/VBHN-BXD
|
Hà Nội, ngày 29
tháng 8 năm 2014
|
THÔNG TƯ
QUY
ĐỊNH CỤ THỂ VÀ HƯỚNG DẪN THỰC HIỆN MỘT SỐ NỘI DUNG CỦA NGHỊ ĐỊNH SỐ
71/2010/NĐ-CP NGÀY 23 THÁNG 6 NĂM 2010 CỦA CHÍNH PHỦ QUY ĐỊNH CHI TIẾT VÀ HƯỚNG
DẪN THI HÀNH LUẬT NHÀ Ở
Thông tư số
16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và
hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23
tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà
ở, có hiệu lực kể từ ngày 16 tháng 10 năm 2010, được sửa đổi, bổ sung bởi:
1. Thông tư số
10/2013/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm 2013 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một
số nội dung về quản lý chất lượng công trình xây dựng, có hiệu lực kể từ ngày
09 tháng 9 năm 2013;
2. Thông tư số
14/2013/TT-BXD ngày 19 tháng 9 năm 2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một
số nội dung của Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 4 năm 2013 của Chính
phủ về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, có hiệu lực kể từ ngày 05
tháng 11 năm 2013;
3. Thông tư số
03/2014/TT-BXD ngày 20 tháng 02 năm 2014 của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung Điều
21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định
cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP
ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật Nhà ở, có hiệu lực kể từ ngày 08 tháng 4 năm 2014.
Căn cứ Nghị định số 17/2008/NĐ-CP ngày 04
tháng 02 năm 2008 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ
cấu tổ chức của Bộ Xây dựng;
Căn cứ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23
tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà
ở;
Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực
hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010
của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở như sau1:
Chương I
NHỮNG
QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều
chỉnh
Thông tư này quy định cụ thể và hướng dẫn
thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm
2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây
gọi tắt là Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) về sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở, quản
lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở.
Nhà ở thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định
số 71/2010/NĐ-CP và quy định tại Thông tư này bao gồm: nhà ở (nhà biệt thự, nhà
ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) được xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo
nhu cầu và cơ chế thị trường (kể cả nhà ở trong khu đô thị mới, khu du lịch
sinh thái, nghỉ dưỡng, công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp); nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước; nhà ở được xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo
cơ chế do Nhà nước quy định (nhà ở xã hội); nhà ở tái định cư; nhà ở riêng lẻ
của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị và nông thôn.
Điều 2. Đối tượng áp
dụng
Thông tư này áp dụng đối với các đối tượng
sau đây có liên quan đến lĩnh vực nhà ở tại Việt Nam:
1. Tổ chức, cá nhân trong nước;
2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài;
3. Các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến
lĩnh vực nhà ở.
Chương II
PHÁT
TRIỂN NHÀ Ở
Điều 3. Phân loại dự
án phát triển nhà ở
Dự án phát triển nhà ở quy định tại Điều 4 của
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP bao gồm các loại sau đây:
1. Dự án phát triển khu nhà ở với mục đích đầu
tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hệ thống hạ tầng xã hội, công
trình nhà ở và các công trình kiến trúc khác thuộc phạm vi của dự án.
2. Dự án phát triển nhà ở độc lập, bao gồm:
a) Dự án nhà ở cấp II trong dự án khu nhà ở
quy định tại khoản 1 Điều này hoặc trong dự án khu đô thị mới hoặc trong dự án
khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng;
b) Dự án nhà ở độc lập chỉ xây dựng một công
trình hoặc một cụm công trình nhà ở trong khu dân cư hoặc trong khu đô thị hiện
hữu đã có sẵn hệ thống hạ tầng kỹ thuật;
c) Công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn
hợp (làm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ).
Điều 4. Trình tự, thủ
tục lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại theo hình thức chỉ định
chủ đầu tư
1. Đối với trường hợp một khu đất để phát
triển nhà ở thương mại chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư dự án phát
triển nhà ở thì thực hiện như sau:
a) Trong thời hạn công bố thông tin về dự án
phát triển nhà ở thương mại theo quy định tại khoản 2 Điều 14 của Nghị định số
71/2010/NĐ-CP , nhà đầu tư có văn bản gửi (trực tiếp hoặc qua bưu điện) tới Sở
Xây dựng nơi có dự án đề nghị được tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án phát
triển nhà ở.
Nếu trong thời hạn quy định tại khoản 2 Điều 14
của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP mà chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư
dự án phát triển nhà ở thì Sở Xây dựng có văn bản yêu cầu nhà đầu tư đó nộp
trực tiếp tại Sở 02 bộ hồ sơ năng lực (bao gồm: bản sao giấy tờ theo quy định
tại Điều 12 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ; hồ sơ kinh nghiệm của nhà đầu tư; các
đề xuất của nhà đầu tư và tổng mức đầu tư tạm tính của dự án);
b) Trên cơ sở hồ sơ năng lực của nhà đầu tư,
Sở Xây dựng báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây
gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) thành lập Tổ chuyên gia có sự tham gia
của đại diện các Sở: Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư,
Tài chính, Kiến trúc - Quy hoạch (đối với các tỉnh, thành phố có Sở Kiến trúc -
Quy hoạch) để xem xét, đánh giá hồ sơ năng lực của nhà đầu tư. Trong trường hợp
nhà đầu tư có đủ điều kiện để làm chủ đầu tư dự án thì Sở Xây dựng có Tờ trình
kèm theo biên bản làm việc của Tổ chuyên gia báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đề
nghị công nhận chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở. Mẫu văn bản công nhận chủ đầu
tư được quy định tại phụ lục số 1 ban hành kèm theo Thông tư này.
Nếu nhà đầu tư không đủ điều kiện để làm chủ đầu
tư dự án thì Sở Xây dựng có văn bản thông báo để nhà đầu tư đó biết rõ lý do và
báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chỉ định nhà đầu tư khác làm chủ đầu
tư dự án;
c) Trường hợp nhà đầu tư được Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh công nhận làm chủ đầu tư dự án thì nhà đầu tư tổ chức lập và trình cơ
quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (đối với
khu vực dự án mới có quy hoạch tỷ lệ 1/2000) hoặc đề nghị chấp thuận bản vẽ
tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật
(sau đây gọi chung là bản vẽ tổng mặt bằng) của dự án đối với trường hợp không
thuộc diện phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy định của pháp luật
về quy hoạch.
Sau khi có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được
phê duyệt hoặc có bản vẽ tổng mặt bằng được chấp thuận thì chủ đầu tư làm thủ
tục đề nghị chấp thuận đầu tư và tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt dự án phát
triển nhà ở theo quy định tại Điều 7 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP , quy định
tại Điều 5, Điều 6 của Thông tư này và quy định của pháp
luật về xây dựng.
2. Đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử
dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, phù hợp với quy hoạch
xây dựng nhà ở và có văn bản đăng ký làm chủ đầu tư dự án thì thực hiện như sau:
a) Nhà đầu tư nộp trực tiếp tại Sở Xây dựng nơi
có dự án 02 bộ hồ sơ năng lực (bao gồm: bản sao giấy tờ chứng minh có quyền sử
dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai; bản sao giấy tờ theo
quy định tại Điều 12 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ; các đề xuất của nhà đầu tư
và tổng mức đầu tư tạm tính của dự án);
b) Sau khi tiếp nhận hồ sơ năng lực của nhà đầu
tư, Sở Xây dựng thực hiện thủ tục quy định tại điểm b khoản 1 Điều này. Nếu nhà
đầu tư không đủ điều kiện để làm chủ đầu tư dự án thì Sở Xây dựng có văn bản
thông báo để nhà đầu tư biết rõ lý do;
c) Trường hợp nhà đầu tư được Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh công nhận làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thì nhà đầu tư đó có
trách nhiệm thực hiện các công việc theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều này.
Điều 5. Trình tự, thủ
tục thẩm định và phê duyệt dự án phát triển nhà ở được đầu tư xây dựng bằng
nguồn vốn từ ngân sách nhà nước
1. Đối với dự án phát triển nhà ở có mức vốn đầu
tư từ 30 tỷ đồng trở lên, không tính tiền sử dụng đất (trừ trường hợp quy định
tại khoản 5 Điều này) thì chủ đầu tư phải nộp trực tiếp tại Sở Xây dựng nơi có
dự án 02 bộ hồ sơ đề nghị thẩm định và phê duyệt dự án phát triển nhà ở theo
quy định tại khoản 2 Điều này; trong trường hợp dự án phát triển nhà ở có vốn đầu
tư dưới 30 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất) và được Chủ tịch Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh ủy quyền cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt thì chủ đầu
tư nộp trực tiếp hồ sơ tại Phòng có chức năng quản lý nhà ở cấp huyện nơi có dự
án.
2. Hồ sơ đề nghị thẩm định và phê duyệt dự án
phát triển nhà ở bao gồm:
a) Tờ trình của chủ đầu tư trình Chủ tịch Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh (đối với dự án thuộc thẩm quyền phê duyệt của Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh) hoặc trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện (đối với dự án
thuộc thẩm quyền phê duyệt của Ủy ban nhân dân cấp huyện) đề nghị thẩm định và
phê duyệt dự án phát triển nhà ở theo mẫu quy định tại phụ lục số 2 ban hành
kèm theo Thông tư này;
b) Hồ sơ dự án phát triển nhà ở được lập theo
quy định tại Điều 6 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ;
c) Bản sao quyết định phê duyệt quy hoạch chi
tiết tỷ lệ 1/500 và các bản vẽ quy hoạch tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt; trường hợp không phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì
phải có bản sao bản vẽ tổng mặt bằng đã được cơ quan có thẩm quyền về quy hoạch
chấp thuận theo quy định của pháp luật về quy hoạch;
d) Bản sao văn bản giao chủ đầu tư dự án do
cơ quan có thẩm quyền cấp.
3. Sở Xây dựng hoặc Phòng có chức năng quản
lý nhà ở cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra, nếu đủ điều kiện thì tiếp nhận hồ
sơ và viết giấy biên nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả, nếu hồ sơ chưa đủ điều
kiện thì hướng dẫn để chủ đầu tư bổ sung giấy tờ, hoàn thiện hồ sơ một lần.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Sở Xây dựng hoặc
Phòng có chức năng quản lý nhà ở cấp huyện chủ trì thẩm định và lấy ý kiến góp
ý của các cơ quan: Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Kế hoạch và Đầu tư và
các cơ quan có liên quan khác (nếu thấy cần thiết); đối với cấp tỉnh thì Sở Xây
dựng lấy thêm ý kiến của Sở Kiến trúc - Quy hoạch (tại các tỉnh, thành phố có
Sở Kiến trúc - Quy hoạch) và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án. Thời gian
các cơ quan có liên quan trả lời ý kiến tối đa là 10 ngày, kể từ ngày nhận được
văn bản của Sở Xây dựng hoặc Phòng có chức năng quản lý nhà ở cấp huyện. Sau
khi có ý kiến của các cơ quan có liên quan, cơ quan chủ trì thẩm định lập Tờ
trình theo mẫu quy định tại phụ lục số 3 ban hành kèm theo Thông tư này báo cáo
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt dự án.
Trong trường hợp Sở Xây dựng được giao làm
chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thì Sở Xây dựng có trách nhiệm tổ chức lập dự
án, lấy ý kiến của các cơ quan liên quan theo quy định tại khoản này và có Tờ
trình đề nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt dự án theo nội dung
quy định tại phụ lục số 2 ban hành kèm theo Thông tư này.
4. Căn cứ vào yêu cầu đối với dự án phát
triển nhà ở quy định tại Điều 5 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP , trên cơ sở Tờ
trình của Sở Xây dựng (đối với cấp tỉnh) hoặc Phòng có chức năng quản lý nhà ở
cấp huyện (đối với cấp huyện) và ý kiến góp ý của các cơ quan có liên quan, Chủ
tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành
quyết định phê duyệt dự án phát triển nhà ở theo mẫu quy định tại phụ lục số 4
ban hành kèm theo Thông tư này. Chủ đầu tư trực tiếp đến nhận Quyết định phê
duyệt dự án phát triển nhà ở tại địa điểm tiếp nhận hồ sơ ghi trong giấy biên
nhận nộp hồ sơ.
5. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở bằng
nguồn vốn ngân sách trung ương (trừ dự án phát triển nhà ở do Thủ tướng Chính
phủ quyết định đầu tư) thì trước khi trình người quyết định đầu tư thẩm định và
phê duyệt dự án, chủ đầu tư nộp trực tiếp 02 bộ hồ sơ đề nghị chấp thuận đầu tư
tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án phát triển nhà ở để Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh chấp thuận đầu tư theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều
6 của Thông tư này.
Hồ sơ đề nghị chấp thuận đầu tư bao gồm: Tờ
trình của chủ đầu tư theo mẫu quy định tại phụ lục số 5 ban hành kèm theo Thông
tư này; bản sao văn bản giao chủ đầu tư dự án của cơ quan có thẩm quyền; bản
sao quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và các bản vẽ quy hoạch
chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong trường hợp
không phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì phải có bản sao bản vẽ tổng
mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền về quy hoạch chấp thuận theo quy định của
pháp luật về quy hoạch.
Căn cứ vào hồ sơ đề nghị chấp thuận đầu tư
của chủ đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản chấp thuận đầu tư theo mẫu
quy định tại phụ lục số 7 ban hành kèm theo Thông tư này. Sau khi Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh có văn bản chấp thuận đầu tư, chủ đầu tư tổ chức lập dự án để
trình người có thẩm quyền quyết định đầu tư thẩm định, phê duyệt dự án phát
triển nhà ở theo quy định tại Điều 7 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và quy định
tại Điều này.
6. Trường hợp sau khi dự án đã được phê duyệt
mà chủ đầu tư có đề xuất thay đổi một trong các nội dung của dự án quy định tại
khoản 4 Điều 7 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì chủ đầu tư phải có Tờ trình đề
nghị chấp thuận bổ sung nội dung dự án kèm theo hồ sơ dự án đã được phê duyệt
gửi Sở Xây dựng (nếu dự án thuộc diện Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt), gửi
Phòng có chức năng quản lý nhà ở cấp huyện (nếu dự án thuộc diện Ủy ban nhân
dân cấp huyện phê duyệt).
Sở Xây dựng hoặc Phòng có chức năng quản lý
nhà ở cấp huyện có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra, thẩm định và trình Chủ tịch
Ủy ban nhân dân cùng cấp có văn bản phê duyệt bổ sung nội dung dự án phát triển
nhà ở. Trong trường hợp không phê duyệt bổ sung thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ
phải có văn bản thông báo rõ lý do để chủ đầu tư biết.
Trường hợp dự án sử dụng vốn ngân sách trung
ương theo quy định tại khoản 5 Điều này mà chủ đầu tư đề nghị thay đổi nội dung
của dự án khác với nội dung văn bản chấp thuận đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh thì chủ đầu tư phải có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận
bổ sung trước khi trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt bổ sung nội dung thay đổi
của dự án.
7. Ủy ban nhân dân dân cấp tỉnh và cơ quan
chức năng của địa phương khi thực hiện thẩm định, phê duyệt dự án phát triển
nhà ở phải căn cứ vào quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP , quy định tại Nghị
quyết số 33/2008/NQ-CP ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Chính phủ về việc thực
hiện thí điểm một số thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng đối với dự án khu
đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp (sau đây
gọi tắt là Nghị quyết số 33/2008/NQ-CP), quy định tại Thông tư liên tịch số 30/2009/TTLT-BXD-BKH
ngày 27 tháng 8 năm 2009 của Bộ Xây dựng và Bộ Kế hoạch và Đầu tư quy định chi tiết
một số điểm tại Nghị quyết số 33/2008/NQ-CP (sau đây gọi tắt là Thông tư số
30/2009/TTLT-BXD-BKH) và quy định tại Thông tư này, không yêu cầu chủ đầu tư dự
án phát triển nhà ở phải làm thêm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đầu tư, đối với
dự án cấp II thì không yêu cầu chủ đầu tư phải làm thêm thủ tục đăng ký đầu tư.
8. Thời hạn cơ quan có thẩm quyền thực hiện
thẩm định, phê duyệt dự án hoặc chấp thuận bổ sung dự án phát triển nhà ở quy định
tại Điều này được thực hiện theo quy định tại Điều 7 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.
Việc thu lệ phí thẩm định dự án phát triển nhà ở được thực hiện theo quy định
hiện hành về lệ phí thẩm định dự án công trình xây dựng.
Điều 6. Trình tự, thủ
tục chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở được đầu tư xây dựng bằng nguồn
vốn không phải từ ngân sách nhà nước
1. Trình tự, thủ tục đề nghị chấp thuận đầu
tư dự án phát triển nhà ở (trừ dự án nhà ở cấp II) được đầu tư xây dựng bằng
nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước mà có số lượng nhà ở dưới 2.500 căn
(nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) được thực hiện theo quy định
sau đây:
a) Đối với trường hợp không phải đấu thầu lựa
chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở:
- Chủ đầu tư có trách nhiệm nộp trực tiếp 02
bộ hồ sơ đề nghị chấp thuận đầu tư tại Phòng có chức năng quản lý nhà ở cấp
huyện (đối với dự án phát triển nhà ở có số lượng dưới 500 căn), nộp trực tiếp
tại Sở Xây dựng (đối với dự án phát triển nhà ở có số lượng từ 500 căn đến dưới
2.500 căn).
Hồ sơ đề nghị chấp thuận đầu tư bao gồm: Tờ
trình của chủ đầu tư theo mẫu quy định tại phụ lục số 5 ban hành kèm theo Thông
tư này; bản sao các giấy tờ: văn bản công nhận chủ đầu tư dự án của Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh; giấy tờ theo quy định tại Điều 12 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ;
quyết định phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/2000 và các bản vẽ quy hoạch tỷ lệ
1/2000 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (đối với khu vực dự án chưa có
quy hoạch tỷ lệ 1/2000) hoặc bản sao quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ
lệ 1/500 và các bản vẽ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt (đối với khu vực dự án đã có quy hoạch tỷ lệ 1/2000); trong
trường hợp không phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì phải có bản sao
bản vẽ tổng mặt bằng đã được cơ quan có thẩm quyền về quy hoạch chấp thuận;
- Sở Xây dựng hoặc Phòng có chức năng quản lý
nhà ở cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra, nếu hồ sơ đủ điều kiện thì tiếp nhận
hồ sơ và ghi giấy biên nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả, nếu chưa đủ điều kiện
thì hướng dẫn để chủ đầu tư bổ sung, hoàn thiện hồ sơ một lần.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Sở Xây dựng hoặc
Phòng có chức năng quản lý nhà ở cấp huyện có trách nhiệm chủ trì thẩm tra, lấy
ý kiến góp ý của các cơ quan có liên quan: Tài nguyên và Môi trường, Tài chính,
Kế hoạch và Đầu tư và cơ quan có liên quan khác (nếu thấy cần thiết) theo thời
hạn quy định tại khoản 3 Điều này; đối với cấp tỉnh thì Sở Xây dựng lấy ý kiến
thêm của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án và Sở Kiến trúc - Quy hoạch (đối
với các tỉnh, thành phố có Sở Kiến trúc - Quy hoạch). Sau khi có ý kiến của các
cơ quan có liên quan, cơ quan chủ trì thẩm định lập Tờ trình theo mẫu quy định
tại phụ lục số 6 ban hành kèm theo Thông tư này đề nghị Ủy ban nhân dân cùng
cấp có văn bản chấp thuận đầu tư;
- Trên cơ sở Tờ trình của Sở Xây dựng hoặc
Phòng có chức năng quản lý nhà ở cấp huyện kèm theo hồ sơ đề nghị chấp thuận đầu
tư của chủ đầu tư, ý kiến góp ý của các cơ quan liên quan và căn cứ vào nội
dung quy định tại điểm b khoản 2 Điều 7 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP , Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện có văn bản chấp thuận đầu tư
theo mẫu quy định tại phụ lục số 7 ban hành kèm theo Thông tư này. Chủ đầu tư
trực tiếp đến nhận văn bản chấp thuận đầu tư tại địa điểm tiếp nhận hồ sơ ghi
trong giấy biên nhận nộp hồ sơ.
Trong văn bản chấp thuận đầu tư, ngoài các
nội dung quy định tại điểm b khoản 2 Điều 7 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì
cần nêu rõ các công trình hạ tầng xã hội thuộc diện chính quyền địa phương phải
bỏ vốn đầu tư xây dựng (công trình công lập) và thời hạn hoàn thành việc đầu tư
xây dựng các công trình này. Trường hợp quá thời hạn nêu trong văn bản chấp
thuận đầu tư mà chính quyền địa phương không thực hiện việc đầu tư xây dựng các
công trình hạ tầng xã hội này thì chủ đầu tư có quyền tiến hành đầu tư xây dựng
theo đúng mục đích đã được chấp thuận và được trừ vào nghĩa vụ tài chính phải
nộp cho Nhà nước hoặc chủ đầu tư được chuyển hình thức quản lý công trình đó từ
công lập sang hình thức ngoài công lập thuộc sở hữu của chủ đầu tư;
- Sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
chấp thuận đầu tư, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức lập và trình cơ quan có
thẩm quyền thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (đối với khu vực
dự án mới có quy hoạch tỷ lệ 1/2000), sau đó tổ chức lập, thẩm định và phê
duyệt dự án phát triển nhà ở theo quy định. Trong trường hợp khu vực dự án đã
có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt hoặc đã có bản vẽ tổng mặt
bằng được cơ quan có thẩm quyền về quy hoạch chấp thuận (đối với trường hợp
không phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500) thì chủ đầu tư tổ chức lập, thẩm
định và phê duyệt dự án phát triển nhà ở theo quy định;
b) Đối với trường hợp phải đấu thầu lựa chọn
chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở:
- Trường hợp dự án nhà ở có số lượng từ 500
căn đến dưới 2.500 căn thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức đấu thầu và trong
quyết định lựa chọn chủ đầu tư trúng thầu, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần nêu rõ
các nội dung chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở và quyết định này thay
thế cho văn bản chấp thuận đầu tư;
- Trường hợp dự án có số lượng nhà ở dưới 500
căn thì trước khi phát hành hồ sơ mời thầu, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Sở
Xây dựng có văn bản gửi lấy ý kiến chấp thuận đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp
huyện nơi có dự án theo quy định tại điểm a khoản 11 Điều 14 của Nghị định số 71/2010/NĐ-
CP. Hồ sơ gửi lấy ý kiến chấp thuận đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp huyện bao
gồm: văn bản của Sở Xây dựng gửi lấy ý kiến của Ủy ban nhân dân cấp huyện,
trong đó nêu rõ các nội dung quy định tại điểm b khoản 2 Điều 7 của Nghị định
số 71/2010/NĐ-CP ; bản sao quyết định phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/2000 và các
bản vẽ quy hoạch tỷ lệ 1/2000 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Sau khi có ý kiến chấp thuận đầu tư của Ủy
ban nhân dân cấp huyện thì Sở Xây dựng phát hành hồ sơ mời thầu và báo cáo Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư theo quy định;
- Đơn vị được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án
phát triển nhà ở có trách nhiệm tổ chức lập và trình cơ quan có thẩm quyền thẩm
định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, sau đó tổ chức lập, thẩm định
và phê duyệt dự án phát triển nhà ở theo quy định. Trong trường hợp không phải
lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì phải có bản vẽ tổng mặt bằng được cơ
quan có thẩm quyền về quy hoạch chấp thuận theo quy định của pháp luật về quy
hoạch.
2. Trình tự, thủ tục đề nghị chấp thuận chủ
trương đầu tư đối với dự án phát triển nhà ở (không phân biệt nguồn vốn đầu tư
và quy mô sử dụng đất, kể cả nhà ở trong khu đô thị mới) có số lượng nhà ở từ
2.500 căn trở lên (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) được thực
hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với trường hợp không phải đấu thầu lựa
chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở (trừ trường hợp do Thủ tướng Chính phủ
quyết định lựa chọn chủ đầu tư theo quy định tại khoản 5 Điều 73 của Nghị định
số 71/2010/NĐ-CP):
- Chủ đầu tư nộp trực tiếp 02 bộ hồ sơ tại Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh để xem xét, trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ
trương đầu tư dự án phát triển nhà ở.
Hồ sơ nộp tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bao
gồm: Tờ trình của chủ đầu tư theo mẫu quy định tại phụ lục số 8 ban hành kèm
theo Thông tư này; bản sao các giấy tờ (văn bản công nhận chủ đầu tư của cơ
quan có thẩm quyền; giấy tờ theo quy định tại Điều 12 của Nghị định số
71/2010/NĐ-CP ; quyết định phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/2000 và các bản vẽ quy
hoạch tỷ lệ 1/2000 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt);
- Căn cứ vào hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh kiểm tra và có văn bản gửi lấy ý kiến của các Bộ có liên
quan theo quy định tại khoản 3 Điều 7 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ;
- Trên cơ sở ý kiến trả lời của các Bộ có
liên quan, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm gửi 02 bộ hồ sơ báo cáo Thủ
tướng Chính phủ (bao gồm Tờ trình của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Thủ tướng
Chính phủ theo mẫu quy định tại phụ lục số 9 ban hành kèm theo Thông tư này và
các giấy tờ quy định tại khoản 3 Điều 7 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) để Thủ
tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phát triển nhà ở;
- Sau khi có ý kiến chấp thuận chủ trương đầu
tư của Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản thông báo (gửi
kèm theo văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ) để chủ đầu
tư tổ chức lập và trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt quy hoạch
chi tiết tỷ lệ 1/500, sau đó tổ chức lập dự án phát triển nhà ở để trình cơ
quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt (đối với dự án sử dụng nguồn vốn từ
ngân sách nhà nước) hoặc tổ chức thẩm định và phê duyệt dự án (đối với dự án sử
dụng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước).
b) Đối với trường hợp phải đấu thầu lựa chọn
chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở:
- Trước khi phát hành hồ sơ mời thầu, Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh phải gửi hồ sơ lấy ý kiến của các Bộ theo quy định tại điểm b khoản
11 Điều 14 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Sau khi có ý kiến trả lời của các Bộ
liên quan, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có Tờ trình báo cáo Thủ tướng Chính phủ
theo mẫu quy định tại phụ lục số 9 của Thông tư này kèm theo các giấy tờ quy định
tại điểm b khoản 11 Điều 14 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ;
- Sau khi Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ
trương đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng phát hành hồ sơ mời
thầu và tổ chức đấu thầu theo quy định. Quy trình và phương thức đấu thầu lựa
chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở được áp dụng như đối với trường hợp đấu
thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất khác;
- Đơn vị được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án
phát triển nhà ở có trách nhiệm lập và trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định và
phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, sau đó tổ chức lập dự án phát triển
nhà ở để trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt (đối với dự án sử
dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước) hoặc tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt
dự án (đối với dự án sử dụng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước).
