Cá nhân cho thuê nhà có phải xuất hóa đơn không?

Cá nhân cho thuê nhà có phải xuất hóa đơn không?

Theo điểm 2.5 khoản 2 Điều 6 Thông tư 78/2014/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC quy định về chi tiền thuê tài sản của cá nhân không có đầy đủ hồ sơ, chứng từ dưới đây:

- Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản và chứng từ trả tiền thuê tài sản.

- Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản, chứng từ trả tiền thuê tài sản và chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân.

- Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận tiền thuê tài sản chưa bao gồm thuế (thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân) và doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì doanh nghiệp được tính vào chi phí được trừ tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay cho cá nhân.

Ngoài ra, ngày 24/01/2024, Cục thuế TP Hà Nội ban hành Công văn 4852/CTHN-TTHT về việc xuất hóa đơn đối với hộ kinh doanh cũng có nêu:

Trường hợp Công ty TNHH Seibu Nousan Việt Nam ký hợp đồng thuê nhà của hộ kinh doanh, cá nhân thì hộ kinh doanh, cá nhân không thuộc trường hợp sử dụng hóa đơn điện tử khi cho thuê tài sản. Hồ sơ xác định chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế là hợp đồng thuê nhà và chứng từ trả tiền thuê nhà theo hướng dẫn tại Điểm 2.5 Khoản 2 Điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính.

Xem chi tiết tại Công văn 4852/CTHN-TTHT năm 2024.

Như vậy, điều này cũng có nghĩa là doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân thì hồ sơ xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản, chứng từ trả tiền và chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân. Cá nhân không phải xuất hóa đơn điện tử khi cho thuê tài sản.

Cập nhật mới: Theo khoản 6 Điều 10 Thông tư 20/2026/TT-BTC quy định bãi bỏ Thông tư 78/2014/TT-BTC và Thông tư 96/2015/TT-BTC từ ngày 12/03/2026.

Ngoài ra, theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 68/2026/NĐ-CP thì ngưỡng doanh thu miễn thuế của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh chính thức nâng từ 500 triệu đồng/năm lên 1 tỷ đồng/năm và áp dụng từ ngày 01/01/2026.

Căn cứ theo khoản 5 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP quy định về nguyên tắc sử dụng hóa đơn điện tử đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh như sau:

- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 01 tỷ đồng thì phải áp dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế, hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế.

Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có nhiều địa điểm kinh doanh thì sử dụng mã số thuế của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho tất cả các cửa hàng và phải ghi rõ mã địa điểm kinh doanh trên hóa đơn;

- Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống đáp ứng điều kiện và có nhu cầu sử dụng hóa đơn điện tử thì đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế hoặc hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế;

- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh mới ra kinh doanh tại Điều 9 Nghị định 68/2026/NĐ-CP hoặc hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trước chưa trên 01 tỷ đồng (trừ trường hợp đã đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử theo điểm b khoản này) nhưng trong năm tính thuế có doanh thu trên 01 tỷ đồng trở lên thì phải áp dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế, hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử trong thời gian 30 ngày kể từ ngày cuối cùng của kỳ tính thuế có doanh thu lũy kế trên 01 tỷ đồng

Như vậy, từ năm 2026, cá nhân cho thuê nhà có:

- Doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống: không bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử, nhưng có thể đăng ký sử dụng nếu có nhu cầu.

- Doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở lên: bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử theo quy định.

Lưu ý: Quy định trên chỉ áp dụng đối với cá nhân cho thuê nhà có đăng ký hộ kinh doanh hoặc cá nhân kinh doanh theo đúng quy định pháp luật. Trường hợp cá nhân cho thuê nhà không cần đăng ký kinh doanh thì không được điều chỉnh theo quy định trên.

Cá nhân cho thuê nhà có phải xuất hóa đơn không? (Hình từ Internet)

Cá nhân cho thuê nhà có phải đóng thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng?

Theo Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC về Danh mục ngành nghề tính thuế GTGT, thuế TNCN theo tỷ lệ % trên doanh thu đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh quy định như sau:

Như vậy, cho thuê nhà có thuộc danh mục ngành nghề tính thuế GTGT, thuế TNCN theo tỷ lệ % trên doanh thu đối với cá nhân kinh doanh theo quy định nên vẫn phải đóng thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng.

Cập nhật mới: Từ ngày 05/03/2026 Thông tư 40/2021/TT-BTC đã bị thay thế bởi Thông tư 18/2026/TT-BTC về hướng dẫn thuế GTGT, thuế TNCN và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.

Ngoài ra, theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 68/2026/NĐ-CP thì ngưỡng doanh thu miễn thuế của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh chính thức nâng từ 500 triệu đồng/năm lên 1 tỷ đồng/năm và áp dụng từ ngày 01/01/2026.

Theo đó, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu năm trên 01 tỷ đồng phải đóng thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng

Khi nào cá nhân cho thuê nhà không phải đóng thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng?

Theo Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định về nguyên tắc tính thuế như sau:

- Nguyên tắc tính thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được thực hiện theo các quy định của pháp luật hiện hành về thuế GTGT, thuế TNCN và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.

- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN.

Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.

- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo hình thức nhóm cá nhân, hộ gia đình thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN được xác định cho một (01) người đại diện duy nhất của nhóm cá nhân, hộ gia đình trong năm tính thuế.

Như vậy, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải đóng thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng.

Cập nhật mới: Từ ngày 05/03/2026 Thông tư 40/2021/TT-BTC đã bị thay thế bởi Thông tư 18/2026/TT-BTC về hướng dẫn thuế GTGT, thuế TNCN và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.

Ngoài ra, theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 68/2026/NĐ-CP thì ngưỡng doanh thu miễn thuế của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh chính thức nâng từ 500 triệu đồng/năm lên 1 tỷ đồng/năm và áp dụng từ ngày 01/01/2026.

Như vậy, năm 2026 cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trong năm dương lịch từ 01 tỷ đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải đóng thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng.