Cục Thuế trả lời ủy quyền chuyển nhượng bất động sản có phải nộp thuế TNCN không?

Cục Thuế trả lời ủy quyền chuyển nhượng bất động sản có phải nộp thuế TNCN không?

Căn cứ khoản 1 Điều 138 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định:

Đại diện theo ủy quyền

1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.

...

Căn cứ Điều 562 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định:

Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định

Căn cứ khoản 25 Điều 3 Luật Quản lý thuế 2019 quy định về giải thích từ ngữ:

Giải thích từ ngữ

...

25. Nguyên tắc bản chất hoạt động, giao dịch quyết định nghĩa vụ thuế là nguyên tắc được áp dụng trong quản lý thuế nhằm phân tích các giao dịch, hoạt động sản xuất, kinh doanh của người nộp thuế để xác định nghĩa vụ thuế tương ứng với giá trị tạo ra từ bản chất giao dịch, hoạt động sản xuất, kinh doanh đó.

Căn cứ điểm b.2 khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định như sau:

Người nộp thuế

...

3. Người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được xác định như sau:

...

b.2) Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản.

...

Căn cứ điểm e khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định:

Các khoản thu nhập chịu thuế

...

5.Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

...

e) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

...

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định:

Các khoản thu nhập được miễn thuế

1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu: bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

...

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 26 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định:

Khai thuế, quyết toán thuế

...

3. Khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

a) Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thực hiện khai thuế theo từng lần phát sinh, kể cả trường hợp thuộc đối tượng được miễn thuế. Khai thuế đối với một số trường hợp cụ thể như sau:

a.1) Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng đem thế chấp, bảo lãnh vay vốn hoặc thanh toán tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài; đến hết thời hạn trả nợ, cá nhân không có khả năng trả nợ thì tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài làm thủ tục phát mại, bán bất động sản đó đồng thời thực hiện khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho cá nhân trước khi thực hiện thanh quyết toán các khoản nợ của cá nhân.

a.2) Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng đem thế chấp để vay vốn hoặc thanh toán với tổ chức cá nhân khác, nay thực hiện chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) bất động sản đó để thanh toán nợ thì cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc tổ chức, cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng thay phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho cá nhân trước khi thanh quyết toán các khoản nợ.

a.3) Trường hợp bất động sản do cá nhân chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác theo quyết định thi hành án của Tòa án thì cá nhân chuyển nhượng phải khai, nộp thuế hoặc tổ chức, cá nhân tổ chức bán đấu giá phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho cá nhân chuyển nhượng. Riêng đối với bất động sản của cá nhân bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện tịch thu, bán đấu giá nộp vào Ngân sách Nhà nước theo quy định của pháp luật thì không phải khai, nộp thuế thu nhập cá nhân.

a.4) Trường hợp chuyển đổi nhà, đất cho nhau giữa các cá nhân không thuộc các trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp để sản xuất thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm đ, khoản 1, Điều 3 Thông tư này thì từng cá nhân chuyển đổi nhà, đất phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân.

a.5) Trường hợp khai thay hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, thì tổ chức, cá nhân khai thay ghi thêm “Khai thay” vào phần trước cụm từ “Người nộp thuế hoặc Đại diện hợp pháp của người nộp thuế” đồng thời người khai ký, ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức khai thay thì sau khi ký tên phải đóng dấu của tổ chức. Trên hồ sơ tính thuế, chứng từ thu thuế vẫn phải thể hiện đúng người nộp thuế là cá nhân chuyển nhượng bất động sản.

...

Theo đó, tại Công văn 2696/CT-CS năm 2026 Cục Thuế trả lời về việc ủy quyền chuyển nhượng bất động sản như sau:

Căn cứ các quy định trên, cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thực hiện kê khai nộp thuế khi chuyển nhượng. Trường hợp các cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản ủy quyền quản lý bất động sản cho người được ủy quyền, mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản thì người được ủy quyền có nghĩa vụ kê khai nộp thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, người ủy quyền có trách nhiệm kê khai nộp thuế đối với hoạt động ủy quyền bất động sản theo quy định tại khoản 3 Điều 1 Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính. Việc miễn thuế TNCN thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12.

Như vây, theo ý kiến của Cục Thuế nếu người được ủy quyền có quyền định đoạt, chuyển nhượng bất động sản như chủ sở hữu thì giao dịch này có thể bị xem là phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản và thuộc diện kê khai, nộp thuế TNCN (2% đối với mỗi lần giao dịch).

Cục Thuế trả lời ủy quyền chuyển nhượng bất động sản có phải nộp thuế TNCN không? (Hình từ Internet)

Mẫu tờ khai thuế TNCN đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là mẫu nào?