3. Trường hợp dự án phát triển nhà ở đã được
phê duyệt mà có đề xuất thay đổi một trong các nội dung của dự án theo quy định
tại khoản 4 Điều 7 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì chủ đầu tư phải có Tờ
trình kèm theo hồ sơ dự án đã được phê duyệt đề nghị cơ quan có thẩm quyền chấp
thuận đầu tư chấp thuận bổ sung nội dung của dự án. Đối với dự án có số lượng
nhà ở từ 2.500 căn trở lên thì chủ đầu tư phải có Tờ trình kèm theo hồ sơ dự án
đã được phê duyệt đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để trình Thủ tướng
Chính phủ cho ý kiến chấp thuận bổ sung.
Trong trường hợp chủ đầu tư cấp II có đề nghị
thay đổi nội dung của dự án phát triển nhà ở mà khác với nội dung của văn bản
chấp thuận đầu tư do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư cấp I thì chủ đầu
tư cấp II phải có văn bản đề nghị chủ đầu tư cấp I có Tờ trình gửi cơ quan có
thẩm quyền đề nghị chấp thuận bổ sung nội dung dự án; nếu quá 30 ngày, kể từ
ngày nhận được văn bản của chủ đầu tư cấp II mà chủ đầu tư cấp I không có Tờ
trình đề nghị cơ quan có thẩm quyền chấp thuận bổ sung thì chủ đầu tư cấp II có
quyền trực tiếp đề nghị cơ quan có thẩm quyền chấp thuận bổ sung nội dung của
dự án. Sau khi nhận được Tờ trình của chủ đầu tư cấp II, cơ quan có thẩm quyền
thẩm định và có văn bản chấp thuận bổ sung, nếu không chấp thuận bổ sung thì
phải có văn bản thông báo rõ lý do để chủ đầu tư cấp II biết.
Trường hợp được cơ quan có thẩm quyền chấp
thuận bổ sung thì chủ đầu tư cấp II có văn bản thông báo gửi kèm bản sao văn
bản chấp thuận bổ sung cho chủ đầu tư cấp I biết; việc thay đổi nội dung dự án
trong trường hợp này phải phù hợp với quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.
4. Thời hạn cơ quan có thẩm quyền thực hiện
thủ tục chấp thuận đầu tư hoặc chấp thuận bổ sung nội dung dự án phát triển nhà
ở quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định tại Điều 7 của Nghị định
số 71/2010/NĐ-CP .
5. Số lượng bộ hồ sơ mà chủ đầu tư dự án phát
triển nhà ở phải nộp cho cơ quan có thẩm quyền để thẩm định và trình phê duyệt
dự án hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định tại Điều 5 và Điều
6 Thông tư này là 02 bộ; trường hợp cơ quan thẩm định phải gửi lấy ý kiến của
các cơ quan có liên quan thì khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ yêu
cầu chủ đầu tư sao thêm (bản phô tô) và chỉ sao những giấy tờ có trong hồ sơ
cần gửi lấy ý kiến.
6. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cơ quan chức
năng của địa phương khi thực hiện chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở phải
căn cứ vào quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP , quy định tại Nghị quyết số
33/2008/NQ-CP , Thông tư số 30/2009/TTLT-BXD-BKH và quy định tại Thông tư này, đối
với dự án trong nước thì không yêu cầu chủ đầu tư phải làm thêm thủ tục cấp
Giấy chứng nhận đầu tư, đối với dự án cấp II của chủ đầu tư trong nước thì
không yêu cầu phải làm thêm thủ tục đăng ký đầu tư.
7. Sở Xây dựng có trách nhiệm lập cơ sở dữ
liệu để tổng hợp, thống kê và theo dõi số lượng dự án phát triển nhà ở, dự án
khu đô thị mới, dự án khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng có đầu tư xây dựng nhà
ở; số lượng, loại nhà ở được xây dựng trong các dự án; số lượng, loại nhà ở và đối
tượng được phân chia nhà ở theo hợp đồng huy động vốn quy định tại Điều 8 của Thông tư này trên địa bàn.
Điều 7. Thực hiện dự
án phát triển nhà ở
1. Các chủ đầu tư
(cấp I và cấp II) có trách nhiệm thực hiện dự án phát triển nhà ở theo quy định
tại Điều 8 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP , chủ đầu tư phải triển khai đầu tư
xây dựng nhà ở theo đúng nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, đúng
nội dung văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các
quy định của pháp luật có liên quan.
2. Trường hợp chủ đầu
tư dự án phát triển nhà ở thương mại được giao đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
trong dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới thì phải hoàn
thành việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trước khi hoàn thành việc đầu tư xây
dựng nhà ở thương mại tại khu vực, địa điểm có nhà ở xã hội.
3. Quy định chủ đầu
tư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền chưa xây
dựng nhà ở nêu tại khoản 5 Điều 16 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP được áp dụng đối
với các dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị mới, dự án khu du lịch sinh
thái, nghỉ dưỡng tại các thành phố, thị xã (tính theo ranh giới hành chính,
không phân biệt khu vực đô thị và khu vực nông thôn) hoặc tại các khu đô thị
mới được quy hoạch thành thành phố, thị xã; đối với các khu vực khác thì chủ đầu
tư được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức bán nền nhưng
phải có đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật tương ứng trước khi ký hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
4. Khi kết thúc việc đầu
tư xây dựng nhà ở theo dự án thì chủ đầu tư phải thực hiện các quy định tại Điều
10 và Điều 11 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ; ngoài ra chủ đầu tư còn phải gửi
thêm báo cáo kết quả của dự án cho Sở Xây dựng nơi có dự án nhà ở để thực hiện
theo dõi, kiểm tra.
Điều 8. Huy động vốn để
đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
1. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở (kể cả
dự án khu đô thị mới, dự án khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, công trình nhà ở
có mục đích sử dụng hỗn hợp) nếu có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hệ
thống hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích đất để xây dựng nhà ở và đầu tư
xây dựng nhà ở trong dự án đó thì chỉ được thực hiện huy động vốn theo đúng các
hình thức và điều kiện quy định tại Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP .
2. Trường hợp huy động vốn thông qua hình
thức vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư đang hoạt động tại Việt
Nam thì thời điểm ký hợp đồng vay vốn do các bên thỏa thuận theo quy định của
pháp luật về ngân hàng, pháp luật về tổ chức tín dụng và các quy định khác có
liên quan.
3. Trường hợp huy động vốn thông qua hình
thức phát hành trái phiếu thì thời điểm phát hành trái phiếu và trình tự, thủ
tục phát hành trái phiếu được thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh
nghiệp và pháp luật về chứng khoán.
4. Quy định về điều kiện đã giải phóng mặt
bằng của dự án nêu tại điểm a khoản 3 Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP được
hiểu là khi chủ đầu tư cấp I đã thực hiện giải phóng xong mặt bằng đối với phần
diện tích đất sẽ chuyển nhượng cho chủ đầu tư cấp II (tính theo phân kỳ đầu tư
hoặc theo tiến độ thực hiện các tiểu dự án).
5. Đối với trường hợp huy động vốn theo hình
thức ký hợp đồng, văn bản góp vốn, hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng
hợp tác kinh doanh (sau đây gọi chung là hợp đồng góp vốn) theo quy định tại điểm
c và điểm d khoản 1 Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì các bên có thể thỏa
thuận phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc phân chia sản phẩm là
nhà ở hoặc thỏa thuận phân chia bằng cả lợi nhuận và sản phẩm nhà ở.
Trong trường hợp bên góp vốn được phân chia
sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho tất cả các hình thức
huy động vốn tối đa là 20% số lượng nhà ở thương mại trong mỗi dự án không phải
thông qua sàn giao dịch bất động sản (chủ đầu tư có thể thực hiện phân chia cả
ba loại nhà ở là nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư hoặc có thể phân
chia một hoặc hai loại nhà ở), nhưng trong hợp đồng góp vốn phải nêu rõ số
lượng nhà ở, loại nhà ở, diện tích nhà ở và vị trí nhà ở sẽ phân chia cho bên
tham gia góp vốn; số lượng nhà ở thương mại còn lại trong mỗi dự án sau khi
phân chia, chủ đầu tư phải thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua qua sàn giao
dịch bất động sản khi có đủ các điều kiện theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản
3 Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP .
Kể từ ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu
lực thi hành, trong phạm vi địa bàn của một tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức
phân chia sản phẩm là nhà ở (quy định tại điểm c khoản 1 Điều 9 của Nghị định
số 71/2010/NĐ-CP) một lần với số lượng một nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ
hoặc căn hộ chung cư); các trường hợp góp vốn còn lại thì hộ gia đình, cá nhân
chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu. Trong trường hợp tổ chức
tham gia góp vốn để được phân chia nhà ở sau đó phân chia lại nhà ở này cho các
hộ gia đình, cá nhân khác thì tổ chức này phải gửi danh sách các hộ gia đình,
cá nhân được phân chia lại nhà ở để chủ đầu tư đề nghị Sở Xây dựng xác nhận
danh sách theo quy định tại khoản 8 Điều này.
Bên được phân chia nhà ở không được chuyển
nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác trong thời gian
chưa ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư; nếu người được phân chia nhà ở
bị chết thì người được thừa kế sẽ tiếp tục được hưởng quyền được phân chia nhà
ở này. Người được phân chia nhà ở sau khi ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu
tư theo quy định tại khoản 2 Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP mà chuyển
nhượng hợp đồng hoặc bán lại nhà ở đó cho người khác thì phải thực hiện theo
quy định tại Điều 18 và Điều 20 của Thông tư này.
6. Việc tính số lượng 20% nhà ở của mỗi dự án
quy định tại khoản 5 Điều này được căn cứ vào tổng số nhà ở thương mại của dự
án phát triển khu nhà ở hoặc dự án khu đô thị mới hoặc dự án khu du lịch sinh
thái, nghỉ dưỡng (dự án cấp I) hoặc của dự án phát triển nhà ở độc lập (không
phải là dự án nhà ở cấp II) theo quy định như sau:
a) Trong trường hợp dự án có số lượng nhà ở
lẻ và không thể tính tròn thành một căn nhà ở để phân chia thì chủ đầu tư được
tính theo nguyên tắc làm tròn số sau khi phân chia (nếu từ 1/2 căn trở lên thì được
tính tròn thành một
căn, nếu dưới 1/2 căn thì không được tính
tròn thành một căn). Ví dụ: dự án có tổng số lượng nhà ở là 219 căn, nếu phân
chia 20% thì được 43,8 căn, chủ đầu tư chỉ được quyền phân chia tối đa là 44
căn; nếu dự án có tổng số lượng nhà ở là 212 căn mà phân chia 20% thì được 42,4
căn, chủ đầu tư chỉ được quyền phân chia tối đa là 42 căn;
b) Trong trường hợp chủ đầu tư thực hiện xây
dựng nhà ở theo tiến độ của dự án (chỉ xây dựng một nhà chung cư trước hoặc chỉ
xây dựng một lô nhà ở trước theo phân kỳ đầu tư) thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp
đồng góp vốn có phân chia sản phẩm nhà ở tối đa không quá 20% số lượng nhà ở
thương mại của nhà chung cư hoặc của lô nhà ở đó. Chủ đầu tư không được ký hợp đồng
góp vốn để phân chia trước 20% số lượng nhà ở đối với các nhà chung cư hoặc lô
nhà ở khác còn lại của dự án chưa khởi công xây dựng;
c) Trường hợp chủ đầu tư cấp I ký hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II để
xây dựng nhà ở thì chủ đầu tư cấp II được quyền ký hợp đồng góp vốn phân chia
sản phẩm nhà ở tối đa bằng 20% số lượng nhà ở thương mại mà mình đầu tư xây
dựng trên diện tích đất nhận chuyển nhượng từ chủ đầu tư cấp I theo hướng dẫn
tại các ví dụ dưới đây:
- Ví dụ 1: Doanh nghiệp A là chủ đầu tư dự án
phát triển nhà ở có số lượng nhà ở được xây dựng theo quy hoạch và dự án được
duyệt là 1.000 căn (trong đó có 800 căn nhà ở thương mại và 200 căn nhà ở xã
hội). Theo quy định thì doanh nghiệp A chỉ được ký hợp đồng góp vốn phân chia sản
phẩm nhà ở tối đa không quá 160 căn (bằng 20% của 800 căn nhà ở thương mại).
