Xác định doanh thu tính thuế cho thuê tài sản 2026 như thế nào theo quy định hiện hành?

Xác định doanh thu tính thuế cho thuê tài sản 2026 như thế nào theo quy định hiện hành?

Căn cứ theo Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP thì hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm trở lên phải chịu thuế GTGT từ 1/1/2026.

Công thức tính: Thuế GTGT = Doanh thu năm × 5%

Trong đó:

- Doanh thu nêu trên là doanh thu đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm trên 500 triệu đồng.

- Tỷ lệ thuế GTGT cho thuê nhà đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được quy định tại STT 2 Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 69/2025/TT-BTC là 5%.

Bên cạnh đó, tại Điều 7 Luật thuế thu nhập cá nhân 2025 thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động cho thuê tài sản sẽ được tính theo công thức sau:

Số thuế TNCN phải nộp = (doanh thu năm - 500 triệu đồng) x 5%

Đồng thời căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về doanh thu để xác định thuế thu nhập cá nhân như sau:

Doanh thu để xác định thuế thu nhập cá nhân

...

2. Doanh thu đối với một số trường hợp được quy định cụ thể như sau:

a) Đối với hoạt động gia công hàng hóa là tiền thu về hoạt động gia công bao gồm cả tiền công, chi phí về nhiên liệu, động lực, vật liệu phụ và chi phí khác phục vụ cho việc gia công hàng hóa;

b) Trường hợp bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ theo phương thức trả góp, trả chậm là tiền bán hàng hóa, dịch vụ trả tiền một lần, không bao gồm tiền lãi trả góp, tiền lãi trả chậm;

c) Trường hợp giao hàng hóa cho các đại lý là tổng số tiền bán hàng hóa;

d) Trường hợp nhận làm đại lý bán hàng đúng giá quy định của bên giao đại lý là tiền hoa hồng được hưởng theo hợp đồng đại lý;

đ) Đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần;

...

Theo quy định trên, doanh thu tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản 2026 của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê.

Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

(*) Trên đây là nội dung xác định doanh thu tính thuế cho thuê tài sản 2026 như thế nào theo quy định hiện hành?

Xác định doanh thu tính thuế cho thuê tài sản 2026 như thế nào theo quy định hiện hành? (Hình từ Internet)

Tờ khai 01 TTS Tờ khai thuế cho thuê tài sản được thay thế bởi tờ khai nào?

Tờ khai 01 TTS Tờ khai thuế cho thuê tài sản được quy định tại Phụ lục 2 ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC được sửa đổi khoản 2 Điều 8 Thông tư 40/2025/TT-BTC và Điều 2 Thông tư 94/2025/TT-BTC là mẫu tờ khai thuế cho thuê tài sản áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân.

Tuy nhiên, ngày 05/3/2026 Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 18/2026/TT-BTC Quy định hồ sơ thủ tục quản lý thuế đối với Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, cụ thể tại Điều 8 Thông tư 18/2026/TT-BTC quy định về điều khoản chuyển tiếp như sau:

Điều khoản chuyển tiếp

1. Đối với trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 18 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP ngày 05/03/2026 của Chính phủ thì được khai điều chỉnh theo Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản Mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư số 40/2021/TT-BTC ngày 01 tháng 6 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo doanh thu chịu thuế thực tế phát sinh trong năm 2025 và khai doanh thu năm 2026 theo Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản Mẫu số 01/BĐS ban hành kèm theo Thông tư này.

...

Theo đó, 02 mẫu tờ khai thuế cho thuê tài sản mới nhất 2026 thay thế mẫu 01/TTS là Mẫu 01/BĐS (đối với cho thuê bất động sản) và Mẫu 01/CNKD (đối với cho thuê tài sản khác) quy định tại Thông tư 18/2026/TT-BTC. Cụ thể:

>> Tải về Mẫu 01/BĐS mẫu tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản

>> Tải về Mẫu tờ khai thuế cho thuê tài sản khác là mẫu 01/CNKD

Lưu ý: Mẫu Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản Mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC vẫn được sử dụng để khai điều chỉnh đối với doanh thu phát sinh trong năm 2025 đối với trường hợp tại khoản 3 Điều 18 Nghị định 68/2026/NĐ-CP.

Đối với doanh thu từ năm 2026 trở đi, cá nhân cho thuê bất động sản sẽ thực hiện khai thuế theo Mẫu số 01/BĐS ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.

Cho thuê tài sản có phải khai báo tài khoản ngân hàng không?

Căn cứ tại Điều 4 Thông tư 18/2026/TT-BTC quy định về việc khai báo tài khoản ngân hàng như sau:

Hồ sơ thông báo doanh thu, kê khai thuế

1. Hồ sơ thông báo doanh thu, kê khai thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh

...

d) Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh đang hoạt động thuộc đối tượng quy định tại điểm b khoản 4 Điều 17 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP gửi Thông báo số tài khoản/số hiệu ví điện tử theo Mẫu số 01/BK-STK ban hành kèm theo Thông tư này chậm nhất là ngày 20 tháng 4 năm 2026.

Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh đang hoạt động thuộc đối tượng quy định tại điểm a khoản 4 Điều 17 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP gửi Thông báo số tài khoản/số hiệu ví điện tử theo Mẫu số 01/BK-STK ban hành kèm theo Thông tư này kèm theo Tờ khai thuế đầu tiên của năm 2026.

Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh mới ra kinh doanh gửi Thông báo số tài khoản/số hiệu ví điện tử theo mẫu số 01/BK-STK ban hành kèm theo Thông tư này kèm theo Thông báo doanh thu hoặc Tờ khai thuế đầu tiên của năm 2026.

Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh khi thay đổi thông tin số tài khoản/số hiệu ví điện tử thì thông báo cho cơ quan thuế theo quy định của pháp luật quản lý thuế.

...

Dẫn chiếu đến điểm b khoản 4 Điều 17 Nghị định 68/2026/NĐ-CP nêu như sau:

Trách nhiệm thi hành

...

4. Cơ quan thuế thực hiện rà soát cơ sở dữ liệu của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh của năm 2025 để hướng dẫn:

a) Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh đã thực hiện nộp thuế theo phương pháp khoán hoặc phương pháp kê khai trong năm 2025 có mức doanh thu trên 500 triệu đồng thực hiện kê khai, nộp thuế của năm 2026 theo quy định tại Điều 10 Nghị định này;

b) Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh đã nộp thuế theo phương pháp khoán hoặc phương pháp kê khai trong năm 2025, có doanh thu từ 500 triệu đồng trở xuống thực hiện thông báo doanh thu của năm 2026 theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định này.

Trường hợp cho thuê tài sản đã nộp thuế theo phương pháp khoán hoặc phương pháp kê khai trong năm 2025 có doanh thu từ 500 triệu đồng trở xuống thì phải gửi Thông báo số tài khoản/số hiệu ví điện tử (hay khai báo tài khoản ngân hàng) theo Mẫu số 01/BK-STK TẢI VỀ ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC chậm nhất là ngày 20 tháng 4 năm 2026.