Theo Phụ lục II ban hành kèm Thông tư 80/2021/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung bởi điểm a, g, e khoản 7 Điều 1 Thông tư 40/2025/TT-BTC và khoản 3 Điều 1 Thông tư 94/2025/TT-BTC thì mẫu tờ khai thuế TNCN đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là mẫu 03/BĐS-TNCN có dạng như sau:

Tải về Mẫu 03/BĐS-TNCN Tờ khai thuế TNCN đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Theo đó dưới đây là hướng dẫn điền Mẫu 03 BĐS TNCN Tờ khai thuế TNCN đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản:

[1] Điền cụ thể ngày, tháng, năm phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản/thu nhập từ nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản.

[2] Đánh dấu X vào ô này nếu khai thuế thu nhập cá nhân lần đầu kể từ khi phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản/thu nhập từ nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản mà chưa khai bổ sung.

[3] Điền tên cá nhân lập tờ khai thuế thu nhập cá nhân này (là cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản/thu nhập từ nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản), sau đây gọi tắt là người nộp thuế.

[4] Điền đầy đủ mã số thuế của người nộp thuế (nếu có).

[5] Trường hợp bên mua bất động sản mà trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có thoả thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán (người nộp thuế) trừ trường hợp được miễn thuế, không phải nộp thuế hoặc tạm thời chưa phải nộp thuế; bên thứ ba có liên quan được phép bán tài sản của cá nhân theo quy định của pháp luật thì bên mua, bên thứ ba có trách nhiệm khai thuế thay, nộp thuế thay cho người nộp thuế hoặc trường hợp người nộp thuế có ủy quyền cho cá nhân khác theo quy định pháp luật.

[6] Điền đầy đủ mã số thuế của tổ chức, cá nhân khai thay (nếu có).

[7] Điền tên của đại lý thuế trong trường hợp người nộp thuế/ tổ chức, cá nhân khai thay (nếu có) có ký hợp đồng với đại lý thuế để thực hiện các thủ tục về thuế thay cho mình.

[8] Điền đầy đủ mã số thuế của đại lý thuế (nếu có).

[9] Đánh dấu X vào một trong các ô bên dưới tương ứng với loại bất động sản mà người nộp thuế chuyển nhượng.

[10] Điền thông tin về đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

[11] Tiến hành khai Chỉ tiêu [51] như sau:

- Trường hợp người nộp thuế (NNT) không có Đồng sở hữu nếu được miễn toàn bộ số thuế theo quy định về thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng thì chỉ tích chọn vào dòng đầu tiên của cột [51.7] hoặc nêu lý do miễn tại cột [51.8] mà không phải kê khai các thông tin khác.

- Trường hợp có Đồng sở hữu (kể cả được miễn thuế hoặc không được miễn) đại diện NNT khai đầy đủ các thông tin trên Chỉ tiêu [51].

- Trường hợp NNT không có Đồng sở hữu nhưng có số thuế TNCN được miễn 1 phần, khai các chỉ tiêu tương ứng:

+ Đối với số thuế được miễn: NNT khai các chỉ tiêu [51.2], [51.3], [51.4], [51.6] và [51.7] hoặc [51.8]

+ Đối với số thuế phải nộp: NNT khai các chỉ tiêu [51.2], [51.3], [51.4] và chỉ tiêu [51.5].

- Khai chỉ tiêu [51.4]:

+ Trường hợp có Đồng sở hữu: đại diện NNT khai tỷ lệ sở hữu của Chủ sở hữu và các Đồng sở hữu.

+ Trường hợp NNT không có Đồng sở hữu mà có phát sinh số thuế được miễn một phần thì NNT tự xác định tỷ lệ sở hữu để làm căn cứ tính số thuế phải nộp, số thuế được miễn thuế TNCN đối với chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng là bất động sản.

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản từ ngày 01/07/2026 là khi nào?

Tại Điều 14 Luật Quản lý thuế 2025 (có hiệu lực từ 1/7/2026) như sau:

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%.

2. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Đồng thời, quy định tại khoản 4 Điều 28 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 như sau:

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế

1. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với thu nhập quy định tại Điều 20 của Luật này là thời điểm cá nhân không cư trú nhận được thu nhập hoặc thời điểm xuất hoá đơn bán hàng hoá, cung cấp dịch vụ.

2. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với thu nhập quy định tại các điều 21, 22, 25, 26 và 27 của Luật này là thời điểm tổ chức, cá nhân tại Việt Nam trả thu nhập cho cá nhân không cư trú hoặc thời điểm cá nhân không cư trú nhận được thu nhập.

3. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với thu nhập quy định tại Điều 23 của Luật này là thời điểm giao dịch hoàn thành theo quy định của pháp luật.

4. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với thu nhập quy định tại Điều 24 của Luật này là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Theo đó, thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

- Đối với cá nhân cư trú: thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.

- Đối với cá nhân không cư trú: thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.

Lưu ý: Từ ngày 01/07/2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 chính thức có hiệu lực thi hành, trừ các quy định liên quan đến thu nhập từ kinh doanh, từ tiền lương, tiền công của cá nhân cư trú sẽ áp dụng từ kỳ tính thuế năm 2026 (tức ngày 01/01/2026)