+ Trong trường hợp doanh nghiệp A chỉ đầu tư
kinh doanh hạ tầng (sau khi đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật sẽ chuyển
nhượng toàn bộ diện tích đất cho các chủ đầu tư cấp II) thì mỗi chủ đầu tư cấp
II sẽ được ký hợp đồng góp vốn phân chia sản phẩm nhà ở tối đa bằng 20% số
lượng nhà ở thương mại mà mình đầu tư xây dựng trên diện tích đất nhận chuyển
nhượng từ chủ đầu tư cấp I (ví dụ doanh nghiệp A chuyển nhượng cho 4 chủ đầu tư
cấp II là B, C, D, E, trong đó mỗi chủ đầu tư cấp II sẽ được xây dựng 200 căn
nhà ở thương mại thì từng chủ đầu tư cấp II sẽ được quyền ký hợp đồng góp vốn
phân chia sản phẩm nhà ở tối đa là 40 căn (bằng 20% của 200 căn), tổng số nhà ở
được ký hợp đồng góp vốn phân chia sản phẩm của 4 chủ đầu tư cấp II tối đa là
160 căn, bằng 20% của 800 căn nhà ở thương mại);
+ Trong trường hợp doanh nghiệp A chỉ chuyển
nhượng một phần đất cho 2 doanh nghiệp B và C (các chủ đầu tư cấp II) để xây
dựng 350 căn nhà ở thương mại theo quy hoạch; diện tích đất còn lại doanh
nghiệp A trực tiếp đầu tư xây dựng 450 căn nhà thương mại thì 2 doanh nghiệp B
và C sẽ được quyền ký hợp đồng góp vốn để phân chia nhà ở tối đa là 70 căn
(bằng 20% của 350 căn nhà thương mại), doanh nghiệp A được quyền ký hợp đồng
góp vốn phân chia sản phẩm cho các đối tượng tham gia góp vốn số lượng nhà ở
tối đa là 90 căn (bằng 20% của 450 căn nhà thương mại);
+ Trong trường hợp doanh nghiệp A ký hợp đồng
huy động vốn vượt quá giá trị số lượng nhà ở được phân chia (giả sử tổng giá
trị của 160 căn nhà ở được phép phân chia là 160 tỷ đồng, nhưng doanh nghiệp A
huy động 200 tỷ đồng theo hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh
doanh) thì doanh nghiệp A cũng chỉ được phép phân chia tối đa là 160 căn (bằng
160 tỷ đồng), còn lại 40 tỷ đồng tiền góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh
doanh thì doanh nghiệp A phải thực hiện phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ
phiếu) cho những người tham gia góp vốn.
- Ví dụ 2: Doanh nghiệp A là chủ đầu tư dự án
phát triển nhà ở độc lập (không phải là dự án cấp II) có số lượng nhà ở được
xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án được duyệt là 200 căn thì doanh nghiệp A
được quyền ký hợp đồng góp vốn phân chia sản phẩm với các bên tham gia góp vốn
tối đa không quá 40 căn.
7. Trường hợp đến ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP
có hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư cấp I chưa thực hiện bán, cho thuê hết số
lượng nhà ở trong dự án do mình làm chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về
kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư cấp I được ký hợp đồng góp vốn phân chia
sản phẩm nhà ở theo quy định tại Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP , nhưng
số lượng nhà ở phân chia cho bên tham gia góp vốn chỉ được tính trên số lượng
nhà ở còn lại chưa bán, chưa cho thuê qua sàn giao dịch bất động sản theo hướng
dẫn tại ví dụ dưới đây:
Ví dụ: Doanh nghiệp A là chủ đầu tư dự án
phát triển nhà ở có tổng số lượng nhà ở thương mại được xây dựng theo quy hoạch
là 800 căn, trong đó doanh nghiệp A đã xây dựng và ký hợp đồng bán thông qua
sàn giao dịch bất động sản được 400 căn, còn lại 400 căn đang được triển khai
xây dựng và chưa ký hợp đồng mua bán thì doanh nghiệp A chỉ được phép ký hợp đồng
góp vốn phân chia sản phẩm tối đa là 80 căn (bằng 20% của 400 căn thương mại
chưa bán).
8. Đối với trường hợp huy động vốn mà có thỏa
thuận phân chia nhà ở theo quy định tại khoản 5 Điều này thì chủ đầu tư đề nghị
Sở Xây dựng xác nhận việc phân chia nhà ở theo quy định sau đây:
a) Sau khi ký hợp đồng với bên tham gia góp
vốn, chủ đầu tư có văn bản đề nghị xác nhận kèm theo danh sách cá nhân đã ký
hợp đồng góp vốn phân chia sản phẩm nhà ở và nội dung dự án, quy hoạch đã được
phê duyệt, trong đó thể hiện tổng số lượng nhà ở của dự án nộp trực tiếp tại Sở
Xây dựng nơi có dự án nhà ở;
b) Trên cơ sở đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây
dựng có trách nhiệm căn cứ vào quy định tại Điều 9 và Điều 60 của Nghị định số
71/2010/NĐ-CP , quy định tại Điều này và căn cứ vào số lượng nhà ở theo quy
hoạch, hồ sơ dự án đã được phê duyệt để xác nhận danh sách được phân chia nhà ở
theo mẫu quy định tại phụ lục số 10 ban hành kèm theo Thông tư này;
c) Thời hạn để Sở Xây dựng xác nhận danh sách
được phân chia nhà ở tối đa là 20 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề
nghị của chủ đầu tư. Trường hợp sau khi tiếp nhận mà phát hiện danh sách do chủ
đầu tư đề nghị xác nhận vượt quá số lượng 20% nhà ở theo quy định hoặc có tên
cá nhân, hộ gia đình đã được xác nhận lần đầu (tính từ ngày Nghị định số
71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành) thì trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ
ngày nhận được văn bản đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải có văn bản yêu
cầu chủ đầu tư xác định lại danh sách được phân chia nhà ở; thời hạn chủ đầu tư
xác định lại danh sách được phân chia nhà ở không tính vào thời hạn Sở Xây dựng
xác nhận quy định tại điểm này.
Xác nhận của Sở Xây dựng về việc phân chia
nhà ở quy định tại khoản này được thay thế cho giấy xác nhận đã giao dịch qua
sàn giao dịch bất động sản và là cơ sở pháp lý để cơ quan có thẩm quyền cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở cho đối tượng mua nhà ở;
d) Hộ gia đình hoặc cá nhân đã được phân chia
một lần với số lượng một nhà ở theo quy định tại khoản 5 Điều này thì không được
xác nhận phân chia nhà ở lần thứ hai, kể cả trường hợp người được phân chia nhà
ở đã bán hoặc đã tặng cho nhà ở được phân chia lần đầu cho người khác; nếu
người được phân chia nhà ở đã chết thì người được thừa kế hợp pháp phải có đơn
gửi kèm theo bản sao giấy chứng tử và di chúc hợp pháp hoặc biên bản phân chia
di sản thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự hoặc bản án đã có hiệu lực
pháp luật cho chủ đầu tư để ký lại hợp đồng với người được thừa kế và có văn
bản đề nghị Sở Xây dựng xác nhận lại tên, địa chỉ của người được phân chia nhà
ở.
Các trường hợp phân chia số lượng nhà ở vượt
quá tỷ lệ 20% cho phép hoặc xác nhận một cá nhân, một hộ gia đình được phân
chia nhiều nhà ở trên địa bàn một tỉnh, một thành phố trực thuộc trung ương
hoặc cho phép sang tên chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở khi chưa đủ các
điều kiện theo quy định tại Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP đều không được
pháp luật công nhận; các tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm thì bị xử lý theo
quy định của pháp luật;
đ) Sở Xây dựng có trách nhiệm lập mục thông
tin trên Cổng thông tin điện tử (Website) của Sở và đăng công khai các thông
tin về tên, địa chỉ của các đối tượng được phân chia nhà ở, loại nhà ở, vị trí
nhà ở và số lượng nhà ở được phân chia trên Website trong thời hạn 03 ngày làm
việc, kể từ ngày xác nhận vào danh sách phân chia để người dân biết và theo
dõi. Định kỳ vào tháng 6 và tháng 12 hàng năm hoặc theo yêu cầu đột xuất, Sở
Xây dựng có trách nhiệm tổng hợp và báo cáo Bộ Xây dựng số lượng đối tượng được
phân chia nhà ở và số lượng, loại nhà ở phân chia theo quy định trên địa bàn.
9. Trường hợp chưa chuyển quyền sử dụng đất
từ chủ đầu tư cấp I sang chủ đầu tư cấp II theo quy định của pháp luật về đất đai
nêu tại điểm a khoản 3 Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP được hiểu là
trường hợp chủ đầu tư cấp II chưa nhận bàn giao đất từ chủ đầu tư cấp I (chưa
có biên bản bàn giao đất). Trong trường hợp này việc ký hợp đồng góp vốn phân chia
sản phẩm nhà ở của chủ đầu tư cấp II phải được sự đồng ý bằng văn bản của chủ đầu
tư cấp I.
Chủ đầu tư cấp II khi có văn bản gửi Sở Xây
dựng đề nghị xác nhận danh sách các đối tượng được phân chia sản phẩm nhà ở
theo quy định tại khoản 8 và thông báo về việc huy động vốn theo quy định tại khoản
11 Điều này thì phải gửi kèm theo bản sao biên bản bàn giao đất từ chủ đầu tư
cấp I, nếu chưa có biên bản bàn giao đất thì phải gửi bản sao văn bản đồng ý được
ký hợp đồng góp vốn phân chia sản phẩm nhà ở của chủ đầu tư cấp I.
10. Quy định xây dựng xong phần móng của công
trình nhà ở nêu tại điểm đ khoản 3 Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP được
áp dụng cho các loại nhà ở (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung
cư, kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp). Trong trường hợp chủ đầu
tư áp dụng biện pháp thi công top-down (thi công các sàn trên của công trình
nhà ở trước khi thi công phần đài giằng móng hoặc trước khi thi công mặt bằng
sàn của tầng thấp nhất của công trình) theo phương án thiết kế đã được phê
duyệt thì chủ đầu tư chỉ được bán nhà ở sau khi đã thi công xong mặt bằng sàn đầu
tiên của công trình nhà ở nhưng phải có biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc
xây dựng xong mặt bằng sàn này theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao biên
bản nghiệm thu kỹ thuật về việc đã xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở
(có đóng dấu xác nhận của chủ đầu tư vào bản sao) cho sàn giao dịch bất động
sản để sàn có cơ sở tổ chức bán nhà ở theo quy định của pháp luật.
11. Đối với trường hợp huy động vốn theo các
hình thức quy định tại các điểm b, c và điểm đ khoản 1 Điều 9 của Nghị định số
71/2010/NĐ-CP thì trước khi ký hợp đồng huy động vốn tối thiểu là 15 ngày, chủ đầu
tư phải có văn bản nêu rõ các nội dung quy định tại điểm e khoản 3 Điều 9 của
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP để thông báo cho Sở Xây dựng biết (việc thông báo
này là để Sở Xây dựng biết và theo dõi, kiểm tra, không yêu cầu phải có văn bản
chấp thuận của Sở Xây dựng mới được ký hợp đồng). Trong trường hợp phát hiện
chủ đầu tư thực hiện huy động vốn không đúng quy định tại Điều 9 của Nghị định
số 71/2010/NĐ-CP và quy định tại Điều này thì Sở Xây dựng phải có văn bản yêu
cầu chủ đầu tư dừng việc huy động vốn, hủy bỏ các hợp đồng huy động vốn đã ký
và thực hiện lại theo đúng quy định của pháp luật.
12. Hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư
hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh quy định tại Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP
phải thể hiện rõ các nội dung: các bên tham gia; hình thức huy động vốn; số
lượng vốn cần huy động; các kỳ huy động vốn; phương thức phân chia lợi nhuận
(bằng tiền hoặc bằng cổ phiếu) hoặc bằng sản phẩm nhà ở, nếu phân chia sản phẩm
là nhà ở thì phải nêu rõ loại nhà ở, vị trí, diện tích nhà ở được phân chia; thời
hạn hoàn trả vốn hoặc bàn giao nhà ở; quyền và nghĩa vụ của hai bên; giải quyết
tranh chấp và các thỏa thuận khác.
13. Các chủ đầu tư (cấp I và cấp II) chỉ được
ký hợp đồng huy động vốn để xây dựng nhà ở theo đúng các hình thức và điều kiện
huy động vốn quy định tại Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Các trường hợp
ký hợp đồng huy động vốn, phân chia sản phẩm là nhà ở không đúng với quy định
tại Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và quy định tại Điều này thì hợp đồng
đã ký không có giá trị pháp lý và không được pháp luật công nhận; bên vi phạm
bị xử lý theo quy định hiện hành của pháp luật.
Chương III
SỞ HỮU,
QUẢN LÝ, SỬ DỤNG VÀ GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở
Mục 1. SỞ HỮU, QUẢN
LÝ, SỬ DỤNG NHÀ Ở
Điều 9. Công nhận
quyền sở hữu nhà ở
1. Việc công nhận quyền sở hữu nhà ở cho các
tổ chức, cá nhân thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được thực hiện theo
quy định của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ
về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP , các văn bản hướng dẫn thi hành
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và quy định tại Thông tư này.
