Hướng dẫn chính sách thuế đối với hoạt động chuyển nhượng theo Công văn 1046/DON-QLDN1?

Hướng dẫn chính sách thuế đối với hoạt động chuyển nhượng theo Công văn 1046/DON-QLDN1?

Căn cứ Điều 39 đến Điều 43 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản;

Căn cứ khoản 3 Điều 9 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 quy định về thuế suất;

Căn cứ Điều 3 và khoản 3 Điều 7 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 quy định về thu nhập chịu thuế, xác định thu nhập tính thuế;

Căn cứ điểm đ, điểm e khoản 4 và điểm b khoản 6 Điều 8 Nghị định 126/2020/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung theo khoản 3 Điều 1 Nghị định 91/2022/NĐ-CP quy định các loại thuế khai theo tháng, khai theo quý, khai theo năm, khai theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế và khai quyết toán thuế;

Căn cứ khoản 2 Điều 17 Nghị định 320/2025/NĐ-CP quy định chi phí được trừ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Đồng thời tham khảo nội dung hướng dẫn tại Công văn 1046/DON-QLDN1 năm 2026 Tải về Thuế tỉnh Đồng Nai đã có nội dung lưu ý về chính sách thuế đối với hoạt động chuyển nhượng, cụ thể:

(1) Trường hợp Công ty đã thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sau đó thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản trên đáp ứng điều kiện của pháp luật quy định tại Điều 39 đến Điều 43 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì được xác định là hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản thuộc thu nhập chịu thuế theo quy định tại Điều 3 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025.

(2) Trường hợp hoạt động sản xuất, kinh doanh bị lỗ thì công ty được bù trừ số lỗ vào thu nhập chịu thuế của các hoạt động sản xuất, kinh doanh có thu nhập do doanh nghiệp tự lựa chọn (trừ thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư không bù trừ với thu nhập của hoạt động sản xuất, kinh doanh đang được hưởng ưu đãi thuế). Phần thu nhập còn lại sau khi bù trừ áp dụng mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp của hoạt động sản xuất, kinh doanh còn thu nhập theo quy định tại khoản 3 Điều 7 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025.

(3) Về việc xác định các khoản chi phí hợp lệ được tính vào chi phí của hoạt động chuyển nhượng thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 17 Nghị định 320/2025/NĐ-CP .

Mức thuế suất thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất áp dụng thuế suất 10% theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024.

(4) Trường hợp công ty thực hiện kê khai thuế Thu nhập doanh nghiệp (TNDN) theo phương pháp doanh thu – chi phí có hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì công ty không phải nộp tờ khai thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản theo từng lần phát sinh ( mẫu 02/TNDN) mà chỉ phải kê khai tờ khai Quyết toán thuế TNDN (mẫu 03/TNDN) và tạm nộp thuế TNDN theo quý theo quy định tại điểm đ, điểm e khoản 4 và điểm b khoản 6 Điều 8 Nghị định 126/2020/NĐ-CP.

Trên đây là nội dung "Hướng dẫn chính sách thuế đối với hoạt động chuyển nhượng theo Công văn 1046/DON-QLDN1?".

Xem thêm:

>>> Tổng hợp điểm mới Nghị định 373/2025/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 126/2020 hướng dẫn Luật Quản lý thuế?

>>> Bảng so sánh Nghị định 373 và Nghị định 126 hướng dẫn Luật Quản lý thuế chi tiết?

>>> Cập nhật tiêu chí khai thuế theo quý đối với thuế GTGT, thuế TNCN từ 14/02/2026 theo Nghị định 373?

>>> Hướng dẫn các bước nộp tờ khai thuế GTGT bổ sung trên dichvucong gdt gov mới nhất?

>>> Áp dụng biểu thuế lũy tiến từng phần 5 bậc từ 1/1/2026 theo Công văn 561/TPHCM-QLDN3?

>>> Cách xử lý lỗi nộp tờ khai thuế qua mạng?

Hướng dẫn chính sách thuế đối với hoạt động chuyển nhượng theo Công văn 1046/DON-QLDN1? (Hình từ Internet)

Chi phí được trừ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản từ 15/12/2025 khi tính thuế TNDN gồm những gì?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 17 Nghị định 320/2025/NĐ-CP quy định Doanh thu, chi phí được trừ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, chi phí được trừ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản từ 15/12/2025 khi tính thuế TNDN được quy định như sau:

Các khoản chi được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế và phải đảm bảo các điều kiện của các khoản chi được trừ quy định tại Điều 9 Nghị định 320/2025/NĐ-CP và không thuộc các khoản chi không được trừ quy định tại Điều 10 Nghị định 320/2025/NĐ-CP. Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm:

- Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

+ Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền sử dụng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp ngân sách nhà nước;

+ Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (trước ngày 01 tháng 01 năm 2026) hoặc Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định (kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2026) tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản;

+ Trường hợp đất của doanh nghiệp được thừa kế, cho, biếu, tặng trước năm 1994 thì giá vốn được xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định năm 1994 căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất quy định tại Nghị định 87-CP năm 1994 của Chính phủ;

+ Đối với đất có nguồn gốc do góp vốn thì giá vốn là giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo biên bản định giá tài sản khi góp vốn;

+ Trường hợp doanh nghiệp đổi công trình lấy đất của Nhà nước thì giá vốn được xác định theo giá trị công trình đã đổi, trừ trường hợp thực hiện theo quy định riêng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất;

+ Đối với đất của doanh nghiệp có nguồn gốc do thừa kế theo pháp luật dân sự, do được cho, biếu, tặng mà không xác định được giá vốn thì được tính theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (trước ngày 01 tháng 01 năm 2026) hoặc Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định (kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2026) tại thời điểm thừa kế, cho, biếu, tặng;

+ Đối với đất thế chấp bảo đảm tiền vay, đất là tài sản kê biên để bảo đảm thi hành án thì giá vốn đất được xác định tùy theo từng trường hợp cụ thể theo hướng dẫn nêu trên.

Đối với các trường hợp quy định tại điểm a khoản này, trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì giá vốn bao gồm cả số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai khi chuyển mục đích sử dụng đất;

- Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do doanh nghiệp tự nguyện ứng trước theo phương án bồi thường tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai.

Hồ sơ, chứng từ của các khoản chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất;

- Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng;

- Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông;

- Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất;

- Các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng;

- Trường hợp doanh nghiệp vừa có hoạt động kinh doanh bất động sản vừa có hoạt động kinh doanh được hưởng ưu đãi thuế thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí. Trường hợp không hạch toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phí chung được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản so với tổng doanh thu của doanh nghiệp;

- Không được tính vào chi phí chuyển nhượng bất động sản các khoản chi phí đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác.

Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế TNDN là gì?

Căn cứ theo Điều 8 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 quy định:

Doanh thu

1. Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền cung ứng dịch vụ kể cả trợ giá, phụ thu, phụ trội mà doanh nghiệp được hưởng, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Theo đó, doanh thu để tính thu nhập chịu thuế TNDN là toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền cung ứng dịch vụ kể cả trợ giá, phụ thu, phụ trội mà doanh nghiệp được hưởng, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.