Mẫu 03/BĐS-TNCN được sử dụng để kê khai thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản trong những trường hợp nào?

Mẫu 03/BĐS-TNCN được sử dụng để kê khai thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản trong những trường hợp nào?

Hiện hành, mẫu 03/BĐS-TNCN là mẫu tờ khai thuế TNCN áp dụng đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được quy định tại Phụ lục I ban hành kèm Thông tư 89/2026/TT-BTC có dạng như sau:

Tải về: Mẫu 03/BĐS-TNCN

Theo đó, mẫu 03/BĐS-TNCN được sử dụng để kê khai thuế TNCN trong những trường hợp sau:

(1) Trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là nhà ở, nhà ở thương mại, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận hận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về nhà ở (sau đây gọi tắt là nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai)

(2) Trường hợp ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự

(3) Trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) tại nước ngoài

(4) Các trường hợp khác với (1), (2), (3)

Mẫu 03/BĐS-TNCN được sử dụng để kê khai thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản trong những trường hợp nào?

Chi tiết các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải nộp thuế TNCN từ 01/7/2026?

Căn cứ Điều 11 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định các khoản thu nhập nào từ chuyển nhượng bất động sản thuộc trường hợp phải nộp thuế TNCN như sau:

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định tại khoản 5 Điều 3 của Luật Thuế thu nhập cá nhân là thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng, hoạt động ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự được quy định cụ thể như sau:

1. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, trong đó tài sản gắn liền với đất bao gồm:

a) Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, bao gồm cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo pháp luật về kinh doanh bất động sản;

c) Các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp gắn liền với đất.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

3. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất (bao gồm cả đất có mặt nước), quyền thuê mặt nước.

4. Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức, bao gồm cả thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

Như vậy, căn cứ khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 và Điều 11 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng, hoạt động ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự được quy định như sau:

(1) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, trong đó tài sản gắn liền với đất bao gồm:

- Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai;

- Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, bao gồm cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo pháp luật về kinh doanh bất động sản;

- Các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp gắn liền với đất.

(2) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

(3) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất (bao gồm cả đất có mặt nước), quyền thuê mặt nước.

(4) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức, bao gồm cả thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

Thời điểm lập hóa đơn đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là khi nào?

Căn cứ điểm d khoản 4 Điều 9 Nghị định 254/2026/NĐ-CP quy định như sau:

Thời điểm lập hóa đơn

...

4. Thời điểm lập hóa đơn đối với một số trường hợp cụ thể như sau:

...

d) Đối với tổ chức kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng:

d.1) Trường hợp chưa chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì thời điểm lập hóa đơn là ngày thu tiền hoặc theo thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng;

d.2) Trường hợp đã chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng, thời điểm lập hóa đơn thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều này.

...

Như vậy, thời điểm lập hóa đơn đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản có 2 trường hợp như sau:

- Trường hợp chưa chuyển giao: Thời điểm lập hóa đơn là ngày thu tiền hoặc theo thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng;

- Trường hợp đã chuyển giao: Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hóa cho người mua