2. Khi đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thuộc diện quy định tại Điều
43 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì ngoài các giấy tờ chứng minh về việc tạo
lập nhà ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hộ gia đình, cá
nhân còn phải có thêm các giấy tờ theo quy định sau đây:
a)2 (được bãi bỏ)
b) Đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu cho từng căn hộ trong nhà ở riêng lẻ thuộc diện quy định tại khoản
3 Điều 43 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì phải có bản sao Giấy phép xây dựng
nhà ở đó (đối với trường hợp xây dựng nhà ở phải có Giấy phép xây dựng) kèm
theo các bản vẽ: bản vẽ mặt bằng của từng tầng và bản vẽ mặt bằng của từng căn
hộ do chủ nhà tự đo vẽ hoặc thuê tổ chức có chức năng về đo vẽ thực hiện đo vẽ.
Trong trường hợp do chủ nhà tự đo vẽ thì cơ quan cấp giấy chứng nhận phải tổ
chức kiểm tra về diện tích tối thiểu từng căn hộ, phần diện tích sử dụng chung,
diện tích sử dụng riêng theo quy định tại khoản 3 Điều 43 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP .
Điều 10. Quản lý, sử
dụng nhà ở công vụ
1. Nhà ở công vụ là nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước dùng để cho các đối tượng quy định tại Luật Nhà ở và Nghị định số
71/2010/NĐ-CP thuê và phải được quản lý chặt chẽ. Đơn vị được giao quản lý quỹ
nhà ở công vụ có trách nhiệm quản lý và thu tiền thuê nhà của người thuê nhà ở
theo đúng quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP .
2. Người thuê nhà ở công vụ có trách nhiệm sử
dụng nhà ở đúng mục đích, bảo quản nhà ở và tài sản kèm theo, thanh toán đầy đủ,
đúng hạn tiền thuê nhà cho đơn vị quản lý nhà ở công vụ theo thỏa thuận trong
hợp đồng thuê nhà ở.
3. Người có thẩm quyền quyết định đầu tư dự
án phát triển nhà ở công vụ quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà
ở công vụ.
4. Việc xác định giá cho thuê nhà ở công vụ được
thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 26 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Căn
cứ vào hướng dẫn về phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở công vụ, Sở Xây
dựng lập và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành khung giá cho thuê nhà ở
công vụ để áp
dụng thống nhất trên địa bàn. Trên cơ sở
khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, đơn vị được giao quản lý vận
hành quỹ nhà ở công vụ trình người quyết định đầu tư phê duyệt giá cho thuê nhà
ở công vụ do mình quản lý.
5. Việc quản lý, sử dụng nhà ở công vụ được
thực hiện theo hướng dẫn riêng của Bộ Xây dựng.
Điều 11. Quản lý, sử
dụng nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách
nhà nước
1. Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng
nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước được dùng để bán, cho thuê hoặc cho
thuê mua theo quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và các văn bản pháp luật
có liên quan đến việc phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên của các cơ sở đào
tạo, nhà ở công nhân khu công nghiệp và người có thu nhập thấp tại khu vực đô
thị.
Việc lựa chọn đối tượng được mua, được thuê, được
thuê mua nhà ở và việc quản lý vận hành nhà ở xã hội quy định tại Điều này được
thực hiện theo hướng dẫn tại Thông tư số 36/2009/TT-BXD ngày 16 tháng 11 năm
2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử
dụng nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
2. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội
quy định tại Điều này được sử dụng các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở
xã hội theo hướng dẫn tại Thông tư số 14/2009/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2009
của Bộ Xây dựng về thiết kế điển hình, thiết kế mẫu nhà ở sinh viên, nhà ở công
nhân, nhà ở cho người thu nhập thấp.
3. Phương pháp xác định giá bán, giá cho
thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo hướng dẫn tại Thông tư
số 15/2009/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2009 của Bộ Xây dựng về phương pháp xác định
giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, giá bán, giá cho thuê nhà ở cho
người thu nhập thấp.
4. Căn cứ vào hướng dẫn về phương pháp xác định
giá của Bộ Xây dựng, chủ đầu tư xây dựng giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê
mua nhà ở xã hội để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án thẩm định.
Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được Tờ trình đề nghị thẩm định giá
bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội của chủ đầu tư, Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức thẩm định và có văn bản thẩm định gửi chủ đầu
tư, trong đó nêu rõ các nội dung đồng ý và nội dung cần chỉnh sửa.
Sở Xây dựng hoặc cơ quan chuyên môn của tỉnh
theo chỉ đạo của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tham mưu giúp Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội do
chủ đầu tư xây dựng. Căn cứ vào văn bản thẩm định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh,
chủ đầu tư ban hành giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội để áp
dụng đối với nhà ở do mình đầu tư xây dựng.
Nếu quá 30 ngày mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
không có văn bản thẩm định thì chủ đầu tư được quyền ban hành giá bán, giá cho
thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội do mình đầu tư xây dựng. Chủ đầu tư có
trách nhiệm gửi cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh 01 bảng giá do mình ban hành.
Kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành,
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ tổ chức thẩm định và có văn bản thẩm định gửi chủ đầu
tư (không thực hiện phê duyệt) về giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công
nhân, nhà ở cho người thu nhập thấp, giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua
nhà ở cho người thu nhập thấp thuộc các dự án được đầu tư xây dựng bằng nguồn
vốn không phải từ ngân sách nhà nước.
5. Khi thẩm định để cho vay vốn đầu tư xây
dựng nhà ở xã hội, tổ chức tín dụng chỉ căn cứ vào nội dung hồ sơ dự án; trường
hợp chưa có ý kiến thẩm định về giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở
xã hội của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì căn cứ vào giá bán, giá cho thuê, giá
cho thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư xây dựng theo phương pháp xác định giá
do Bộ Xây dựng hướng dẫn.
Điều 12. Quản lý, sử
dụng nhà chung cư; quản lý, sử dụng nhà biệt thự tại khu vực đô thị
1. Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được
thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và Quyết định
số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng về ban hành Quy chế
quản lý sử dụng nhà chung cư.
2. Việc quản lý, sử dụng nhà biệt thự tại khu
vực đô thị được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và Thông
tư số 38/2009/TT-BXD ngày 08 tháng 12 năm 2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc
quản lý sử dụng nhà biệt thự tại khu vực đô thị.
Điều 13. Xây dựng,
quản lý nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân
1. Hộ gia đình, cá nhân khi xây dựng nhà ở
riêng lẻ phải chấp hành các quy định tại các Điều 41, 42, 43 và Điều 44 của
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và pháp luật về xây dựng.
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng
nhà ở riêng lẻ đảm bảo các yêu cầu theo quy định tại khoản 3 Điều 43 của Nghị định
số 71/2010/NĐ-CP khi bán từng căn hộ riêng biệt thì được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xem xét, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho từng căn hộ trong nhà ở đó. Sau khi thực
hiện bán căn hộ và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua
căn hộ thì quyền sử dụng đất (kể cả khuôn viên) của toàn bộ công trình nhà ở là
quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ như theo quy định về quyền sử
dụng đất đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu.
3. Việc bán, cho thuê các căn hộ quy định tại
khoản 2 Điều này không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản nhưng
hợp đồng mua bán căn hộ phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của
cơ quan có thẩm quyền mới có giá trị pháp lý.
Nội dung của hợp đồng mua bán, cho thuê căn
hộ ngoài yêu cầu phải tuân thủ các quy định tại Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP
và quy định tại Điều 21 của Thông tư này còn phải ghi rõ
thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu riêng và phần diện tích
thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu căn hộ; diện tích sàn căn hộ (thể hiện
theo cách ghi diện tích sàn căn hộ chung cư quy định tại khoản 2
Điều 21 của Thông tư này); diện tích sử dụng đất của tòa nhà, kể cả diện
tích khuôn viên (nếu có) thuộc quyền sử dụng chung của những người mua căn hộ; trách
nhiệm thanh toán các chi phí có liên quan trong quá trình sử dụng nhà ở (nếu
có), đối với các khoản phí dịch vụ thì không được thu cao hơn mức giá trần do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quy định, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Bên
bán nhà ở có trách nhiệm bảo hành căn hộ theo đúng quy định tại Điều 46 của
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP .
4. Việc quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung có
nhiều chủ sở hữu, nhà ở có nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng tại đô thị được
thực hiện theo Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tại đô thị do Bộ Xây dựng
ban hành.
Mục 2. QUẢN LÝ, SỬ
DỤNG NHÀ Ở XÃ HỘI ĐƯỢC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BẰNG NGUỒN VỐN TỪ NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC
Điều 14. Xét duyệt đối
tượng được thuê nhà ở xã hội được xây dựng bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước3 (được bãi bỏ)
Điều 15. Nội dung chi
phí cấu thành giá cho thuê nhà ở xã hội được xây dựng bằng nguồn vốn từ ngân
sách nhà nước4 (được bãi bỏ)
Điều 16. Phương pháp
xác định giá cho thuê nhà ở xã hội được xây dựng bằng vốn từ ngân sách nhà nước5 (được bãi bỏ)
Điều 17. Quản lý, sử
dụng nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước6 (được bãi bỏ)
Mục 3. GIAO DỊCH VỀ
NHÀ Ở
Điều 18. Giao dịch
nhà ở thương mại qua sàn giao dịch bất động sản
1. Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở
thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện thông qua
sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định tại Điều 60 của Nghị định số
71/2010/NĐ-CP và pháp luật về kinh doanh bất động sản, trừ trường hợp chủ đầu
tư thực hiện huy động vốn thông qua các hình thức quy định tại các điểm a, b, c
và điểm d khoản 1 Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP .
Đối với nhà ở thương mại của doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã có sàn
giao dịch bất động sản (không phân biệt nguồn gốc tạo lập nhà ở) mà không thực
hiện mua bán, cho thuê, cho thuê mua qua sàn theo đúng quy định tại Điều 60 của
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP , pháp luật về kinh doanh bất động sản và quy định
tại Điều này này thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý; trong trường hợp
mua bán hoặc cho thuê mua nhà ở thì người mua, người thuê mua nhà ở không được
Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi cho sàn giao
dịch bất động sản 01 bộ hồ sơ pháp lý chứng minh nhà ở thương mại đủ điều kiện được
giao dịch qua sàn bao gồm bản sao các loại giấy tờ sau đây: văn bản công nhận
chủ đầu tư dự án của cơ quan có thẩm quyền; quyết định phê duyệt quy hoạch và
bản vẽ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt hoặc bản vẽ tổng mặt
bằng của dự án (đối với trường hợp không phải lập quy hoạch tỷ lệ 1/500); quyết
định phê duyệt dự án; quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cấp cho cả dự án; giấy phép xây dựng đối với trường hợp nhà ở
phải có giấy phép xây dựng; bản vẽ thiết kế của từng loại nhà ở được bán, cho
thuê, cho thuê mua đã được phê duyệt; biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc đã
xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở theo quy định tại khoản
10 Điều 8 của Thông tư này.
Riêng đối với nhà ở xã hội được xây dựng để
bán, cho thuê, cho thuê mua cho các đối tượng quy định tại Điều 37 của Nghị định
số 71/2010/NĐ-CP thì không phải làm thủ tục giao dịch qua sàn giao dịch bất động
sản mà thực hiện theo quy định về bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội.
2. Sàn giao dịch bất động sản không được tham
gia đầu tư, kinh doanh nhà ở, không được mua nhà ở của chủ đầu tư để bán lại
cho người khác mà chỉ được tổ chức bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở theo ủy
quyền của doanh nghiệp có nhà ở và thực hiện kinh doanh các dịch vụ bất động
sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Sàn giao dịch
bất động sản có thể được chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại ủy quyền tìm kiếm đối
tác góp vốn đầu tư theo các hình thức quy định tại Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP .
Trường hợp sàn giao dịch bất động sản không phải
do chủ đầu tư thành lập (không trực thuộc chủ đầu tư) thì giữa chủ đầu tư và
sàn giao dịch bất động sản phải thực hiện ký hợp đồng ủy quyền bán, cho thuê,
cho thuê mua nhà ở qua sàn; nếu sàn giao dịch bất động sản do chủ đầu tư thành
lập (trực thuộc chủ đầu tư) thì chủ đầu tư ký văn bản ủy quyền cho sàn thực
hiện bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở do mình đầu tư xây dựng (văn bản này
thay cho hợp đồng ủy quyền). Hợp đồng, văn bản ủy quyền bán, cho thuê, cho thuê
mua nhà ở qua sàn phải nêu rõ các nội dung sau đây: loại nhà ở, số lượng, vị
trí nhà ở bán, cho thuê, cho thuê mua; giá bán, giá cho thuê, cho thuê mua đối
với từng loại nhà ở; phương thức bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở (bốc thăm
hoặc đấu giá); thời hạn đăng ký mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở; phí giao dịch
mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở qua sàn; thời hạn thông báo công khai về
việc mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở tại sàn và trên phương tiện thông
tin đại chúng của địa phương nơi có bất động sản; thời điểm tổ chức việc bán,
cho thuê, cho thuê mua nhà ở; trách nhiệm của các bên và các thông tin khác
liên quan đến nhà ở bán, cho thuê, cho thuê mua theo đúng quy định của pháp
luật về kinh doanh bất động sản. Các bên phải thực hiện ủy quyền theo mẫu hợp đồng,
văn bản ủy quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại qua sàn giao dịch
bất động sản quy định tại phụ lục số 11 ban hành kèm theo Thông tư này.
3. Sàn giao dịch bất động sản phải niêm yết
công khai tại sàn các giấy tờ sau: hợp đồng hoặc văn bản ủy quyền bán, cho
thuê, cho thuê mua nhà ở qua sàn; bảng giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua
nhà ở thương mại có đóng dấu xác nhận của chủ đầu tư và biên bản nghiệm thu kỹ
thuật đã xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở do chủ đầu tư cung cấp; sàn
giao dịch bất động sản có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin,
hồ sơ pháp lý liên quan đến nhà ở mua bán, cho thuê, cho thuê mua cho các tổ
chức, cá nhân có nhu cầu tham gia giao dịch tại sàn.
4. Sàn giao dịch bất động sản chỉ được tổ
chức bán nhà ở trên cơ sở hợp đồng, văn bản ủy quyền đã ký với doanh nghiệp có
nhà ở và sau khi chủ đầu tư đã xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở
(theo biên bản nghiệm thu kỹ thuật) quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 9 của Nghị
định số 71/2010/NĐ-CP và quy định tại khoản 10 Điều 8 của Thông
tư này.
5. Chỉ sau khi đã hoàn tất thủ tục mua bán
nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản (bên mua nhà ở đã được sàn giao dịch bất động
sản cấp giấy xác nhận giao dịch qua sàn theo quy định của pháp luật về kinh
doanh bất động sản) và sau khi đã có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có
bất động sản biết theo quy định tại điểm e khoản 3 Điều 9 của Nghị định số
71/2010/NĐ-CP thì doanh nghiệp có nhà ở mới được ký hợp đồng mua bán nhà ở với
bên mua nhà ở. Đối với trường hợp cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở thương mại
thì chủ đầu tư chỉ được ủy quyền giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản và ký
hợp đồng cho thuê, cho thuê mua khi đã có nhà ở được xây dựng xong (chủ đầu tư đã
được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở hoặc đã có biên bản hoàn công công
trình nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng).
Các trường hợp bán, cho thuê, cho thuê mua
nhà ở thương mại không đúng các quy định tại Điều 9 và Điều 60 của Nghị định số
71/2010/NĐ-CP , quy định tại Điều này và pháp luật về kinh doanh bất động sản
thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý; bên vi phạm bị xử lý theo quy định
của pháp luật, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị vi phạm. Sàn
giao dịch bất động sản không thực hiện đúng các quy định tại Điều này thì bị
tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh
sàn giao dịch bất động sản và bị xử phạt theo quy định hiện hành của pháp luật.
Sở Xây dựng hoặc cơ quan có thẩm quyền khi
phát hiện sàn giao dịch bất động sản có hành vi vi phạm các quy định về bán,
cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại qua sàn thì có quyền yêu cầu cơ quan
cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng
ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh sàn giao dịch bất động sản và có văn
bản báo cáo Bộ Xây dựng để xóa tên sàn giao dịch bất động sản này khỏi Website
của Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.
6. Trường hợp tổ chức, cá nhân đã mua nhà ở
thông qua sàn giao dịch bất động sản hoặc đã được phân chia nhà ở theo quy định
tại Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP mà bán lại nhà ở đó cho người khác
thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.
Đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động
sản mà bán lại nhà ở đã mua cho tổ chức, cá nhân khác thì còn phải tuân thủ các
quy định sau đây:
a) Nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư
thì phải thực hiện việc mua bán nhà ở theo đúng thủ tục quy định của Luật Nhà ở
và pháp luật về dân sự (bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở
do cơ quan có thẩm quyền cấp, các bên phải lập hợp đồng mua bán nhà ở và nộp
thuế cho Nhà nước theo quy định);
b) Nếu chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư
thì được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 20 của Thông tư này mà không bắt buộc phải thông
qua sàn giao dịch bất động sản.
7. Định kỳ ba tháng một lần và vào tháng 12
hàng năm hoặc theo yêu cầu đột xuất, sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm
tổng hợp và báo cáo Sở Xây dựng nơi mình hoạt động số lượng nhà ở thương mại đã
giao dịch qua sàn (mua bán, cho thuê, cho thuê mua), vị trí nhà ở giao dịch,
tên chủ đầu tư có nhà ở ủy quyền giao dịch qua sàn. Sở Xây dựng có trách nhiệm
tổng hợp và báo cáo Bộ Xây dựng kết quả giao dịch qua sàn theo định kỳ quy định
tại khoản này hoặc theo yêu cầu đột xuất.
Điều 19. Giao dịch về
nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài tại
Việt Nam
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực
hiện mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở hoặc nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở trong dự án phát triển nhà ở thương mại tại
Việt Nam (đối với trường hợp được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới
hình thức bán nền để hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng theo quy định của pháp
luật đất đai) phải có các giấy tờ chứng minh thuộc các đối tượng và đủ điều
kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 66 và Điều 67 của
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP .
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ cần
có giấy tờ chứng minh được phép cư trú tại Việt Nam theo quy định tại Điều 67
của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP là đủ điều kiện về cư trú để được quyền sở hữu
nhà ở tại Việt Nam, không yêu cầu phải có thời gian cư trú thực tế (cư trú liên
tục hoặc cư trú cộng dồn) từ đủ ba tháng trở lên tại Việt Nam mới được sở hữu
nhà ở.
2. Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước
ngoài không thuộc đối tượng, không đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
nếu được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở tại Việt Nam thì được quyền tặng cho
nhà ở đó cho các đối tượng khác được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam hoặc được
quyền bán nhà ở đó để hưởng giá trị. Thủ tục bán nhà ở để hưởng giá trị được
thực hiện theo quy định tại Điều 72 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP .
3. Việc xác nhận người có chuyên môn, kỹ năng
đặc biệt quy định tại điểm b khoản 2 Điều 66 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP được
thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:
a) Trường hợp chuyên môn, kỹ năng đặc biệt có
trong danh mục nghề do Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội Việt Nam quy định
thì người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt là người có tay nghề bậc cao nhất
theo quy định của nước cấp giấy chứng nhận tay nghề.
Người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt phải có
đơn đề nghị cấp giấy xác nhận kèm theo bản sao có công chứng giấy chứng nhận có
tay nghề bậc cao nhất gửi hiệp hội, hội nghề nghiệp của Việt Nam để được cấp
giấy xác nhận; trong trường hợp lĩnh vực đề nghị xác nhận chưa có hiệp hội hoặc
hội nghề nghiệp thì gửi đơn đến Bộ phụ trách lĩnh vực chuyên môn, kỹ năng để được
xác nhận;
b) Trường hợp chuyên môn, kỹ năng đặc biệt
không có trong danh mục nghề do Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội Việt Nam
quy định thì sau khi nhận được đơn, hiệp hội hoặc hội nghề nghiệp của Việt Nam
(trong trường hợp đã có hiệp hội hoặc hội nghề nghiệp) hoặc Bộ phụ trách lĩnh
vực (trong trường hợp chưa có hiệp hội hoặc hội nghề nghiệp) căn cứ vào các
tiêu chí và yêu cầu chuyên môn, kỹ năng đặc biệt do hiệp hội hoặc hội nghề
nghiệp của Việt Nam hoặc do Bộ phụ trách lĩnh vực đặt ra để cấp giấy xác nhận
cho người có đơn hoặc trả lời cho người có đơn biết rõ lý do (nếu không cấp
giấy xác nhận);
c) Hiệp hội, hội nghề nghiệp của Việt Nam được
cấp giấy xác nhận cho người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt theo quy định điểm
b khoản 2 Điều 66 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP là các hiệp hội, hội nghề
nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam và đang hoạt động
hợp pháp tại Việt Nam.
4. Ủy ban nhân dân cấp huyện khi thực hiện
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất hoặc khi làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người Việt Nam định
cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu một nhà ở tại Việt Nam phải có trách
nhiệm báo cáo Bộ Xây dựng theo mẫu quy định tại phụ lục số 12 và phụ lục số 13
ban hành kèm theo Thông tư này để Bộ Xây dựng thực hiện quản lý việc sở hữu một
nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 68 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP .
5. Tổ chức, cá nhân nước ngoài khi mua nhà ở
tại Việt Nam thì phải thực hiện theo quy định tại Nghị quyết số 19/2008/QH12
ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân
nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày
03 tháng 6 năm 2009 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị quyết này.
Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các đối
tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều này được
thực hiện theo quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều 20. Xử lý các
trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong dự án phát triển nhà ở,
dự án khu đô thị mới, dự án khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng
1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ
chức không có chức năng kinh doanh bất động sản chuyển nhượng hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai sau ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu
lực thi hành thì thực hiện theo quy định sau đây:
a) Các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp
đồng mua bán nhà ở để cơ quan công chứng chứng nhận theo mẫu quy định tại phụ
lục số 14 ban hành kèm Thông tư này. Khi đề nghị công chứng, các bên phải xuất
trình hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; nếu chuyển nhượng từ lần thứ
hai trở đi thì phải xuất trình văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở lần
trước;
b) Trên cơ sở văn bản chuyển nhượng hợp đồng được
lập theo quy định tại điểm a khoản này, một trong hai bên theo thỏa thuận nộp
bản sao các giấy tờ (gồm văn bản chuyển nhượng hợp đồng; bản sao biên lai nộp
tiền góp vốn, tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư và bản sao hợp đồng mua bán nhà ở
ký với chủ đầu tư) cho cơ quan thuế để làm thủ tục thu thuế thu nhập theo quy định
của pháp luật. Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuộc diện được miễn thuế thu
nhập thì phải có giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế;
c) Sau khi đã nộp thuế theo quy định, bên
nhận chuyển nhượng hợp đồng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng (gồm:
bản sao biên lai thuế thu nhập hoặc giấy tờ chứng minh về việc miễn thuế thu
nhập của cơ quan thuế; bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư và bản
gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có chứng nhận của công chứng) để chủ đầu
tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này. Trong thời hạn tối đa là 05
ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu
tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho
bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ
việc chuyển nhượng hợp đồng này.
Kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản
chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng
hợp đồng và trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng; bên nhận
chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên
chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư và được coi là
bên mua nhà ở kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng;
d) Trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng
mua bán nhà ở nhiều lần thì kể từ lần chuyển nhượng thứ hai trở đi, các bên đều
phải thực hiện thủ tục theo quy định tại các điểm a, b và điểm c khoản này. Bên
nhận chuyển nhượng hợp đồng lần sau có trách nhiệm tiếp nhận và lưu giữ các
giấy tờ liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng lần trước;
đ) Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lần cuối
(là tổ chức, cá nhân có đơn đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở) được đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Khi làm thủ tục
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở thì ngoài các giấy tờ theo quy định
của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất, chủ đầu tư (hoặc tổ chức, cá nhân đề nghị cấp
giấy chứng nhận) phải nộp cho cơ quan cấp giấy chứng nhận các giấy tờ có liên
quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định sau đây:
- Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa chủ đầu
tư với bên mua nhà ở lần đầu;
- Giấy tờ xác nhận đã giao dịch qua sàn giao
dịch bất động sản (đối với nhà ở tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã
có sàn giao dịch bất động sản) hoặc xác nhận về việc phân chia nhà ở của Sở Xây
dựng (đối với trường hợp được phân chia nhà ở) của bên mua nhà lần đầu;
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng có chứng
nhận của công chứng, có xác nhận của chủ đầu tư và biên lai nộp thuế thu nhập
theo quy định hoặc giấy tờ xác nhận được miễn thuế thu nhập theo quy định.
Trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua
bán nhà ở nhiều lần thì người đề nghị cấp giấy chứng nhận lần cuối phải nộp văn
bản chuyển nhượng hợp đồng và biên lai thu thuế của các lần chuyển nhượng trước
hoặc giấy tờ xác nhận được miễn thuế thu nhập cho cơ quan có thẩm quyền cấp
giấy chứng nhận theo hướng dẫn tại ví dụ dưới đây:
Ví dụ: Ông B ký hợp đồng mua bán nhà ở với
Công ty A theo hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, trong thời
gian chưa nhận bàn giao nhà ở mà ông B chuyển nhượng hợp đồng mua bán này cho
ông C thì B và C phải đi làm thủ tục công chứng văn bản chuyển nhượng, ông B
nộp thuế thu nhập (nếu có), sau đó đề nghị Công ty A xác nhận vào văn bản
chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại các điểm a, b và điểm c khoản này; nếu
ông C lại chuyển nhượng hợp đồng này cho ông D và ông D lại chuyển nhượng tiếp
cho ông E (E là người nhận chuyển nhượng cuối cùng) thì mỗi lần chuyển nhượng,
các bên phải đi làm thủ tục theo quy định như trên.
Khi Công ty A (hoặc ông E) đi làm thủ tục cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở thì phải nộp các giấy tờ có liên quan đến
chuyển nhượng hợp đồng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận: hợp đồng
mua bán nhà ở ký giữa Công ty A và ông B; 03 văn bản chuyển nhượng hợp đồng có
chứng nhận của công chứng và xác nhận của chủ đầu tư kèm theo 03 biên lai thu
thuế thu nhập (hoặc giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế của cơ quan thuế) cho 03
lần chuyển nhượng (giữa B và C, giữa C và D, giữa D và E); giấy xác nhận đã
giao dịch qua sàn giữa Công ty A và ông B (đối với nhà ở tại các tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương đã có sàn giao dịch bất động sản) hoặc xác nhận phân
chia nhà ở của Sở Xây dựng đối với trường hợp ông B được Công ty A phân chia
sản phẩm là nhà ở.
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nhận
chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trước ngày Nghị
định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng
của các lần chuyển nhượng phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị
trấn nơi có dự án nhà ở. Trong trường hợp không có xác nhận thì Ủy ban nhân xã,
phường, thị trấn niêm yết công khai trong thời hạn 60 ngày tại trụ sở Ủy ban
nhân dân xã, phường, thị trấn, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị cấp giấy chứng
nhận của người nhận chuyển nhượng cuối cùng; nếu quá thời hạn này mà nhà ở đó
không có tranh chấp thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có
tranh chấp để cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
cho người nhận chuyển nhượng cuối cùng.
Trước khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu đối với nhà ở, các bên phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo
quy định của pháp luật.
3. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản đã mua nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản hoặc tham gia góp vốn với chủ đầu
tư để được phân chia nhà ở mà bán lại nhà ở đó thì phải thực hiện theo quy định
sau đây:
a) Nếu doanh nghiệp được phân chia nhà ở theo
hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư thì chỉ được bán lại nhà ở đó sau khi
đã ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư theo quy định tại khoản 2 Điều 60
của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ;
b) Doanh nghiệp phải thực hiện bán nhà ở qua
sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Thông tư này và pháp luật về kinh
doanh bất động sản (không phân biệt đã nhận bàn giao nhà ở hoặc chưa nhận bàn
giao nhà ở từ chủ đầu tư). Khi bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản, doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản phải cung cấp cho sàn giao dịch bất động sản bản
sao các giấy tờ sau:
- Hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư;
- Xác nhận của Sở Xây dựng nơi có nhà ở (đối
với trường hợp được phân chia nhà ở) hoặc giấy xác nhận đã giao dịch qua sàn
giao dịch bất động sản (đối với trường hợp mua bán nhà ở qua sàn);
- Hồ sơ về nhà ở do chủ đầu tư cung cấp;
- Biên lai nộp tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư;
- Biên bản bàn giao nhà ở (nếu đã nhận bàn
giao nhà ở từ chủ đầu tư).
c) Các đối tượng đã mua nhà ở của doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định tại khoản này mà bán lại nhà ở đó
cho người khác thì phải tuân thủ quy định sau đây:
- Nếu là hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức
không có chức năng kinh doanh bất động sản và đã nhận bàn giao nhà ở từ bên bán
thì thực hiện thủ tục mua bán nhà ở theo quy định tại điểm a khoản
6 Điều 18 của Thông tư này. Trường hợp chưa nhận bàn giao nhà ở từ bên bán
thì thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại khoản
1 Điều này;
- Nếu là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh
bất động sản thì thực hiện thủ tục bán nhà ở theo quy định tại khoản này.
Điều 21. Hợp đồng về
nhà ở
1.7 Các giao dịch về nhà ở phải được lập
thành văn bản (gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều
93 của Luật Nhà ở, Bộ Luật dân sự, Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP , tuân
thủ các hợp đồng mẫu và nội dung của hợp đồng về nhà ở quy định tại các phụ lục
ban hành kèm theo Thông tư này.
Đối với hợp đồng mua
bán nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì các bên phải lập thành
bốn bản, một bản người mua lưu giữ, ba bản còn lại để chủ đầu tư làm thủ tục
nộp thuế, lệ phí trước bạ, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy
chứng nhận) cho người mua và để lưu giữ; hợp đồng mua bán nhà ở này có giá trị
pháp lý để xác định các quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở trong suốt quá
trình quản lý, sử dụng nhà ở đã mua, kể cả trường hợp bên mua nhà ở đã được cơ
quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.
2.8 Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư thương mại ký với chủ đầu tư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều
này, các bên còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở
hữu, sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung
cư; diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông
thủy) để tính tiền mua bán căn hộ; khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở; mức
phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà chung cư trong thời
gian chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Kèm theo hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư là Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư do chủ đầu tư ban hành,
bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ, mặt bằng tầng có căn hộ và mặt bằng nhà chung
cư có căn hộ mua bán đã được phê duyệt.
Diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích
thước thông thủy như ví dụ theo hình vẽ dưới đây và được ghi vào Giấy chứng
nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên
trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó,
không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có
cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ
diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ
mép trong của tường chung. Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ trong biên
bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ thực
tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký; biên bản bàn
giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời
của hợp đồng mua bán căn hộ".
3. Việc công chứng, chứng thực các hợp đồng
về nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, Luật Nhà ở, Nghị
định số 71/2010/NĐ-CP , pháp luật về dân sự và quy định tại Thông tư này.
Trường hợp ủy quyền quản lý, sử dụng, trông
coi nhà ở và ủy quyền bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho nhà ở (hoặc ủy
quyền định đoạt nhà ở) thì bên ủy quyền chỉ được lập văn bản ủy quyền và cơ
quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực chỉ được công chứng, chứng thực việc ủy
quyền này khi nhà ở đã được xây dựng xong (bên ủy quyền đã có một trong các
giấy tờ: giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở; biên bản bàn giao nhà ở hoặc
biên bản hoàn công công trình nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng).
4. Các mẫu hợp đồng về nhà ở được quy định
như sau: hợp đồng mua bán nhà ở được quy định tại phụ lục số 15, hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư thương mại được quy định tại phụ lục số 16, hợp đồng thuê
nhà ở thương mại được quy định tại phụ lục số 17, hợp đồng thuê nhà ở công vụ được
quy định tại phụ lục số 18, hợp đồng thuê nhà ở xã hội áp dụng cho các đối
tượng quy định tại các khoản 1, 2 và khoản 4 Điều 37 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP
được quy định tại phụ lục số 19, hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội áp dụng cho các
đối tượng quy định tại các khoản 1, 2, 3 và khoản 4 Điều 37 của Nghị định số
71/2010/NĐ-CP được quy định tại phụ lục số 20, hợp đồng tặng cho nhà ở được quy
định tại phụ lục số 21 và hợp đồng đổi nhà ở được quy định tại phụ lục số 22
ban hành kèm theo Thông tư này.
Riêng đối với hợp đồng thuê nhà ở sinh viên9,
hợp đồng thuê nhà ở công nhân khu công nghiệp thì thực hiện theo mẫu hướng dẫn
tại Thông tư số 13/2009/TT-BXD
ngày 30 tháng 6 năm 2009 của Bộ Xây dựng về việc cho thuê, quản lý vận hành nhà
ở sinh viên và nhà ở công nhân khu công nghiệp. Đối với hợp đồng mua bán căn hộ
nhà ở thu nhập thấp, hợp đồng thuê nhà ở căn hộ và hợp đồng thuê mua nhà ở căn hộ
thu nhập thấp thì thực hiện theo mẫu hướng dẫn tại Thông tư số 36/2009/TT-BXD
ngày 16 tháng 11 năm 2009 của Bộ Xây dựng về việc bán, cho thuê, cho thuê mua
và quản lý sử dụng nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
Đối với các mẫu và
nội dung các hợp đồng khác về nhà ở không quy định tại Thông tư này thì thực
hiện lập theo quy định của pháp luật về dân sự và các quy định pháp luật khác
có liên quan.
Chương
IV
QUẢN
LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ Ở
Điều 22. Lưu trữ và
quản lý hồ sơ về nhà ở
1. Hồ sơ về nhà ở được lưu trữ và quản lý bao
gồm các giấy tờ quy định tại Điều 66 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều 76 của
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP .
2. Người lập hồ sơ về nhà ở là chủ sở hữu
hoặc người đang quản lý, sử dụng nhà ở đó nếu không xác định được chủ sở hữu.
3. Cơ quan lưu trữ và quản lý hồ sơ về nhà ở được
quy định như sau:
a) Sở Xây dựng có trách nhiệm lưu trữ và quản
lý hồ sơ về nhà ở của tổ chức; nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam; nhà ở của cá nhân nước
ngoài mua theo quy định của pháp luật; nhà ở thuộc sở hữu chung của tổ chức và
cá nhân;
b) Phòng có chức năng quản lý nhà ở cấp huyện
có trách nhiệm lưu trữ và quản lý hồ sơ nhà ở của cá nhân trong nước; nhà ở của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
ở tại Việt Nam khi tham gia các giao dịch về nhà ở.
4. Nội dung lưu trữ và quản lý hồ sơ về nhà ở
bao gồm:
a) Lưu trữ và quản lý hồ sơ về nhà ở quy định
tại Điều này theo đúng quy định của pháp luật về lưu trữ hồ sơ;
b) Lập cơ sở dữ liệu quản lý hồ sơ bằng hệ
thống mạng máy tính để phục vụ cho việc thống kê, báo cáo kết quả thực hiện và
phục vụ yêu cầu quản lý nhà ở;
c) Cơ quan lưu trữ và quản lý hồ sơ nhà ở có
trách nhiệm cung cấp số liệu về nhà ở cho các cơ quan liên quan khi có yêu cầu
theo quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP .
Điều 23. Đào tạo, bồi
dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển, quản lý nhà ở và thị trường bất động
sản
1. Việc đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, công chức
làm việc trong lĩnh vực phát triển, quản lý nhà ở và thị trường bất động sản và
những cá nhân đang làm việc trong doanh nghiệp hoạt động quản lý vận hành nhà
chung cư được thực hiện theo quy định tại Điều 78 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP .
2. Nội dung đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn
nghiệp vụ cho cán bộ, công chức làm việc trong lĩnh vực nhà ở và thị trường bất
động sản bao gồm:
a) Xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển
nhà ở;
b) Lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở;
c) Lập, thẩm định, phê duyệt, chấp thuận đầu
tư dự án phát triển nhà ở;
d) Quản lý dự án nhà ở, quản lý nhà chung cư
sau đầu tư;
đ) Quản lý việc bảo trì, cải tạo, phá dỡ nhà
ở;
e) Quản lý việc bán, cho thuê, cho thuê mua
nhà ở xã hội, cho thuê nhà ở công vụ;
g) Lập và quản lý Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ tiết
kiệm nhà ở (nếu có);
h) Tổ chức điều tra, thống kê và xây dựng cơ
sở dữ liệu về nhà ở;
i) Quản lý các giao dịch về nhà ở, các hoạt động
kinh doanh bất động sản và các dịch vụ công về nhà ở;
k) Trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước
các cấp về lĩnh vực nhà ở.
3. Căn cứ vào nội dung đào tạo quy định tại khoản
2 Điều này, Học viện Cán bộ quản lý xây dựng và đô thị trực thuộc Bộ Xây dựng
có trách nhiệm phối hợp với Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản trực
thuộc Bộ Xây dựng lập kế hoạch, nội dung, chương trình đào tạo cụ thể và gộp
vào chương trình đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chung cho cán bộ, công chức ngành
xây dựng để trình Bộ trưởng Bộ Xây dựng phê duyệt.
Căn cứ vào kế hoạch, chương trình đào tạo,
bồi dưỡng của Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng các địa phương có trách nhiệm lập kế
hoạch, kinh phí đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, công chức làm việc trong lĩnh vực
nhà ở và thị trường bất động sản của địa phương (gồm cán bộ cấp xã, cấp quận và
cấp tỉnh) để trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và tổ chức đào
tạo theo chương trình đã được Bộ Xây dựng phê duyệt.
4. Đối với việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức
và chuyên môn nghiệp vụ về quản lý, vận hành nhà chung cư cho các cá nhân đang
làm việc trong các doanh nghiệp tham gia hoạt động quản lý, vận hành nhà chung
cư (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) thì Cục Quản lý nhà và
thị trường bất động sản trực thuộc Bộ Xây dựng có trách nhiệm phối hợp với các đơn
vị liên quan trực thuộc Bộ Xây dựng biên soạn chương trình, nội dung đào tạo để
trình Bộ Xây dựng thông qua, làm cơ sở cho việc đào tạo và cấp Giấy chứng nhận đã
hoàn thành khóa học về chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư cho
các đối tượng quy định tại khoản này.
Các đối tượng sau đây đang làm việc trong
doanh nghiệp tham gia hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư phải tham dự khóa
đào tạo: các thành viên Ban giám đốc doanh nghiệp, Tổ trưởng các Tổ: kỹ thuật,
an ninh, bảo vệ, an toàn phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường và Trưởng ca
vận hành nhà chung cư. Chậm nhất đến ngày 01 tháng 7 năm 2012, các đối tượng
thuộc diện quy định tại khoản này phải học qua lớp đào tạo và có Giấy chứng
nhận đã hoàn thành khóa học về chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung
cư; nếu quá thời hạn quy định tại khoản này mà các đối tượng thuộc diện phải
tham gia khóa đào tạo chưa có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học thì các cá
nhân và doanh nghiệp đó không được tham gia quản lý vận hành nhà chung cư.
Khuyến khích các cá nhân khác không thuộc các đối tượng quy định tại khoản này
tham gia khóa đào tạo này.
5. Giảng viên tham gia giảng dạy, đào tạo,
bồi dưỡng kiến thức về lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản quy định tại Điều
này phải là những người có năng lực chuyên môn, am hiểu các chính sách, pháp
luật về nhà ở và thị trường bất động sản, người có kinh nghiệm trong quản lý
nhà ở, thị trường bất động sản, kinh nghiệm trong quản lý nhà chung cư và có
trình độ sư phạm trong giảng dạy. Chỉ những cơ sở đào tạo đáp ứng đủ điều kiện
do Bộ Xây dựng quy định thì mới được tham gia đào tạo, bồi dưỡng kiến thức
trong lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản quy định tại Điều này.
6. Kinh phí đào tạo, bồi dưỡng kiến thức quy định
tại Điều này được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Cơ quan, tổ chức cử người tham dự khóa học
và các cá nhân có nhu cầu đào tạo có trách nhiệm thanh toán kinh phí cho cơ sở đào
tạo;
b) Trường hợp là cán bộ, công chức của các cơ
quan, tổ chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước thì kinh phí đào tạo của các
học viên được trích từ nguồn ngân sách cấp cho cơ quan, tổ chức đó.
Chương V
HIỆU LỰC
THI HÀNH10
Điều 24. Trách nhiệm
của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
1. Căn cứ vào quy định
của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và Quy chế hoạt động của Ban chỉ đạo Trung ương
về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có
trách nhiệm thành lập Ban chỉ đạo chính sách nhà ở và thị trường bất động sản
cấp tỉnh và các Tổ chuyên gia giúp việc cho Ban chỉ đạo cấp tỉnh.
2. Sắp xếp tổ chức và bố trí đủ cán bộ, công
chức để thực hiện tốt công tác quản lý và phát triển nhà ở theo quy định của
Luật Nhà ở, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và Thông tư này.
3. Chỉ đạo Sở Xây dựng thực hiện các nhiệm vụ
sau đây:
a) Phối hợp với các
cơ quan chức năng của địa phương xây dựng Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn
năm năm hoặc dài hơn báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để trình Hội đồng
nhân cấp tỉnh thông qua. Đối với các thành phố trực thuộc trung ương thì sau
khi trình Hội đồng nhân dân thành phố thông qua, Ủy ban nhân dân thành phố phải
trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở của địa
phương trước khi triển khai thực hiện;
b) Lập chương trình,
kế hoạch đào tạo, tập huấn về chuyên môn, nghiệp vụ trong lĩnh vực nhà ở và thị
trường bất động sản cho cán bộ, công chức tại địa phương; phối hợp với các cơ
quan thông tin đại chúng ở địa phương tổ chức tuyên truyền, phổ biến, giới
thiệu các quy định của Luật Nhà ở, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và Thông tư này để
nhân dân biết và thực hiện;
c) Phối hợp với các
cơ quan chức năng của địa phương thực hiện kiểm tra, theo dõi và xử lý theo
thẩm quyền hoặc báo cáo cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm trong
hoạt động đầu tư phát triển nhà ở của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, về
việc phân chia nhà ở theo hợp đồng huy động vốn, việc mua bán, cho thuê, cho
thuê mua nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn;
d) Phối hợp với Ủy
ban nhân dân cấp huyện lập cơ sở dữ liệu để tổng hợp, thống kê số lượng dự án
phát triển nhà ở, dự án khu đô thị mới, khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng; số
lượng, loại nhà ở được xây dựng trong từng dự án; số lượng, loại và đối tượng được
phân chia nhà ở theo quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và Thông tư này;
đ) Thực hiện các
nhiệm vụ khác thuộc trách nhiệm được giao quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP
và Thông tư này.
4. Bố trí kinh phí để
Sở Xây dựng thực hiện các nhiệm vụ: xây dựng Chương trình phát triển nhà ở của địa
phương; tổ chức tuyên truyền, giới thiệu, tập huấn pháp luật về nhà ở; lập cơ
sở dữ liệu để tổng hợp, thống kê các dự án nhà ở, số lượng nhà ở và việc mua
bán nhà ở trên địa bàn theo quy định của Thông tư này.
5. Chỉ đạo cơ quan
chức năng thực hiện lưu trữ và quản lý hồ sơ về nhà ở trên địa bàn theo quy định
của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và Thông tư này.
6. Sửa đổi, bổ sung
các văn bản quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền ban hành có liên quan đến nhà ở
cho phù hợp với quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và quy định tại Thông
tư này.
7. Ban hành giá dịch vụ
nhà chung cư để áp dụng thống nhất trên địa bàn; thẩm định giá bán, giá cho
thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội được xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ
ngân sách nhà nước do chủ đầu tư xây dựng.
8. Báo cáo cơ quan
cấp trên theo định kỳ hoặc theo yêu cầu đột xuất các vấn đề liên quan đến lĩnh
vực nhà ở trên địa bàn.
9. Thực hiện theo
thẩm quyền hoặc chỉ đạo các cơ quan chức năng của địa phương thực hiện các quy định
của Luật Nhà ở, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và quy định tại Thông tư này.
Điều 25. Trách nhiệm
của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản trực thuộc Bộ Xây dựng
1. Tham mưu giúp Bộ trưởng Bộ Xây dựng theo
dõi, đôn đốc và kiểm tra việc thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở
trong phạm vi cả nước.
2. Giúp Bộ trưởng Bộ Xây dựng thực hiện hướng
dẫn, giải đáp các khó khăn, vướng mắc thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng trong
quá trình triển khai thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở.
3. Nghiên cứu, xây dựng và trình Bộ trưởng Bộ
Xây dựng sửa đổi, bổ sung theo thẩm quyền hoặc đề xuất Bộ trưởng Bộ Xây dựng
trình cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung, ban hành các quy định của pháp luật
về nhà ở cho phù hợp với tình hình thực tế.
4. Tổng hợp, báo cáo kết quả thực hiện pháp
luật về nhà ở để Bộ Xây dựng báo cáo cơ quan cấp trên theo định kỳ hoặc đột
xuất.
5. Thực hiện các nhiệm vụ khác quy định tại Thông
tư này hoặc theo chỉ đạo của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
Điều 26. Hiệu lực thi
hành
1. Thông tư này có hiệu lực thi hành sau 45
ngày, kể từ ngày ký.
2. Kể từ ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có
hiệu lực thi hành, việc huy động vốn để đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ
thuật đối với phần diện tích đất xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong
các dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị mới, khu du lịch sinh thái, nghỉ
dưỡng được thực hiện theo quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và quy định
tại Thông tư này.
3. Đối với trường hợp chủ đầu tư đã nộp hồ sơ
đề nghị Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án phát triển nhà ở
trước ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành nhưng Ủy ban nhân
dân cấp có thẩm quyền chưa phê duyệt dự án thì xử lý như sau:
a) Trường hợp dự án phát triển nhà ở có số
lượng dưới 2.500 căn (không phân biệt nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ
chung cư) được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước thì Ủy ban nhân
dân cấp có thẩm quyền tiếp tục thực hiện phê duyệt dự án theo quy định của Nghị
định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
b) Trường hợp dự án phát triển nhà ở có số
lượng dưới 2.500 căn (không phân biệt nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ
chung cư) được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước
thì căn cứ vào nội dung của hồ sơ dự án, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản
chấp thuận đầu tư theo nội dung quy định tại phụ lục số 7 ban hành kèm theo Thông
tư này mà không yêu cầu chủ đầu tư phải lập Tờ trình chấp thuận đầu tư theo quy
định của Thông tư này. Sau khi có văn bản chấp thuận đầu tư của Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh, chủ đầu tư thực hiện thẩm định và phê duyệt dự án theo quy định của
pháp luật về xây dựng và theo nội dung văn bản chấp thuận đầu tư;
c) Trường hợp dự án phát triển nhà ở có số
lượng từ 2.500 căn trở lên (không phân biệt nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn
hộ chung cư, không phân biệt quy mô sử dụng đất và nguồn vốn đầu tư) thì Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh phải có Tờ trình gửi kèm hồ sơ dự án trình Thủ tướng Chính
phủ đề nghị chấp thuận việc đầu tư. Sau khi có ý kiến chấp thuận của Thủ tướng
Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện phê duyệt dự án (đối với dự án sử
dụng vốn ngân sách nhà nước) hoặc có văn bản thông báo để chủ đầu tư thẩm định
và phê duyệt dự án (đối với dự án sử dụng vốn không phải từ ngân sách nhà
nước).
4. Trường hợp dự án phát triển nhà ở đã được
phê duyệt trước ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành mà chủ đầu
tư có đề nghị thay đổi nội dung của dự án thì chủ đầu tư trình cơ quan đã phê
duyệt dự án trước đây thực hiện phê duyệt bổ sung. Trong trường hợp thay đổi
quy mô dự án, diện tích sử dụng đất dẫn đến thay đổi tổng số lượng nhà ở của dự
án từ 2.500 căn trở lên thì chủ đầu tư phải có Tờ trình đề nghị Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh xem xét, báo cáo Thủ tướng Chính phủ chấp thuận bổ sung sau đó mới được
phê duyệt bổ sung nội dung thay đổi của dự án.
5. Bãi bỏ quy định về huy động vốn để đầu tư
xây dựng nhà ở trong khu đô thị mới nêu tại Mục VIII của Thông tư số
04/2006/TT-BXD ngày 18 tháng 6 năm 2006 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Quy
chế khu đô thị mới ban hành theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01
năm 2006 của Chính phủ;
6. Thay thế khoản 1 và khoản 2 Điều 10 của
Thông tư số 15/2009/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn
phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ở cho
người thu nhập thấp và giá bán, giá cho thuê mua nhà ở cho người thu nhập thấp
thuộc các dự án có các thành phần kinh tế kinh tế tham gia đầu tư như sau:
“1. Tổ chức thẩm định và có văn bản thẩm định
giá bán, giá cho thuê, giá thuê mua nhà ở trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày
nhận được Tờ trình đề nghị thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua
nhà ở của chủ đầu tư”.
7. Bãi bỏ các Thông tư sau đây:
a) Thông tư số 13/2005/TT-BXD ngày 05 tháng 8
năm 2005 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thi hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15
tháng 7 năm 2005 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu công trình xây dựng;
b) Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01 tháng
11 năm 2006 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thi hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày
06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
Nhà ở;
c) Thông tư số 01/2009/TT-BXD ngày 25 tháng
02 năm 2009 của Bộ Xây dựng quy định một số nội dung về cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án
đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở.
8. Các quy định liên quan đến nhà ở (về quyền
sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở
và quản lý nhà nước về nhà ở) nêu trong các Thông tư hoặc Quyết định của Bộ,
ngành và trong các văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà khác với quy định
của Thông tư này thì thực hiện theo quy định tại Thông tư này.
9. Trong quá trình thực hiện, nếu có vướng
mắc đề nghị gửi ý kiến về Bộ Xây dựng để sửa đổi, bổ sung theo thẩm quyền hoặc để
trình Thủ tướng Chính phủ, Chính phủ xem xét, quyết định./.
|
Nơi nhận:
-
Thủ tướng, các Phó TT Chính phủ (để b/c);
- Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc CP;
- HĐND, UBND các tỉnh, TP trực thuộc TW;
- Văn phòng TW và các Ban của Đảng;
- Văn phòng Quốc Hội;
- Văn phòng Chủ tịch nước;
- VP BCĐ TW về phòng, chống tham nhũng;
- Hội đồng dân tộc và các Ủy ban của Quốc hội;
- Tòa án nhân dân tối cao;
- Viện Kiểm sát nhân dân tối cao;
- Kiểm toán Nhà nước;
- Ủy ban giám sát tài chính Quốc gia;
- Cơ quan Trung ương của các đoàn thể;
- Ngân hàng Chính sách Xã hội;
- Ngân hàng Phát triển Việt Nam;
- Sở Xây dựng các tỉnh, TP trực thuộc TW;
- Công báo, Cổng TTĐT của VP Chính phủ;
- Lưu VP, Cổng TTĐT thuộc Bộ XD; QLN (5b).
|
KT. BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG
Nguyễn Trần Nam
|
|
Nơi nhận:
-
Văn phòng Chính phủ (để đăng Công báo);
- Cổng TTĐT Chính phủ (để đăng tải);
- Trang thông tin điện tử của Bộ Xây dựng;
- Lưu: VT, PC, Cục QLN.
|
XÁC THỰC VĂN BẢN
HỢP NHẤT
KT. BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG
Nguyễn Trần Nam
|